2025北京土拍收官 總成交金額超1400億元

　　隨著豐臺花鄉(xiāng)地塊的成功出讓，2025年北京土拍正式落下帷幕。據北京商報記者統(tǒng)計，年內北京共成功出讓40宗地塊，與上年同期基本持平，總成交金額約1427.42億元。城六區(qū)供地顯著發(fā)力，海淀區(qū)以7宗供地居首，且創(chuàng)下近五年峰值，帶動市場溢價率回升，年內最高溢價率達39.18%。從拿地趨勢來看，聯(lián)合拿地成為市場主流，房企聯(lián)合拿地量同比增長180%。值得關注的是，在市場信心回升背景下，懋源地產等民企強勢回歸，其中懋源地產年內拿地2宗，追平近五年總量。

　　海淀區(qū)土地供應量居首位

　　2025年北京最后一場土地拍賣落下帷幕，12月25日，北京建工+城鄉(xiāng)開發(fā)以24.72億元摘得豐臺區(qū)花鄉(xiāng)中部組團城中村改造項目B區(qū)FT00-2405-0001地塊，為全年土地市場畫上句號。

　　以拿地宗數(shù)來統(tǒng)計，2025年海淀區(qū)7宗居首，昌平區(qū)為6宗，豐臺區(qū)、朝陽區(qū)各5宗，通州區(qū)4宗，順義區(qū)3宗，大興區(qū)、石景山區(qū)各2宗，東城區(qū)、房山區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)、門頭溝區(qū)、延慶區(qū)、懷柔區(qū)各1宗，西城區(qū)、平谷區(qū)、密云區(qū)則為0。

　　北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，2025年海淀區(qū)土地供應量創(chuàng)下近五年峰值。回溯2020年至2024年，海淀區(qū)年度土地供應量分別為6宗、6宗、3宗、2宗及5宗，而2025年的供地規(guī)模已達到2023年與2024年兩年供地總量之和。

　　城六區(qū)供地量提升的同時，北京土地市場溢價率同步回升。2025年地塊的平均溢價率約為4.92%，同比提升1.24個百分點。

　　此外，年內溢價率超15%的地塊共計7宗，其中3宗坐落于海淀區(qū)，通州區(qū)和朝陽區(qū)各占2宗。

　　中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，隨著優(yōu)質資源持續(xù)入市，市場分化也進一步加劇，“強者恒強”的格局愈發(fā)清晰。稀缺地段、規(guī)劃條件優(yōu)越的地塊備受追捧，溢價率居高不下；而部分條件一般或位置普通的地塊，則多以底價或接近底價成交。

　　值得一提的是，城六區(qū)供地量的提升與2024年末推行的不限價地塊政策形成疊加效應，共同助推年內土地市場熱度回升。

　　其中，北京朝陽區(qū)太陽宮地塊溢價率高達39.18%，創(chuàng)下2025年土地市場溢價率峰值。海淀區(qū)樹村地塊、朱房村0030地塊分別以27.93%和25.04%的溢價率緊隨其后。

　　中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，優(yōu)質地塊供應增加，疊加不限價政策落地，形成了良好的市場聯(lián)動溢價效應。這不僅有效提振房企的拿地積極性，也強化了市場對于房價的上漲預期，對購房者、開發(fā)企業(yè)及整體市場而言均形成積極影響，進而構筑起地價上行、房價跟進的正向預期循環(huán)。

　　合碩機構首席分析師郭毅進一步分析稱，這一調整，一方面能讓優(yōu)質地塊的價值充分釋放，在土地市場實現(xiàn)更好的溢價表現(xiàn)，夯實市場對區(qū)域價值的信心；另一方面也能倒逼拿地房企加大產品端的投入力度，帶動后續(xù)商品房的價值提升，而房價的合理拉升，又能進一步提振區(qū)域價值，形成良性循環(huán)。

　　聯(lián)合體拿地漸成趨勢

　　2025年北京土地市場中，央國企仍為拿地絕對主力，拿地占比達92.69%。其中，中建系房企表現(xiàn)尤為突出，累計斬獲13宗地塊，拿地金額達521.64億元；北京建工、北京城建、金隅集團、華潤置地、招商蛇口等其他央國企亦積極參與，合計拿下24宗地塊。

　　盡管央國企主導拿地格局未變，但房企獨立拿地趨勢弱化，聯(lián)合拿地模式占比顯著提升。年內北京成功出讓的40宗地塊中，14宗采用多家房企聯(lián)合拿地模式，而2024年僅為5宗，聯(lián)合拿地比例同比增長180%。

　　針對房企聯(lián)合拿地占比攀升，謝逸楓認為，本質是房企從單打獨斗轉向抱團合作，是應對房地產市場調整、突圍行業(yè)困局的短期舉措，核心是為化解債務風險、保交房履約，平穩(wěn)度過市場下行周期。該模式能有效分散市場風險，整合資金與技術資源，形成穩(wěn)健的開發(fā)模式。

