房企9月成績(jī)單：超六成銷(xiāo)售額環(huán)比結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)

　　房企9月銷(xiāo)售企穩(wěn)回升，改善型房源成為主要拉動(dòng)力。據(jù)北京商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至10月15日，在已披露9月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的24家房企中，保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中?！?、綠城中國(guó)等15家房企銷(xiāo)售額環(huán)比上升，占比達(dá)62.5%。此輪回暖與房企此前調(diào)整拿地策略密切相關(guān)，疊加“好房子”產(chǎn)品的入市，共同推高了改善型房源的市場(chǎng)占比。業(yè)內(nèi)人士指出，差異化的定價(jià)策略亦是關(guān)鍵：小戶(hù)型靠“以?xún)r(jià)換量”吸引客群，改善型房源憑借產(chǎn)品力實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，從而驅(qū)動(dòng)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)。

　　不同量級(jí)企業(yè)呈差異化復(fù)蘇

　　據(jù)北京商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，在已披露9月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的24家房企中，頭部企業(yè)憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)穩(wěn)健發(fā)展，部分中等房企則依托項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額大幅增長(zhǎng)，行業(yè)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)顯著。

　　從銷(xiāo)售規(guī)模來(lái)看，保利發(fā)展、中海9月銷(xiāo)售額均突破200億元，分別為205.31億元和201.73億元，穩(wěn)居第一梯隊(duì)；華潤(rùn)置地、招商蛇口、綠城中國(guó)緊隨其后，銷(xiāo)售額分別為176億元、166.98億元和128億元。

　　保利發(fā)展、中海、綠城中國(guó)、中國(guó)金茂等企業(yè)憑借充足的土地儲(chǔ)備和成熟的運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額連續(xù)3個(gè)月環(huán)比增長(zhǎng)。以中海為例，其在售項(xiàng)目包括中海·麗金府、中海萬(wàn)吉玖序等9個(gè)，涵蓋高端豪宅、改善型及剛需產(chǎn)品，滿(mǎn)足不同購(gòu)房需求。

　　這一產(chǎn)品布局推動(dòng)中海在7—9月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額“三連增”，分別為118.5億元、183.3億元和201.73億元，增長(zhǎng)勢(shì)頭穩(wěn)健。

　　部分中等規(guī)模房企則依靠“紅盤(pán)”項(xiàng)目的市場(chǎng)熱度拉動(dòng)銷(xiāo)售。例如，越秀地產(chǎn)9月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額68.01億元，環(huán)比增長(zhǎng)23.54%。盡管在售項(xiàng)目數(shù)量不及中海，但憑借和樾玉鳴、和樾望雲(yún)、香山樾、星耀未來(lái)等爆款項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)可度，仍實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額穩(wěn)步提升。

　　從銷(xiāo)售額增幅來(lái)看，不同量級(jí)房企復(fù)蘇節(jié)奏存在差異。其中，融信中國(guó)因8月銷(xiāo)售額基數(shù)較低，9月環(huán)比大幅增長(zhǎng)132.31%；金地商置、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、保利發(fā)展的環(huán)比增幅也較為突出，分別為55.43%、23.54%、20.75%和13.97%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，無(wú)論是土地儲(chǔ)備充足還是爆款項(xiàng)目較多，都有助于提升市場(chǎng)占有率。頭部房企憑借資源整合能力實(shí)現(xiàn)規(guī)?；_(kāi)發(fā)，適應(yīng)政策趨穩(wěn)的環(huán)境；其他房企則依賴(lài)爆款項(xiàng)目應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)。未來(lái)，頭部房企優(yōu)勢(shì)或更加明顯，腰部房企需加強(qiáng)產(chǎn)品差異化。

　　優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)助力項(xiàng)目去化

　　房企銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)與其前期調(diào)整拿地策略緊密相關(guān)。2024年，多家房企明確將優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，聚焦一二線(xiàn)城市加大拿地力度。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)房企拿地持續(xù)向核心城市集中，加上核心城市推地節(jié)奏前置并增加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，帶動(dòng)前三季度300城住宅用地出讓金同比增長(zhǎng)約13%。土拍熱度主要集中在核心城市，TOP20城市住宅用地出讓金占全國(guó)總金額的61%。

　　以華潤(rùn)置地為例，2025年上半年新獲取18個(gè)項(xiàng)目，新增土地投資權(quán)益地價(jià)322.8億元，總計(jì)容建筑面積148萬(wàn)平方米，所有新增項(xiàng)目均位于一二線(xiàn)城市。

　　越秀地產(chǎn)堅(jiān)持“聚焦核心城市、核心區(qū)域深耕”策略，2024年全年權(quán)益投資總額294.6億元，超過(guò)80%的資金投向北京、上海、廣州一線(xiàn)城市，投入金額分別為93億元、69億元和81.6億元。

　　在房企對(duì)一二線(xiàn)城市地塊需求旺盛的同時(shí)，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加也為房企提供了更多選擇。以北京為例，9月新增22個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，分布于10個(gè)區(qū)域，新增房源近6000套，多為此前出讓的優(yōu)質(zhì)地塊。

