“保交樓”已近兩月 成果到底如何？各方最新進展來了

　　自7月28日中央政治局會議首提“保交樓”至今已近兩個月時間，各項工作推進落實情況備受關(guān)注。

　　券商中國記者梳理了解到，近期，鄭州、貴陽、紹興等多地“保交樓”相關(guān)舉措繼續(xù)出臺，住建部等多部門出臺的“保交樓”專項借款工作正在緊張有序的進行當(dāng)中，國家開發(fā)銀行已于9月22日向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款；9月23日建設(shè)銀行公告稱，擬出資300億設(shè)立住房租賃基金，將收購房企存量資產(chǎn)，改造為租賃住房。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在各方共同努力下，各地“保交樓”工作取得積極進展，但仍然存在資金壓力，目前看專項借款能用的范圍相對有限，主要用于資金能夠平衡的優(yōu)質(zhì)項目。不過，專項借款的落地釋放了積極信號，將促使各地加快政策落地速度，后續(xù)有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮合力進一步加大資金支持規(guī)模，保障項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，及時交付。

　　建行宣布成立300億基金

　　9月23日晚間，建設(shè)銀行公告稱，公司擬出資設(shè)立住房租賃基金?；鹉技?guī)模為人民幣300億元，公司認(rèn)繳人民幣299.99億元，資金來源為自有資金；子公司建信信托下屬的全資子公司認(rèn)繳0.01億元。

　　公告稱，該基金名稱暫定為“建設(shè)銀行住房租賃基金(有限合伙)”；基金的目標(biāo)定位及投向為，通過投資房企存量資產(chǎn)，改造為租賃住房，增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，探索租購并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　對于出資設(shè)立住房租賃基金的原因，建設(shè)銀行表示，是為深入貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，增加保障性租賃住房供給，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　對于本次投資對建行的影響，公告稱，通過出資設(shè)立基金，深入推進住房租賃戰(zhàn)略實施，以市場化、法治化、專業(yè)化運作，收購房企存量資產(chǎn)，與有關(guān)方面加強協(xié)作，助力探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，建行將充分發(fā)揮集團優(yōu)勢，推動住房金融業(yè)務(wù)向覆蓋租購兩端、服務(wù)存量轉(zhuǎn)型升級的模式發(fā)展，形成集股權(quán)投資、資產(chǎn)并購、信貸支持、租賃運營、REITs 發(fā)行等為一體的全方位住房金融服務(wù)體系，持續(xù)鞏固建行在住房金融領(lǐng)域的差異化競爭力。

　　建設(shè)銀行還表示，該基金設(shè)立尚需在有關(guān)部門辦理必要的審批、備案、登記等手續(xù)。

　　多方合力提速推進

　　自7月28日中央政治局會議首提“保交樓”以來，多地出臺了“保交樓”相關(guān)舉措，包括加強預(yù)售資金監(jiān)管、“一樓一策”、“一對一”幫扶機制等，力促保交樓。

　　8月以來，長沙、東莞等多地出臺商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，要求將購房款直接存入監(jiān)管賬戶，保證資金“留在項目”，優(yōu)先用于項目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項目竣工交付。9月17日，貴陽發(fā)布商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行新規(guī)，提出對新建商品房預(yù)售資金實行全額監(jiān)管，對用于支付工程建設(shè)等費用的預(yù)售資金實行重點監(jiān)管。商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限為，自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始至預(yù)售許可證范圍內(nèi)商品房全部建設(shè)完成并取得現(xiàn)房銷售備案后止。

　　繼鄭州、寧波、咸陽等地出臺“一樓一策”全面落實“保交樓”后，9月19日，據(jù)“紹興發(fā)布”公眾號消息，紹興已成立房地產(chǎn)專班，定期對全市所有住宅項目全面排查，針對重點項目，制定風(fēng)險化解“一樓一策”，通過指導(dǎo)督促屬地成立風(fēng)險項目處置專班、設(shè)立項目資金安全賬戶、統(tǒng)籌項目資金使用、盤活存量資產(chǎn)等措施，全力落實“保交樓、穩(wěn)民生”目標(biāo)任務(wù)。

　　值得注意的是，鄭州落實“保交樓”的政策最全、力度最大。在9月6日召開了強力攻堅“保交樓”專項行動動員會后，鄭州9月7日印發(fā)了《鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項行動實施方案》的通知。通知要求，10月6日前，實現(xiàn)鄭州全市所有停工問題樓盤項目全面持續(xù)實質(zhì)性復(fù)工，并提出5個“保交樓”專項行動方案，包括壓實企業(yè)主體責(zé)任、政府全力紓困、做好破產(chǎn)重整、嚴(yán)肅追究責(zé)任、確保全面復(fù)工。鄭州市市長何雄此前在會上指出，要用足用好政策工具箱，“一樓一策一專班一銀行”制定細化實施方案，打好打贏“保交樓”攻堅戰(zhàn)。

