新政效力有待釋放 二季度樓市回暖可期

　　近日，國家統(tǒng)計局公布了2015年一季度房地產(chǎn)開發(fā)、銷售數(shù)據(jù)，多項指標(biāo)下滑，市場整體呈量價齊跌的趨勢。緊接著，國家統(tǒng)計局在本月18日發(fā)布3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，數(shù)據(jù)顯示，與去年同月相比，70個大中城市新建商品住宅不含保障性住房價格全部下降，并沒有明顯好轉(zhuǎn)的趨勢。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在經(jīng)歷了2013年和2014年每年超過12億平方米的商品房成交量“天花板”之后，市場由于需求透支在今年一季度顯現(xiàn)出后繼乏力的跡象。3月以來，中央出臺了一系列樓市新政策，改善型購房人群開始加速入市，二季度市場上行行情可期。

　　政策效力開始顯現(xiàn)

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所綜合研究室副主任邵挺在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，雖然一季度住宅銷售面積和銷售金額同比增幅有所下降，但是相比1—2月下降幅度有所收窄。這說明一系列利好樓市的政策，使得3月份成交量提高很快，回升態(tài)勢已經(jīng)開始顯現(xiàn)，預(yù)計二季度政策效果會慢慢發(fā)揮。

　　“由于存量太大，未來大概有10個月左右的去化周期，因此，今后一段時間銷售面積可能會上升，但是仍然處于去庫存階段。”邵挺說。

　　同時，邵挺表示，需要注意的是，代表企業(yè)信心和新增需求的數(shù)據(jù)還很糟糕。

　　數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商到位資金10年來首現(xiàn)負(fù)增長，2015年1—3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金27892億元，同比下降2.9%。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速甚至跌破10%。開發(fā)商在資金方面的“捉襟見肘”直接導(dǎo)致全國土地市場交易慘淡。數(shù)據(jù)顯示，前3個月，全國土地成交面積和金額雙雙出現(xiàn)了30%左右的驟降，而去年全年這兩個數(shù)據(jù)分別是-14%和1%。

　　“從一季度樓市表現(xiàn)來看，大部分城市樓市仍有‘去庫存’壓力，起碼在上半年不可能有明顯好轉(zhuǎn)。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對中國經(jīng)濟(jì)時報記者表示。

　　張宏偉認(rèn)為，首先，去年年底房企沖刺年度銷售業(yè)績“用力過猛”，進(jìn)入2015年年初，房企開始調(diào)整推盤節(jié)奏和計劃，導(dǎo)致年初短期內(nèi)表現(xiàn)“馬力不足”。

　　其次，大多數(shù)開發(fā)商調(diào)整了新一年的推盤計劃，2015年4月底和5月份有可能成為今年第一波成交量的高峰期。

　　最后，樓市預(yù)期還沒有明確好轉(zhuǎn)，房企投資擴(kuò)大再生產(chǎn)也就沒有太大動力加大投資、開工和施工，那么，2015年一季度房地產(chǎn)投資、開工等數(shù)據(jù)表現(xiàn)下滑也屬于正常。

　　去庫存和調(diào)結(jié)構(gòu)成房地產(chǎn)市場主旋律

　　4月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有50個，比上月減少16個；持平和上漲的城市分別有8個和12個，分別比上月增加6個和10個；二手住宅價格環(huán)比下降的城市有48個，比上月減少13個；持平和上漲的城市分別有10個和12個，分別比上月增加6個和7個。一線城市新建商品住宅價格和二手住宅價格環(huán)比綜合平均，分別由上月下降0.1%和持平轉(zhuǎn)為本月上漲0.2%和0.3%。二、三線城市新建商品住宅價格和二手住宅價格環(huán)比綜合平均雖仍然下降，但降幅均比上月收窄。

　　值得注意的是，在全國環(huán)比房價總體趨穩(wěn)的同時，城市間卻繼續(xù)分化。一二線城市環(huán)比上漲的城市數(shù)量在增加，平均價格也由跌轉(zhuǎn)升。

　　此外，除廣州新房價格環(huán)比出現(xiàn)微降外，一線城市其他價格指數(shù)均出現(xiàn)上漲。

　　據(jù)了解，3月份一線城市樓市成交量暴漲。據(jù)鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)，3月北京二手房實際成交量環(huán)比、同比分別上升194.5%和147.4%，成交量創(chuàng)下近兩年以來新高。

