重定價(jià)后竟要多付房貸？

　　重定價(jià)周期是指銀行與貸款人約定的房貸利率變化周期。在過去較長一段時(shí)間內(nèi)，受制于商業(yè)銀行系統(tǒng)性能、風(fēng)險(xiǎn)管理水平等客觀條件，個(gè)人房貸利率一般1年確定1次，重定價(jià)周期為1年。9月29日，中國人民銀行發(fā)布公告，要求自今年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期。在利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月貸款市場報(bào)價(jià)利率（即LPR）。

　　根據(jù)央行的公告，各家銀行自11月初以來陸續(xù)開展受理房貸重定價(jià)周期的變更申請。然而，《中國消費(fèi)者報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少房貸用戶為了早日享受最新LPR利率，第一時(shí)間申請了按季變更房貸重定價(jià)周期，結(jié)果卻比調(diào)整前還要更晚享受最新的LPR利率。

　　調(diào)整后反而更晚享受新利率

　　10月31日上午，六大國有銀行發(fā)布關(guān)于完善存量個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制的公告。隨后，招行等全國性股份行也陸續(xù)跟進(jìn)。

　　招行公告顯示，存量房貸客戶可申請調(diào)整重定價(jià)周期，選擇按3個(gè)月、按6個(gè)月、按12個(gè)月重定價(jià)。存量房貸調(diào)整重定價(jià)周期后，原貸款合同每年1月1日重定價(jià)的，以調(diào)整后重定價(jià)周期確定的對應(yīng)月份的1日為重定價(jià)日；以貸款發(fā)放日對月對日重定價(jià)的，以調(diào)整后重定價(jià)周期和貸款發(fā)放日期確定的對應(yīng)日期為重定價(jià)日。重定價(jià)周期變更生效后，將從變更生效日的當(dāng)日開始執(zhí)行。該行將不晚于2024年11月15日開始受理重定價(jià)周期調(diào)整申請，后續(xù)也將發(fā)布線上申請操作指引。

　　“招行上線操作模塊后，我第一時(shí)間就申請了按季度調(diào)整。”天津的孫小姐說，本以為能早一點(diǎn)享受到最新LPR，每個(gè)月少還幾百元，沒想到最近的調(diào)整日期卻要到2025年2月了。

　　孫小姐告訴記者，她的房貸放款日是5月5日，之前是每年5月5日調(diào)整。“按照招行的公告，我申請按季度調(diào)整的話，應(yīng)該是每年2月、5月、8月和11月的5日調(diào)整。”她說，然而招行上線調(diào)整模塊的時(shí)候是11月15日，導(dǎo)致她錯(cuò)過了11月5日的調(diào)整周期，要到2025年2月才能享受到最新房貸利率。

　　“央行公告說自11月1日起可協(xié)商調(diào)整，但由于招行到11月15日才上線相關(guān)線上申請模塊，導(dǎo)致原來調(diào)整日在2月、5月、8月、11月的1日至14日的用戶都不能享受到最新的房貸利率，都要到2025年2月才能重定價(jià)?！睂O小姐說。

　　記者注意到，孫小姐原來的重定價(jià)日是5月5日，當(dāng)時(shí)五年期以上LPR是3.95%。今年10月，LPR調(diào)整為3.6%，也就是說，孫小姐要晚3個(gè)月享受最新LPR。如果房貸按20年期100萬元計(jì)算，每月多還180余元，3個(gè)月多還了500多元。

　　上海的于先生對于民生銀行的調(diào)整方案也吐槽道，他的貸款發(fā)放日是9月5日，每年1月1日為重定價(jià)日，結(jié)果他12月15日申請按季度變更后，享受最新利率的日期最快變成了3月5日，比原來晚了兩個(gè)多月，每個(gè)月要多還貸好幾百元。

　　固定日、對應(yīng)日繞暈消費(fèi)者

　　廣東的小天也是招行用戶，11月15日線上申請了按季度調(diào)整。與孫小姐不同的是，小天的貸款發(fā)放日是11月底，原來的房貸重定價(jià)日是每年的1月1日。然而，調(diào)整后小天也傻眼了，自己的房貸調(diào)整日變更成了2月、5月、8月、11月的固定日，而固定日是每月的1日。也就是說，申請后，小天將比原來晚1個(gè)月享受最新的房貸利率。

　　小天說，招行的申請頁面上顯示變更為“按季度固定日調(diào)整每年2/5/ 8/11月的固定日重新定價(jià)”，而在下方用小字體注明“固定日是指重定價(jià)月的1日”，這種表述不夠準(zhǔn)確，具有迷惑性，容易誤導(dǎo)消費(fèi)者以為最近1次調(diào)整可以在11月發(fā)生。然而，她的房貸發(fā)放日雖然在月底，但11月1日的固定日調(diào)整日期已過。這樣，只能在2月1日調(diào)整，比原來的1月1日定價(jià)晚了1個(gè)月。

