95%以上城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，樓市或迎來抄底時(shí)機(jī)

　　全國(guó)樓市繼續(xù)降溫，房?jī)r(jià)跌勢(shì)仍然不減。從最新官方發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，8月70大中城市新房及二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)均僅剩一個(gè)，據(jù)統(tǒng)計(jì)95%以上的城市都出現(xiàn)了環(huán)比下跌。更甚者，一二三線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)全面下跌，北上廣深房?jī)r(jià)也仍低迷。

　　受訪地產(chǎn)界人士稱，救市政策難以在短期內(nèi)快速發(fā)揮效應(yīng)，所以成交量難以提振。國(guó)慶節(jié)前后樓市的成交量可能會(huì)有所反彈，但從購(gòu)房的時(shí)機(jī)選擇上看，目前是一個(gè)抄底的時(shí)機(jī)。

　　房?jī)r(jià)全面下跌

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)分別為68個(gè)和67個(gè)。

　　新建商品住宅不含保障性住房?jī)r(jià)格方面，8月份，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有68個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲的城市有1個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.2%，最低為下降2.1%。二手住宅價(jià)格方面，8月份，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有67個(gè)，持平的城市有2個(gè)，上漲的城市有1個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.1%，最低為下降1.4%。

　　這意味著8月份一二三線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)全面下跌。對(duì)于下跌的原因，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)稱，房貸環(huán)境趨緊下，救市政策難以在短期內(nèi)快速發(fā)揮效應(yīng)，所以成交量難以提振。

　　“對(duì)于房企來說，去庫(kù)存的壓力增大，自然會(huì)加大降價(jià)促銷的力度。相比此前3月份以來零零星星的降價(jià)做法，目前降價(jià)更是一種主動(dòng)的、全面的降價(jià)策略。” 嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步解釋稱。

　　記者采訪獲悉，相比二三線城市，一線城市去庫(kù)存壓力更大。來自上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，8月份，北上廣深4個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為15.5、16.5、14.7和14.4個(gè)月。除廣州外，其余3個(gè)一線城市的存銷比走勢(shì)趨同，相比7月份均有所回落。而2013年年末，4個(gè)城市的存銷比分別為7.6、8.7、9.0和11.9個(gè)月。而2014年行情疲軟，目前4個(gè)城市的存銷比數(shù)據(jù)依然偏大，說明庫(kù)存去化仍有壓力。

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來，相比二三線城市的救市和刺激做法，一線城市在限購(gòu)限貸政策上依然從嚴(yán)，這使得去化壓力總體偏大，房企則會(huì)主動(dòng)采取降價(jià)促銷的策略。

　　其次，房?jī)r(jià)具有一個(gè)周期波動(dòng)性。去年房?jī)r(jià)飆升，今年則是一個(gè)正常的調(diào)整。當(dāng)然這也意味著一旦政策面和市場(chǎng)面轉(zhuǎn)好，房?jī)r(jià)止跌反彈的可能性也很大。

　　最后，看跌預(yù)期的疊加。在看跌預(yù)期下，購(gòu)房者對(duì)未來市場(chǎng)并不清晰，所以都有從眾的心理，并不積極入市。

　　雖然今年以來，多城市放松限購(gòu)政策，但受訪人士稱，此政策只能短期起到刺激作用，不能真正刺激樓市需求。

　　“限購(gòu)政策限制了投資需求，但現(xiàn)在這個(gè)投資趨勢(shì)已比較弱了，不可能真正刺激樓市需求，短期起到刺激作用，但最后又回歸平淡?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭[微博]對(duì)記者分析稱。

　　“從目前市場(chǎng)情況看，限購(gòu)松綁對(duì)于成交量的提振是一個(gè)緩慢的過程，弱于預(yù)期。這說明能夠激發(fā)購(gòu)房者入市的政策還沒有到位?！眹?yán)躍進(jìn)稱。

　　平安證券有分析師近期調(diào)研了武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)。他們?cè)谡{(diào)研報(bào)告中指出，武漢首次限購(gòu)松綁效應(yīng)有限，市場(chǎng)信心未明顯改善。

　　武漢 7 月18 日首次松綁限購(gòu)，放開非中心城區(qū)及140 平方米以上戶型的購(gòu)房限制。但平安證券分析師調(diào)研發(fā)現(xiàn)，短期整體銷量及大戶型走量略有改善，但并不明顯，市場(chǎng)信心未有改善。

　　目前二次松綁限購(gòu)已在多地出現(xiàn)，武漢9月23日發(fā)布消息，自24日起全面放開中心城區(qū)限購(gòu)。

　　但平安證券分析師指出，考慮中心城區(qū)銷量占全市銷量60%以上，預(yù)計(jì)中心城區(qū)放開限購(gòu)短期仍將對(duì)銷量有提振作用。

　　因?yàn)閺暮贾萁?jīng)驗(yàn)來看，杭州自7月29取消蕭山、余杭限購(gòu)后，8月28日放開主城區(qū)限購(gòu)，當(dāng)周全市成交環(huán)比增長(zhǎng)25%，但效應(yīng)亦逐步減弱。該券商分析師認(rèn)為，在限貸未有松動(dòng)前提下，二次松綁效應(yīng)仍待驗(yàn)證，預(yù)計(jì)仍僅是短期提振。

　　然而，在受訪人士看來，限貸將比限購(gòu)政策更有效果，因?yàn)檫@使得住房需求將得到實(shí)質(zhì)性刺激。

　　今年以來已有多個(gè)城市放松限購(gòu)政策，目前坊間又傳聞“樓市限貸松綁——房貸還清可享受首套房?jī)?yōu)惠政策”的消息。不過，截至發(fā)稿時(shí)，官方未證實(shí)此消息。

　　一些地方首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)松動(dòng)跡象。據(jù)報(bào)道，9月22日，福州發(fā)布最新房地產(chǎn)政策指出，對(duì)首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整，提出購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房的，按首貸認(rèn)定。

　　對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，“房貸還清后的購(gòu)房者，基本屬于有房產(chǎn)資產(chǎn)、二套房貸按揭能力強(qiáng)、個(gè)人信用度高的一種群體，此類群體享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠，值得鼓勵(lì)。可以讓其當(dāng)領(lǐng)頭羊，優(yōu)先入市，進(jìn)而鼓勵(lì)購(gòu)房者積極跟進(jìn)。”

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

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