　　與一二線城市在政策刺激下樓市加速回暖的情況不同，大部分三四線城市受庫存壓力以及需求水平限制，目前仍在繼續(xù)調(diào)整。

　　那么，二季度房地產(chǎn)市場會否因為二套房貸降首付、營業(yè)稅降低免征門檻等“3·30新政”鼓勵改善型需求入市的“救市”政策而有所改變？

　　張宏偉表示，一系列政策為樓市接下來幾個月提供了放量的“窗口期”，但就二季度而言，在第一季度市場成交量還沒有復(fù)蘇的背景下，二季度仍然應(yīng)以跑量為主，尤其是在“3·30新政”落地“縮水”并不徹底的市場背景下，對于上市公司來講，在這個階段盡快跑量，沖刺半年報銷售業(yè)績，盡量完成或縮小與半年銷售業(yè)績指標(biāo)的差距。

　　邵挺表示，在住房供需結(jié)構(gòu)沒有得到根本改善和政府不放開投資投機性需求的情況下，3月末以來的部分指標(biāo)回暖趨勢，不會形成趨勢性的變化，復(fù)蘇基礎(chǔ)仍不是很牢固。

　　分城施策平衡三大目標(biāo)

　　邵挺強調(diào)，整個房地產(chǎn)市場未來幾年最大的難題是如何在三個目標(biāo)里保持平衡：首先，要穩(wěn)定房地產(chǎn)消費和投資。由于房地產(chǎn)投資對于保投資來說是極其重要的，而保投資是穩(wěn)增長的關(guān)鍵，因此穩(wěn)定房地產(chǎn)投資這一目標(biāo)至關(guān)重要。第二，需要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整以釋放合理需求。第三，防風(fēng)險，由于目前房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性問題嚴(yán)重，未來仍然把抑制投資投機性需求放在“防風(fēng)險”的首要位置。這三個目標(biāo)對未來調(diào)控思路提出了很高的要求。

　　此外，邵挺認(rèn)為，今年房地產(chǎn)政策很重要的一點是強調(diào)地區(qū)差異性。正如李克強總理在今年兩會記者招待會上表示的，穩(wěn)定住房需求需要各地因地制宜，分城施策。邵挺表示，雖然金融政策很難做到差異化，但是在土地供應(yīng)、稅收減免等方面，地方政府有很大的調(diào)節(jié)性。在房地產(chǎn)稅尚未開設(shè)的情況下，實施差別化的政策，把交易環(huán)節(jié)的稅收降下來也是今后的一個方向。

　　“未來政策的著力點還在促進(jìn)首套房需求和二套房改善性需求上?！鄙弁ΨQ。

　　張宏偉建議，從市場供求關(guān)系或庫存去化周期角度來看，開發(fā)商推盤策略也應(yīng)分城施策。在一線城市、部分二線城市比如合肥、南京、蘇州、南昌等大中城市市場基本面仍然為供求合理或供不應(yīng)求，已經(jīng)沒有去庫存的壓力。當(dāng)前，二套房貸降首付、營業(yè)稅降低免征門檻等“3·30新政”救市政策頻發(fā)，整體銷售市場在品牌開發(fā)企業(yè)聯(lián)動推盤之下將快速回暖，下半年這些市場將步入量價齊升的狀態(tài)，或者會出現(xiàn)買漲不買跌的行情?？傮w來看，一線城市、部分二線城市由于市場基本面仍然為供不應(yīng)求，市場中長期仍然看好，并不會因為2015年年初短期內(nèi)因素導(dǎo)致的市場低迷而改變，此時，對于開發(fā)商來講，跑量的同時可以適度調(diào)整價格策略，更加重視利潤指標(biāo)。

　　但對于其他二線城市、大部分三四線城市而言，則面臨不一樣的境地。張宏偉認(rèn)為，總體來講，由于城市大量的土地供應(yīng)，以及由此帶來的大量庫存仍然沒有消化，市場表現(xiàn)為供大于求，在今年二季度甚至全年時間段仍然要堅持去庫存的市場策略，這些城市的市場基本面短期內(nèi)還難以轉(zhuǎn)好。

來源：中國經(jīng)濟(jì)時報

　　轉(zhuǎn)自：

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