　　從地塊位置和配套來(lái)看，這些項(xiàng)目兼具區(qū)位、交通和生態(tài)優(yōu)勢(shì)。以熱銷(xiāo)的中建·運(yùn)河玖院為例，項(xiàng)目毗鄰大運(yùn)河和城市綠心森林公園，距離地鐵6號(hào)線(xiàn)北運(yùn)河?xùn)|站約300米，且臨近副中心站綜合交通樞紐。

　　優(yōu)質(zhì)地塊屬性推動(dòng)項(xiàng)目熱銷(xiāo)。中建·運(yùn)河玖院于9月13日取得預(yù)售證，7天后開(kāi)盤(pán)，截至10月14日，764套房源已簽約512套，去化率達(dá)67.02%，成交均價(jià)約6.15萬(wàn)元/平方米。

　　此外，9月30日北京朝陽(yáng)太陽(yáng)宮地塊的競(jìng)拍也吸引保利發(fā)展、招商蛇口等9家房企參與角逐，最終由中建智地經(jīng)過(guò)339輪競(jìng)價(jià)，以39.18%的溢價(jià)率競(jìng)得。該地塊配套齊全，且是2022年6月以來(lái)該區(qū)域首次供應(yīng)的住宅用地。

　　中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，房企上半年在核心城市競(jìng)得的地塊預(yù)計(jì)將在四季度陸續(xù)入市，供應(yīng)改善有望為新房銷(xiāo)售提供一定支撐，但市場(chǎng)分化趨勢(shì)仍將延續(xù)。

　　產(chǎn)品力成為銷(xiāo)售回暖關(guān)鍵

　　在優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)持續(xù)增加的背景下，“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)為購(gòu)房者提供了更多高品質(zhì)居室選擇。嚴(yán)躍進(jìn)指出，“金九”樓市回暖既得益于政策利好降低購(gòu)房門(mén)檻、釋放潛在需求，更本質(zhì)的原因在于新房產(chǎn)品力增強(qiáng)了市場(chǎng)吸引力。

　　從政策層面看，8月以來(lái)，北京、上海、深圳等核心城市相繼優(yōu)化限購(gòu)政策：北京明確符合條件的居民家庭在五環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)，上海對(duì)符合條件的居民家庭放寬外環(huán)外購(gòu)房套數(shù)限制等。

　　政策優(yōu)化持續(xù)釋放購(gòu)房需求，而“好房子”的入市進(jìn)一步拉大了新房與二手房的代際差異，激發(fā)購(gòu)房者置業(yè)意愿?！昂梅孔印碑a(chǎn)品得房率普遍超過(guò)90%；會(huì)所設(shè)施配套齊全，滿(mǎn)足業(yè)主不出社區(qū)即可享受娛樂(lè)、健身等需求；架空層、風(fēng)雨連廊等設(shè)計(jì)，也為業(yè)主在雨雪天氣提供了休閑活動(dòng)空間。

　　居住品質(zhì)的升級(jí)契合了改善型需求客群的核心訴求，推動(dòng)此類(lèi)群體加速入市。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年1—8月，30個(gè)代表城市中有24個(gè)城市120平方米以上房源成交套數(shù)占比提升。細(xì)分面積段來(lái)看，21個(gè)城市120—144平方米產(chǎn)品成交占比上升，22個(gè)城市144平方米以上產(chǎn)品成交占比提高。

　　北京市場(chǎng)變化尤為明顯。2025年1—8月，90平方米以下剛需產(chǎn)品成交近5400套，占比22.5%，較2024年同期下降3.8個(gè)百分點(diǎn)；90—200平方米改善型產(chǎn)品成交約1.7萬(wàn)套，占比達(dá)71.1%，較2024年同期提升5個(gè)百分點(diǎn)。

　　以在售項(xiàng)目紫京宸園的定價(jià)策略為例，133平方米小戶(hù)型以約9.3萬(wàn)元/平方米的相對(duì)低單價(jià)吸引客群、促進(jìn)成交；232平方米大戶(hù)型則以約10.5萬(wàn)元/平方米的較高單價(jià)，通過(guò)更大面積和更高單價(jià)形成近一倍的總價(jià)差，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)，形成小戶(hù)型以?xún)r(jià)換量、大戶(hù)型溢價(jià)盈利的定價(jià)邏輯。

　　改善型房源占比的提升成為房企銷(xiāo)售額增長(zhǎng)的關(guān)鍵動(dòng)力。中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，當(dāng)前樓市銷(xiāo)售呈現(xiàn)差異化路徑：剛需房源多通過(guò)“以?xún)r(jià)換量”提升性?xún)r(jià)比，擴(kuò)大成交量；改善型房源及高端住宅則憑借優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和高端市場(chǎng)定位，突破價(jià)格與戶(hù)型限制，實(shí)現(xiàn)更高銷(xiāo)售額規(guī)模。（王寅浩 李晗）

　　轉(zhuǎn)自：北京商報(bào)

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