盤活巨量鐵路土地資產(chǎn)，以地養(yǎng)鐵或一事一辦

　　鐵路投融資改革再下一城。國務(wù)院辦公廳近日印發(fā)《關(guān)于支持鐵路建設(shè)實施土地綜合開發(fā)的意見》簡稱“意見”，明確實施鐵路用地及站場毗鄰區(qū)域土地綜合開發(fā)利用政策，以支持鐵路建設(shè)。

　　中國證券報記者從業(yè)內(nèi)了解到，鐵總始于年初的對鐵路用地的摸底工作目前正在進(jìn)行情況匯總，預(yù)計近期會公布相關(guān)信息。鑒于各線土地資產(chǎn)價值、所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的不同，或采取“一事一辦”的做法，即不同鐵路設(shè)計不同的開發(fā)方案，具體細(xì)則下一步將由鐵總和地方政府商討。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，改革的推進(jìn)將對現(xiàn)有線路分布于中心城市的鐵路產(chǎn)生重大影響，盤活巨量鐵路土地資產(chǎn)，大大增強(qiáng)鐵總的自我“造血”功能。這也有助于鐵路裝備市場景氣的持續(xù)回升，為相關(guān)上市公司帶來價值重估空間。

　　以地養(yǎng)鐵或“一事一辦”

　　“明顯感覺改革的步伐在加快，今年不僅加大了‘輸血’鐵路的力度，鐵路土地綜合開發(fā)方案的出臺更是夯實了鐵總的自身‘造血’功能！”一位鐵路行業(yè)人士興奮地說道。

　　此次國務(wù)院出臺的《意見》明確了鐵路用地及站場毗鄰區(qū)域土地綜合開發(fā)利用四方面的政策措施：支持盤活現(xiàn)有鐵路用地，推動土地綜合開發(fā)；鼓勵新建鐵路站場實施土地綜合開發(fā)；完善土地綜合開發(fā)的配套政策；加強(qiáng)土地綜合開發(fā)的監(jiān)管和協(xié)調(diào)。

　　《意見》同時要求，在支持鐵路建設(shè)實施土地綜合開發(fā)的過程中，必須堅持支持鐵路建設(shè)與新型城鎮(zhèn)化相結(jié)合、政府引導(dǎo)與市場自主開發(fā)相結(jié)合、盤活存量鐵路用地與綜合開發(fā)新老站場用地相結(jié)合的原則。

　　中國鐵路總公司總經(jīng)理盛光祖曾指出，實施鐵路站場及毗鄰地區(qū)土地綜合開發(fā)利用政策，是鐵路投融資體制改革的一項重大制度創(chuàng)新?！鞍凑帐袌龌⒓s化的原則，對新建鐵路站場及毗鄰地區(qū)土地進(jìn)行綜合開發(fā)，以開發(fā)收益支持鐵路發(fā)展，實現(xiàn)鐵路資產(chǎn)保值增值，增強(qiáng)鐵路自我發(fā)展能力?！?/p>

　　實際上，“以地養(yǎng)鐵”的準(zhǔn)備工作早在今年年初便悄然啟動。今年2月底，鐵總資產(chǎn)評估項目及土地評估和土地授權(quán)經(jīng)營資產(chǎn)處置評估機(jī)構(gòu)選聘項目，在北京鐵道大廈舉行了招標(biāo)會，招標(biāo)范圍包括全國18個鐵路局、3個直屬專業(yè)運輸公司。摸清底數(shù)、盤活資產(chǎn)以減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)，被看作是鐵總此次進(jìn)行資產(chǎn)評估的直接原因。

　　不過，有業(yè)內(nèi)人士指出，新建線路進(jìn)行土地開發(fā)相對簡單，舊線路則涉及問題較多，如土地用途性質(zhì)轉(zhuǎn)化等，需要路局和地方政府之間進(jìn)行探討。“因此，并非所有鐵路沿線土地均存在開發(fā)價值，真正有價值的主要集中在北、上、廣、深等大城市市內(nèi)的既有路線周圍，偏遠(yuǎn)地區(qū)的鐵路沿線土地開發(fā)價值并不大?！?/p>

　　對此，相關(guān)人士向中國證券報記者透露，目前鐵總正在對上述鐵路資產(chǎn)摸底工作進(jìn)行情況匯總，或在近期公布。鑒于各線土地資產(chǎn)價值、所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的不同，下一步或由鐵總和地方政府商討，針對不同鐵路出臺不同的開發(fā)方案。

　　相關(guān)公司享改革紅利

　　業(yè)內(nèi)人士指出，鐵路和地鐵等軌道交通周邊的土地，一直是房企的垂涎對象，一旦放開綜合開發(fā)的許可，也將誕生巨大的商機(jī)。以香港地鐵模式為例，軌道交通和沿線土地開發(fā)掛鉤，軌道交通修建帶來土地增值效應(yīng)外溢，外溢的增值容許鐵路公司收回一部分，就形成了良性的循環(huán)：既推進(jìn)了軌道交通導(dǎo)向的城鎮(zhèn)建設(shè)，又保證了企業(yè)的效益指標(biāo)。

　　海通證券認(rèn)為，明確對現(xiàn)有鐵路用地進(jìn)行綜合開發(fā)，這給現(xiàn)有土地資源提供了巨大的升值空間。此外，國家很可能給鐵路部門特事特辦，鐵路沿線土地有望避開目前的土地收儲政策，使土地綜合開發(fā)的大多數(shù)利益歸到鐵路部分。這將對現(xiàn)有線路分布于中心城市的鐵路帶來重大意義，尤其是對于地處深圳和廣州的廣深鐵路，將給公司帶來巨大的價值重估空間。

　　鐵路投融資改革等系列政策的執(zhí)行，也有利于解決未來5-10年鐵路中長期發(fā)展資金來源的問題，同時對于近期鐵路在建線路的通車及中期鐵路項目審批均具有積極意義。長江證券分析師李佳認(rèn)為，政策紅利的釋放將有助于鐵路裝備市場景氣的持續(xù)回升，以地養(yǎng)路將進(jìn)一步推動鐵路資產(chǎn)的重估及多種經(jīng)營利潤的提升，對于鐵路設(shè)備產(chǎn)業(yè)鏈的公司而言也是利好。（本報記者 汪珺）

來源：中國證券報

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