　　作為保交樓的責(zé)任主體，房企也積極應(yīng)對。9月12日，備受關(guān)注的恒大集團召開復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓周例會。會上，許家印立下軍令狀，要求未復(fù)工的地區(qū)公司在9月30日前必須全面復(fù)工；未達到正常施工水平的地區(qū)公司在9月30日前必須全部達到正常施工水平。

　　隨著“保交樓”政策的推進，房地產(chǎn)竣工面積降幅收窄。國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，8月，全國房地產(chǎn)竣工面積為4833.38萬平方米，同比下降2.49%，降幅較上月收窄33個百分點。

　　東方金城研報認(rèn)為，從目前的政策效果來看，“保交樓”方面，8月竣工面積同比降幅有明顯回落，顯示相關(guān)政策初現(xiàn)成效。

　　資金活水仍需放量

　　要完成“保交樓”任務(wù)，資金問題是關(guān)鍵。

　　在監(jiān)管部門的推動下，金融資產(chǎn)管理公司(簡稱“AMC”)紓困房企的速度加快，中國華融、中國長城資產(chǎn)、中國信達等全國性AMC相繼與房企進行戰(zhàn)略合作，對接紓困項目并進行出資。

　　中國信達8月29日披露，今年上半年通過存量債務(wù)重組、續(xù)建資金補足、引入品牌代建、項目封閉運作、協(xié)調(diào)地方政府等房地產(chǎn)風(fēng)險化解有效路徑，落地原佳兆業(yè)集團廣州南沙“悅伴灣”等一批受困房企風(fēng)險化解項目，保障4424套商品房按期交付，帶動354億元存量項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

　　與此同時，地方AMC也在積極行動，如河南資產(chǎn)和鄭州地產(chǎn)宣布聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金。據(jù)了解，鄭州市房地產(chǎn)紓困基金規(guī)模為100億元，紓困項目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產(chǎn)項目，明確了紓困項目的四種開發(fā)模式，即棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組和保租房模式。近期，南寧、紹興、湖北等多地設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金推動復(fù)工復(fù)產(chǎn)，紹興近日也表示正在謀劃設(shè)立房地產(chǎn)穩(wěn)?；?。

　　此外，中央多部門著手解決“保交樓”的資金來源問題。8月19日，住建部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。據(jù)了解，專項借款初期規(guī)模達2000億元，9月22日，國家開發(fā)銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款，支持遼寧“保交樓”項目。

　　在各方共同努力下，目前各地“保交樓”工作取得積極進展。不過，仍有分析認(rèn)為“保交樓”存在一定規(guī)模的資金缺口。近期，標(biāo)普全球評級公司預(yù)測，要保證開發(fā)商出險之后預(yù)售住宅能夠完工交付，全行業(yè)需要獲得7000億-8000億元人民幣的資金。

　　標(biāo)普全球評級信用分析師陳令華認(rèn)為，中國房地產(chǎn)行業(yè)要恢復(fù)正常，保交樓是必不可少的環(huán)節(jié)。專項借款初期規(guī)模尚不足以解決問題，但具有重要的信號意義，向消費者和投資者表明，國家是愿意拿出真金白銀來解決樓市問題的。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受券商中國記者采訪時表示，從沈陽這筆“保交樓”專項借款來看，其承接主體應(yīng)該是沈陽市地方國企或城投平臺，這筆錢納入地方債務(wù)統(tǒng)借統(tǒng)還，要確保這筆專項借款能夠安全退出，并獲得一定的收益。這種情況下，專項借款進入的項目一定是資金能夠平衡的優(yōu)質(zhì)項目。

　　“專項借款的額度目前只有兩千億，規(guī)模較小?！崩钣罴握f，目前看，專項借款能應(yīng)用的范圍相對有限，主要是資金能夠平衡的項目。而對于存在資金硬缺口的項目，就需要做多方資金平衡過程中的機制搭建，包括項目自身的啟動，以及項目與項目之間的平衡，這些都需要在壓實地方主體責(zé)任后才能落實創(chuàng)新性的政策工具。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜則認(rèn)為，住建部近日強調(diào)“保交樓”專項工作正在緊張有序推進，明確當(dāng)前專項借款跟進的節(jié)奏，進一步釋放了積極信號。專項借款的落位也將促使各地加快政策落地速度，保障項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，及時交付。

　　轉(zhuǎn)自：券商中國

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