　　以2025年北京唯一一宗百億元級地塊——朝陽區(qū)黃杉木店地塊為例，該地塊由中建智地聯(lián)合金茂、越秀、朝陽城發(fā)3家房企以126億元競得，后續(xù)將打造為紫京宸園及璞樾項目；海淀區(qū)朱房地塊、朝陽區(qū)三間房地塊則分別由華潤+中鐵+招商聯(lián)合體、保利發(fā)展+金茂聯(lián)合體以91.52億元、87.3億元成功競得。

　　此外，央國企與區(qū)屬房企合作拿地的情形更為普遍。昌平區(qū)朱辛莊地塊、順義區(qū)順義新城地塊、門頭溝區(qū)S1線區(qū)域組團等6宗地塊，均由中建智地、電建地產、北京城建等央國企，聯(lián)合未來科學城置業(yè)、順義新城發(fā)展、京西門城投等區(qū)屬國資房企攜手競得。

　　郭毅表示，聯(lián)合拿地占比提升，核心是房企間的優(yōu)勢互補，尤以區(qū)域一級開發(fā)企業(yè)與二級市場房企的合作為典型。一級開發(fā)企業(yè)熟悉區(qū)域價值、擁有成熟的政企資源，二級開發(fā)企業(yè)更懂市場與客戶需求。雙方協(xié)作可讓地塊的產品定位、規(guī)劃報批及細節(jié)打造更貼合市場需求，進而有效提升項目的去化效率與溢價。

　　謝逸楓進一步分析稱，聯(lián)合拿地屬于行業(yè)短期趨勢，而非長期常態(tài)。待房地產市場復蘇回暖，多數(shù)房企仍會選擇獨立拿地，既規(guī)避聯(lián)合開發(fā)的協(xié)作問題，也能掌握地塊研判、產品打造、開發(fā)決策的絕對自主權。短期來看聯(lián)合拿地仍將常態(tài)化，長期則會形成獨立拿地與聯(lián)合拿地并行的多元化格局。

　　懋源地產沉寂兩年回歸

　　在全國樓市運行日趨平穩(wěn)、市場信心逐步回升的背景下，以懋源地產、北京新恩祥睿澤置業(yè)有限公司、貝好家為代表的民營企業(yè)，正逐步重返北京土地市場。

　　以懋源地產為例，該企業(yè)曾于2022年6月斬獲北京順義區(qū)薛大人莊地塊，在2023年、2024年沉寂兩年后，2025年強勢回歸北京土拍市場，年內共競得2宗地塊。這一拿地數(shù)量不僅追平2020年至2024年五年的累計拿地量，年內拿地金額更達60.54億元，創(chuàng)下近五年峰值。

　　具體來看，朝陽區(qū)松榆里地塊吸引了建發(fā)房產、懋源地產、首開股份、越秀+建工聯(lián)合體、金隅、中建玖合、招商蛇口共7家房企參與角逐。經過166輪激烈競價，懋源地產最終以50.24億元總價、18.21%的溢價率成功競得該地塊，在一眾央國企競爭者中脫穎而出。

　　謝逸楓認為，少數(shù)優(yōu)質民營房企重返北京土地市場，這一現(xiàn)象釋放出兩大明確信號。他表示，一方面是民營房企對北京房地產市場的未來預期已明顯向好。另一方面則是房地產市場的調整周期已臨近底部，北京房價也將迎來止跌回穩(wěn)的走勢。

　　值得關注的是，此前表現(xiàn)積極的綠城中國，2025年在北京土拍市場顆粒無收。回溯時間來看，綠城中國上一次在北京拿地是2024年11月，當時在越秀、華潤、中海、金茂等5家競買主體中，通過搖號幸運競得海淀區(qū)功德寺地塊，后續(xù)打造為和樾玉鳴項目。自此次拿地后，截至2025年末，綠城中國已近一年未在北京土地市場有任何斬獲。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，從政策導向來看，中央經濟工作會議及全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議均明確提及“優(yōu)供給”理念。這一理念的核心內涵體現(xiàn)在兩方面：其一，控制傳統(tǒng)增量供給，助力推進去庫存工作；其二，提升拿地性價比。對2026年各房企而言，這意味著投資端存在明確機遇。

　　嚴躍進進一步分析稱，疊加北京近期政策動態(tài)，當?shù)剡M一步優(yōu)化限購政策，同步出臺房地產開發(fā)投資相關新政并著力優(yōu)化營商環(huán)境。多重政策紅利共振，將有效降低企業(yè)拿地顧慮，進一步提振房企2026年的拿地積極性。（李晗）

　　轉自：北京商報

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