九月土拍復(fù)蘇跡象顯著信心修復(fù)從土地市場(chǎng)開(kāi)始

　　9月底以來(lái)，樓市重磅政策頻出。據(jù)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在剛剛過(guò)去的國(guó)慶假期，廣深監(jiān)測(cè)項(xiàng)目假期平均認(rèn)購(gòu)量達(dá)9月全月2倍水準(zhǔn)。而作為開(kāi)發(fā)商預(yù)期的直觀表現(xiàn)之一，近期土地市場(chǎng)也不乏大動(dòng)作，廣深兩地相繼出現(xiàn)高溢價(jià)地塊。

　　在經(jīng)歷了半年多的沉寂后，土地市場(chǎng)行情復(fù)蘇，對(duì)提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心無(wú)疑是正面的。隨著部分明星地塊行情見(jiàn)長(zhǎng)，廣州市多宗此前流拍、終止出讓的核心區(qū)域涉宅地塊也相繼在調(diào)整出讓條件后重新掛牌，復(fù)蘇有望得以延續(xù)，持續(xù)性地為供應(yīng)鏈下游的樓市注入信心。

　　廣州百億級(jí)地塊再現(xiàn) 深圳土拍重回不限價(jià)

　　9月29日，廣州市天河區(qū)南方面粉廠地塊競(jìng)價(jià)出讓引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，該地塊位于臨江大道以北、員村以南，為原南方面粉廠和員村糧食集團(tuán)用地。該地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，毗鄰珠江新城東區(qū)、金融城西區(qū)，南向還可對(duì)望琶洲及廣交會(huì)展館，綜合素質(zhì)與廣州知名住宅項(xiàng)目匯悅臺(tái)較為相似。此外，該地塊是廣州目前唯一可將陽(yáng)臺(tái)等半開(kāi)敞空間面積占比擴(kuò)大到30%的地塊，未來(lái)產(chǎn)品使用率將有一定優(yōu)勢(shì)。

　　多重優(yōu)勢(shì)加持下，地塊吸引了保利、中海、越秀、鵬瑞4家實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)拍。經(jīng)過(guò)5小時(shí)多達(dá)148輪競(jìng)價(jià)后，保利發(fā)展最終以117.6億元總價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)約6.7萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)33.4%，成為廣州土拍樓面價(jià)第二高的地塊，僅次于2023年末由越秀地產(chǎn)競(jìng)得的海珠區(qū)琶洲樾·華樾地塊。

　　不僅是廣州，國(guó)慶長(zhǎng)假前夕，剛剛解除土拍“限價(jià)+搖號(hào)”的深圳也迎來(lái)了規(guī)則調(diào)整后的首宗出讓地塊。9月26日深圳市寶安區(qū)A001-0219地塊正式出讓?zhuān)税ㄈA僑城、招商蛇口、綠城中國(guó)、保利置業(yè)、華潤(rùn)置地、中鐵+能建、海信、越秀、中海地產(chǎn)多達(dá)9家房企參與競(jìng)拍。經(jīng)過(guò)82輪競(jìng)價(jià)，該地塊以28.2億元總價(jià)被保利置業(yè)競(jìng)得，成交樓面價(jià)約5.2萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率 35.58%。此前，深圳土拍最高溢價(jià)率限制為15%。

　　九月廣州土拍成交總價(jià)超上半年總和

　　今年上半年，廣州宅地市場(chǎng)行情冷淡，供應(yīng)的13宗涉宅地塊僅4宗成交，總價(jià)64.78億元。即便是作為中心城區(qū)的天河區(qū)，也出現(xiàn)黃村三聯(lián)路地塊流拍、金融城2宗宅地和大觀路地塊相繼終止出讓的尷尬境況。

