優(yōu)化商品房計容規(guī)則提高得房率或成趨勢

　　住房銷售“取消公攤”成為近期市場關(guān)注的熱點。近日，張家口、衡陽兩地發(fā)布有關(guān)政策，明確逐步推進(jìn)“取消公攤”、商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價。

　　在推進(jìn)“好房子”建設(shè)的背景下，已有多地推出包括“取消公攤”、優(yōu)化計容規(guī)則在內(nèi)的各類舉措，提高新建商品房實際得房率，增加住戶實際居住面積。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，明確商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價保護(hù)了購房者的權(quán)益，提高實際得房率的一系列新規(guī)能讓購房者得到實惠。

　　12月17日，張家口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等4部門印發(fā)的《關(guān)于推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》提出，鼓勵實行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。

　　“‘取消公攤’的準(zhǔn)確含義是指在住房銷售環(huán)節(jié)取消公攤，或者說商品房按套內(nèi)建筑面積計價銷售，并不是要取消電梯井、公共門廳、過道等公攤建筑形態(tài)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對《證券日報》記者表示，“取消公攤”后小區(qū)的房屋建筑規(guī)劃設(shè)計本身還是要繼續(xù)做好公攤部分的建設(shè)，只是將后續(xù)房屋買賣過程中的計算方式調(diào)整為計算房屋套內(nèi)面積。

　　衡陽市自然資源和規(guī)劃局等3部門近日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全市商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價的通知》明確，自2025年1月1日起，衡陽市行政區(qū)域內(nèi)商品房實行按套內(nèi)建筑面積（專有建筑面積）計價銷售。

　　除張家口、衡陽于近期提出“取消公攤”外，肇慶、湘潭也分別于5月份、9月份印發(fā)有關(guān)通知，優(yōu)化住房銷售方式，實行按住房套內(nèi)面積計價宣傳銷售。

　　還有地區(qū)通過調(diào)整計容規(guī)則的方式，提高商品房的實際得房率。

　　為打造好房子，改善人居環(huán)境，激發(fā)市場活力，杭州市規(guī)劃和自然資源局12月12日印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項目容積率及相關(guān)指標(biāo)計算規(guī)則的通知》提出，“位于用地范圍內(nèi)，設(shè)置在室外一層、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)、頂蓋寬度不大于3米的開放式風(fēng)雨連廊，不納入容積率計算”等多條計算規(guī)則。

　　也有一線城市對計容規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，有效提高得房率。2024版《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》增加了“計一半面積的陽臺進(jìn)深不超過2.4米，超過部分的水平投影面積應(yīng)全部計入規(guī)定建筑面積”內(nèi)容，并把避難層、機房等公共空間列為“不計容面積”，減少了住宅的公攤面積，從而提高實際得房率。

　　李宇嘉表示，計價方式的改變和房地產(chǎn)建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整都是對房地產(chǎn)供給管理的重要政策創(chuàng)新，能提高住房管理的精細(xì)化水平、信息透明度，也能提高業(yè)主福利。

　　“‘取消公攤’等舉措符合‘好房子’建設(shè)的總體要求?！眹?yán)躍進(jìn)表示，“好房子”建設(shè)有四大要素，即“安全、舒適、綠色、智慧”。對于購房者來說，所購即所得、戶型不縮水、交易公開透明，能切實提高得房率，就是“舒適”的重要體現(xiàn)。

　　李宇嘉也認(rèn)為，此前公攤面積計算在透明度方面存在一定問題，商品房按套內(nèi)建筑面積計價銷售能讓購房者“消費得明明白白”，杜絕開發(fā)商將部分不應(yīng)該計入公攤的面積計入公攤，能夠保障購房者的消費權(quán)益。

　　談及有關(guān)舉措對于房地產(chǎn)市場的影響，嚴(yán)躍進(jìn)表示，這對于提升購房信心將發(fā)揮積極作用，有助于鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)向好發(fā)展態(tài)勢，是各地2025年可以積極把握的政策工具之一。

　　李宇嘉建議，未來地方監(jiān)管部門應(yīng)進(jìn)一步明確什么是公攤，計入公攤的規(guī)則等等，減少住房消費中的信息不對稱現(xiàn)象。

　　“各地要切實推進(jìn)調(diào)整計價方式等工作，防范其變?yōu)榉科箜椖繝I銷的噱頭，要真正確保政策效應(yīng)的積極釋放。”嚴(yán)躍進(jìn)建議，2025年各地要立足高品質(zhì)住宅建設(shè)，持續(xù)優(yōu)化建設(shè)規(guī)劃和設(shè)計。（記者 張薌逸）

　　轉(zhuǎn)自：證券日報

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