住房租賃行業(yè)步入精細化發(fā)展新階段

　　9月15日，《住房租賃條例》正式施行，引發(fā)各界關注?！蹲》孔赓U條例》實施運行一段時間以來，多個熱點地區(qū)出臺住房租賃新政策，部分地區(qū)對住房租賃企業(yè)進行稅收優(yōu)惠，一些熱點地區(qū)對應屆大學生租房進行特殊補貼。目前，租賃住房行業(yè)的金融活力正在持續(xù)釋放，租賃住房資產(chǎn)的可投性與穩(wěn)分紅能力正在同步增強，行業(yè)逐步走向精細化發(fā)展新階段。

　　多地出臺租賃政策

　　部分地區(qū)對住房租賃企業(yè)進行稅收優(yōu)惠。10月16日，北京市住建委官網(wǎng)發(fā)文，為更好支持住房租賃行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，培育專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，根據(jù)《住房租賃條例》《北京市住房租賃條例》《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合北京市實際，北京市住建委會同北京市財政局、國家稅務總局北京市稅務局研究起草了《關于進一步明確本市住房租賃企業(yè)稅收政策適用有關事項的通知》。

　　《通知》明確，以自有住房或者依法取得經(jīng)營管理權(quán)的他人住房開展住房租賃經(jīng)營業(yè)務，經(jīng)營范圍包含“住房租賃”相關字樣，已按規(guī)定向所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設（房管）部門備案或報送開業(yè)信息的企業(yè)可以適用《公告》享受稅收優(yōu)惠政策。其中，住房租賃企業(yè)可按《公告》第一條規(guī)定享受增值稅稅收優(yōu)惠，征收率由5％降至1.5％；企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向?qū)I(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房或《公告》所述保障性租賃住房的，可享受房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠，稅率由12％降至4％。

　　一些熱點地區(qū)針對應屆大學生租房進行特殊補貼。杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布的住房租賃新政明確提出，新引進應屆大學生租房補貼是面向在杭州無房且未享受公共租賃住房、人才租賃房等住房優(yōu)惠政策的新引進應屆全日制本科（含）以上大學畢業(yè)生。對符合條件的大學生家庭每戶每年發(fā)放1萬元，發(fā)放三年，期滿后收入低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的可繼續(xù)享受，累計最長不超過六年。首次申請補貼時限為畢業(yè)后2年內(nèi)，同時需滿足畢業(yè)后1年半內(nèi)有符合連續(xù)參保時長條件的參保記錄，且連續(xù)參保的首月應在畢業(yè)后1年內(nèi)。

　　上海市則充分發(fā)揮保租房服務人才安居作用，推出“保租房畢業(yè)季進校園”專項系列行動。2025年分別在同濟大學（四平路校區(qū)）、上海第二工業(yè)大學（金海路校區(qū)）、上海交通大學（閔行校區(qū)）、上海對外經(jīng)貿(mào)大學（松江校區(qū)）等高校舉辦四場現(xiàn)場供需對接會，市、區(qū)人才、住建、房管、團市委、人社等多個部門及所屬公積金、住房保障、交易中心等單位在現(xiàn)場為畢業(yè)生舉辦安居政策講座，并提供面對面的展會咨詢服務。另外，在全市“保租房畢業(yè)季進校園”示范引領下，長寧、寶山、浦東（臨港）等區(qū)積極響應，組織開展了區(qū)級專場活動，定向服務本區(qū)高校畢業(yè)生安居需求。

　　行業(yè)走向精細化發(fā)展

　　9月15日，《住房租賃條例》正式施行。業(yè)內(nèi)人士分析認為，住房租賃行業(yè)逐步走向精細化發(fā)展新階段。

　　北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥分析認為，作為我國首部住房租賃領域行政法規(guī)，《住房租賃條例》的出臺標志著住房租賃市場從粗放發(fā)展邁向法治化、規(guī)范化新階段，為破解“重購輕租”難題、實現(xiàn)“住有所居”民生目標提供了系統(tǒng)性制度保障，堪稱我國住房制度改革的重要里程碑。

　　趙慶祥提到，《住房租賃條例》將市場主體細分為個人出租人、住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)、網(wǎng)絡平臺經(jīng)營者四類，實施差異化監(jiān)管：個人出租住房的租賃合同連續(xù)履行達到規(guī)定期限的，個人出租人按照有關規(guī)定享受相應的政策支持，鼓勵閑置房源入市；明確了住房租賃企業(yè)，并規(guī)定住房租賃企業(yè)應當具備與其經(jīng)營規(guī)模相適應的自有資金、從業(yè)人員和管理能力；住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)應當具備與其經(jīng)營規(guī)模相適應的自有資金、從業(yè)人員和管理能力，并將其從業(yè)人員名單向房產(chǎn)管理部門備案；網(wǎng)絡平臺經(jīng)營者承擔核驗住房租賃信息發(fā)布者身份信息的職責，未履行核驗責任的，會受到相應處罰。

　　58安居客研究院院長張波分析認為，《住房租賃條例》施行后，住房租賃企業(yè)需要進一步通過技術手段落實房源信息真實性，倒逼住房租賃企業(yè)合規(guī)升級。住房租賃企業(yè)房源真實性、資金安全監(jiān)管等層面有望進一步得到規(guī)范。

　　行業(yè)金融活力持續(xù)釋放

　　業(yè)內(nèi)人士認為，當下，租賃住房行業(yè)的金融活力正在持續(xù)釋放，租賃住房資產(chǎn)的可投性與穩(wěn)分紅能力正在同步增強。

　　ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然分析認為，今年的保障性租賃住房REITs產(chǎn)品呈現(xiàn)出新的特征：“同城多項目”成為趨勢，擴募時一次性注入多處租賃住房，提高了組合的分散度和管理效率；城市布局更加穩(wěn)健，資產(chǎn)主要集中在北京、上海、蘇州等一線城市和核心二線城市，新項目多位于軌道交通便捷、產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的人才與安居社區(qū)，出租更容易、收繳更穩(wěn)定；租金表現(xiàn)“逆勢相對較強”，在行業(yè)租金整體承壓的背景下，保租房REITs二季度單位月租金仍實現(xiàn)同比增長，顯示出租賃住房REITs的抗壓能力和長期價值。同時，持有型不動產(chǎn)ABS與公募REITs并行發(fā)展，進一步拓寬了融資渠道，形成公募和私募相互補充的格局，為住房租賃行業(yè)提供了更厚實的資金基礎與多元化的金融工具體系。

　　趙然提到，高出租率、高收繳率與降本提效成為租賃住房REITs穩(wěn)健經(jīng)營的核心要素。隨著保障性租賃住房REITs的不斷成熟，市場已經(jīng)從“首發(fā)為主”進入“首發(fā)＋擴募”并行的新階段。這一變化標志著REITs不再只是一次性的融資工具，而正在成為可持續(xù)擴募、動態(tài)管理的資產(chǎn)平臺。（記者　董添）

　　轉(zhuǎn)自：中國證券報

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