　　而步入9月后，廣州涉宅地出讓狀況改觀顯著。據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月內(nèi)，廣州市相繼成功出讓南沙區(qū)DH0102056、DH0102028地塊，海珠區(qū)三滘立交地塊，白云區(qū)大朗客整所上蓋地塊，花都區(qū)鳳凰南路以西、永利路以南地塊，海珠區(qū)廣紙商住地塊、南沙區(qū)橫瀝島橫瀝中路北側(cè)地塊及上述的天河區(qū)南方面粉廠地塊共7宗涉宅地，成交額達(dá)237.26億元，已遠(yuǎn)超上半年總額。

　　值得注意的是，上半年普遍出現(xiàn)流拍或延期的非中心城區(qū)涉宅地塊，在9月內(nèi)也有4宗成交。

　　多宗靚地密集掛牌，出讓條件部分放松

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至10月10日，廣州公共資源交易中心共有11宗涉宅地掛牌待出讓?zhuān)渲?宗位于中心區(qū)域，分別為越秀區(qū)廣州大道中345號(hào)北側(cè)地塊、海珠區(qū)東曉路東側(cè)地塊、海珠區(qū)琶洲南區(qū)AH090402、AH090303、AH090404地塊、天河區(qū)天河智慧城核心區(qū)AT0305119、AT0305108地塊以及天河區(qū)金融城東區(qū)地塊，均將于10月內(nèi)出讓。

　　其中，天河區(qū)金融城東區(qū)AT091415地塊并非首次掛牌，地塊位于車(chē)陂南路以東、臨江大道以北，今年3月掛牌后一度中止出讓。本次該地塊重新掛牌，起拍總價(jià)為16.05億元，相較首次下調(diào)了26億元，同時(shí)也不再要求競(jìng)得人承擔(dān)土壤污染修復(fù)工作。不過(guò)在下調(diào)出讓條件的同時(shí)，出讓公告還新增了建設(shè)廣州市重點(diǎn)工程（建設(shè)金額為人民幣22.4億元）及配建一所18班小學(xué)的要求?？傮w來(lái)看，相較首次掛牌，該地塊的出讓條件仍有一定放松，對(duì)開(kāi)發(fā)商的吸引力或有所提升。

　　除金融城地塊外，琶洲南區(qū)3宗涉宅地也屬延期出讓地塊。今年8月，海珠區(qū)新滘東路北側(cè)儲(chǔ)備地塊控規(guī)調(diào)整，一次性新增了6宗共計(jì)近18萬(wàn)平方米的住宅用地，本次將出讓的3宗地塊便在其中。3宗地塊為相鄰地塊，總體東鄰科韻路，西側(cè)為赤沙舊改，南鄰新滘路，北面隔黃埔涌可望琶洲會(huì)展中心。海珠區(qū)住建局有關(guān)文件顯示，為滿(mǎn)足出讓地塊預(yù)售期間交通需求，將在現(xiàn)有規(guī)劃道路基礎(chǔ)上打通一條臨時(shí)通道，同時(shí)地塊周邊永久道路預(yù)計(jì)2026年年底完成建設(shè)。此外，位于地塊周邊的赤沙變電站也將搬遷。

　　多宗中心城區(qū)土地密集出讓?zhuān)瑢?duì)延續(xù)9月底樓市政策利好帶來(lái)的市場(chǎng)信心有著重要影響。廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉表示，土地市場(chǎng)行情好轉(zhuǎn)，對(duì)從源頭上提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心是有好處的。但是，高溢價(jià)率的地塊往往存在一些共同的特點(diǎn)，即處于城市中心區(qū)，片區(qū)規(guī)劃級(jí)別非常高，周?chē)呐涮自O(shè)施完善，而這樣的優(yōu)質(zhì)地塊是少數(shù)。

　　李宇嘉表示，通過(guò)完善規(guī)劃條件，包括周邊配套成熟，取消各種限制，給開(kāi)發(fā)商讓利，實(shí)現(xiàn)土地供給端提升效率，減輕開(kāi)發(fā)商拿地的壓力，不供則已，供應(yīng)則必然是高效率地塊，將是后續(xù)供地的主導(dǎo)思路。

　　轉(zhuǎn)自：羊城晚報(bào)

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