挖需求 優(yōu)供給 促轉(zhuǎn)型 穩(wěn)樓市三大著力點(diǎn)可期

　　12月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1月份至11月份全國房地產(chǎn)市場基本情況，銷售、融資等多個(gè)指標(biāo)繼續(xù)改善。這表明樓市交易更趨活躍，房地產(chǎn)市場正走向止跌回穩(wěn)。

　　那么，明年樓市將會如何走？近日召開的中共中央政治局會議與中央經(jīng)濟(jì)工作會議已給出明確方向。關(guān)于房地產(chǎn)，兩場會議均提及“穩(wěn)住樓市”。梳理中央經(jīng)濟(jì)工作會議相關(guān)表述可知，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，是2025年的重點(diǎn)工作。這意味著明年從中央到地方，房地產(chǎn)支持政策力度不減，步履不停。筆者認(rèn)為，有三大關(guān)鍵著力點(diǎn)值得期待。

　　一是挖需求，鞏固樓市回穩(wěn)基本盤。國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，11月份，新房價(jià)格環(huán)比上漲的城市有17個(gè)，比10月份增加7個(gè)；二手房價(jià)格環(huán)比上漲的城市有10個(gè)，比10月份增加2個(gè)。這說明越來越多的城市房價(jià)止跌回穩(wěn)，樓市“以價(jià)換量”趨于尾聲，為了“穩(wěn)住”這一基本盤，需持續(xù)提振剛性及改善性等多樣化居住需求。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。這表明對于剛性及改善性住房需求，已從以往的“滿足”過渡到如今的充分釋放其潛力。也就是說，要持續(xù)挖掘和釋放住房需求。當(dāng)前，城中村改造范圍不斷拓展，多地房票安置規(guī)模加快擴(kuò)容，疊加逐步解除核心城市限購、優(yōu)化首付、利率及稅費(fèi)相關(guān)政策，均是在用增量政策深挖潛在居住需求。依據(jù)2015年至2017年的棚改貨幣化安置效果推算，100萬套的城中村改造或?qū)咏?億平方米住宅銷售，釋放出規(guī)模可觀的增量購房需求。

　　二是優(yōu)供給，打通市場堵點(diǎn)化解風(fēng)險(xiǎn)。要讓房地產(chǎn)行業(yè)回到平穩(wěn)發(fā)展軌道，避免風(fēng)險(xiǎn)外溢，加快風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程，依然是當(dāng)務(wù)之急。這需要打通房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè)交易鏈條，在加大需求端去化力度的同時(shí)，還需要在供給端進(jìn)行調(diào)整。尤其要盤活存量房、存量土地等沉睡資產(chǎn)，同時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)從投資到銷售的全產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)暢通無阻。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。這需要從三方面落實(shí)相關(guān)工作，一是繼續(xù)落地實(shí)施收儲存量商品房用作保障性住房，疏通價(jià)格撮合難度大、資金成本高、供需錯(cuò)配等收儲堵點(diǎn)，加大存量商品房去化規(guī)模；二是充分用好地方專項(xiàng)債和央行專項(xiàng)再貸款收回收購企業(yè)閑置存量土地，攻克存量盤活難點(diǎn)，緩解房企流動性困難；三是短期內(nèi)減少無效新增商品房供應(yīng)，在熱度較高城市推出優(yōu)質(zhì)地塊帶動土地市場回暖，穩(wěn)庫存及投資預(yù)期。簡言之，“優(yōu)供給”的核心邏輯就是控增量、優(yōu)存量、提質(zhì)量。

　　三是促轉(zhuǎn)型，構(gòu)建新發(fā)展模式謀長效機(jī)制。當(dāng)前，我國住房消費(fèi)需求已從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入新階段。要重新審視產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以長遠(yuǎn)思維構(gòu)建健康發(fā)展的長效機(jī)制，促進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。構(gòu)建新發(fā)展模式，是當(dāng)前從中央到地方，乃至房地產(chǎn)企業(yè)均在落實(shí)的轉(zhuǎn)型方向，目前看路徑已愈發(fā)清晰。這涵蓋租購并舉、“市場+保障”體系、預(yù)售制及土地稅收制度改革等多方面。可以說，事關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)性制度正在逐步得到完善。

　　總體而言，隨著這三大關(guān)鍵著力點(diǎn)加緊落實(shí)，疊加積極的財(cái)政政策與適度寬松的貨幣政策，各類政策“組合拳”將形成合力，盡快“穩(wěn)住”樓市。隨之而來的是，房地產(chǎn)行業(yè)將展現(xiàn)出新生態(tài)，為億萬家庭謀宜居福祉。

　　轉(zhuǎn)自：證券日報(bào)

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