　　“原本是在2025年1月1日調(diào)整，如果申請按季度重新定價(jià)，要到2025年2月1日才能享受到最新的房貸利率?！闭猩蹄y行用戶苗小姐說，招行房貸重定價(jià)周期的設(shè)計(jì)非常不合理。苗小姐告訴記者，她仔細(xì)閱讀了幾遍招行的操作指引才發(fā)現(xiàn)了其中的“坑”。“目前我房貸利率是3.9%，每月還款9000多，放款日是11月10日，重定價(jià)日是1月1日?！泵缧〗阏f，“申請后就變成2月1日重定價(jià)了。目前只能先等兩月再看?！?/p>

　　記者注意到，在招行的調(diào)整方案中，有固定日（每月1日）、對應(yīng)日（房貸發(fā)放的具體日期）等表述，用戶可以按固定日調(diào)整，也可以按對應(yīng)日調(diào)整。而在國有大行的調(diào)整方案中，則明確指出了貸款調(diào)整日期。比如，原本重定價(jià)日為1月1日的，按季度調(diào)整后變更為“1月1日、4月1日、7月1日和10月1日”。顯然，后者更為明確，也容易讓消費(fèi)者理解。

　　銀行應(yīng)權(quán)衡好盈利與讓利

　　根據(jù)央行的公告，各大銀行自11月1日起可以與客戶協(xié)商重定價(jià)周期。然而，讓房貸用戶不滿的地方在于不同銀行的政策落地速度不一致。

　　例如，中國銀行公告，2024年11月1日（含當(dāng)日）起，可受理客戶申請調(diào)整存量房貸利率加點(diǎn)值和重定價(jià)周期，客戶可登錄中國銀行手機(jī)銀行APP進(jìn)行操作。一位中國銀行房貸借款人告訴記者，他11月1日一大早就通過中國銀行手機(jī)APP提交了重定價(jià)周期調(diào)整申請，很快就收到了簽約成功的短信。郵儲銀行則表示，自2024年11月7日起，客戶可向該行申請調(diào)整重定價(jià)周期，符合條件的，該行將及時(shí)予以調(diào)整。

　　而多數(shù)股份制銀行則是直到11月15日才上線相關(guān)線上變更申請模塊，這也就使得眾多原來重定價(jià)日是2月、5月、8月、11月的1日至14日的用戶錯(cuò)過了最快調(diào)整的時(shí)機(jī)，要3個(gè)月后才能享受到最新LPR。正因?yàn)槁涞卣邥r(shí)點(diǎn)存在差異，招行、民生、浦發(fā)等銀行的用戶紛紛進(jìn)行投訴。

　　對于用戶的質(zhì)疑，《中國消費(fèi)者報(bào)》記者向招行、民生和浦發(fā)銀行等發(fā)去采訪郵件。招行相關(guān)人士對記者表示，近期確實(shí)收到了有關(guān)房貸重定價(jià)周期的投訴，但投訴量并不多，該行正在做好投訴處理工作。不過，對于為何沒有從11月1日起實(shí)施，以及變更申請時(shí)采用對應(yīng)日、固定日等概念而不直接顯示具體調(diào)整日期，該行避而不談。截至發(fā)稿，民生和浦發(fā)銀行沒有進(jìn)行回應(yīng)。

　　記者了解到，在用戶投訴后，各家銀行的相關(guān)分行也采取了相應(yīng)舉措，有的選擇將用戶的房貸利率變更為最新LPR，有的表示將給予消費(fèi)者利息補(bǔ)償，有的則表示仍在處理中。

　　北京尋真律師事務(wù)所律師王德怡表示，目前各家銀行的利率調(diào)整周期基本是一年一調(diào)，調(diào)整日期或?yàn)?月1日，或?yàn)橘J款發(fā)放日。央行發(fā)布的只是行政政策，沒有強(qiáng)制性。只要銀行在原貸款合同約定的框架范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整，就沒有什么問題。不過，建議銀行在發(fā)布相關(guān)的調(diào)整措施時(shí)，給出明確的調(diào)整日期，或者給客戶提供方便的計(jì)算工具，便于客戶選擇最優(yōu)方案。對于房貸用戶來說，也應(yīng)仔細(xì)閱讀調(diào)整方案，避免因?yàn)樽兏囟▋r(jià)周期反而延遲享受最新房貸利率。

　　金融監(jiān)管政策專家、冠苕咨詢創(chuàng)始人周毅欽認(rèn)為，央行的文件不可能規(guī)定太細(xì)，這給了各家銀行一定的操作空間，在企業(yè)盈利和讓利于民的權(quán)衡中，銀行應(yīng)綜合考量。房貸用戶也要通盤考慮自己的房貸期數(shù)與利率漲跌趨勢，理性選擇重定價(jià)周期。（聶國春）

　　轉(zhuǎn)自：中國消費(fèi)者報(bào)

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