13單商業(yè)不動產(chǎn)REITs擬募資427億元 商業(yè)地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)型“重生”

13單商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目計劃募資金額（數(shù)據(jù)來源：招股說明書）

今年以來漲幅前十的REITs產(chǎn)品（數(shù)據(jù)來源：同花順iFinD）

　　3月4日，中信建投首農(nóng)食品集團封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金、華安陸家嘴封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金兩單商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目申報進度均取得新進展。記者梳理滬深交易所官網(wǎng)REITs項目動態(tài)發(fā)現(xiàn)，自2025年12月31日商業(yè)不動產(chǎn)REITs開啟試點至今，已申報14單項目，其中，9單已獲得交易所反饋或問詢。

　　目前，除廣發(fā)新城吾悅封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金申報資料未披露外，其他13單商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目均已披露相關(guān)資料。記者梳理招募說明書數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，這13單商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目擬募資金額合計427.52億元，平均募資金額32.89億元，底層資產(chǎn)經(jīng)營狀況卻表現(xiàn)不一。

　　商業(yè)不動產(chǎn)“跑步”進場

　　商業(yè)不動產(chǎn)REITs的落地正在提速。2025年底，中國證監(jiān)會印發(fā)《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》，在基礎(chǔ)設(shè)施REITs之外，單列商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目，公募REITs的底層資產(chǎn)范圍正式擴張至商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫字樓、酒店、公寓等。

　　新政出爐不到一個月，商業(yè)不動產(chǎn)REITs便迎來密集申報，申報節(jié)奏刷新公募REITs紀(jì)錄。今年1月29日，上交所迎來中金唯品會封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金等首批3單商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目申報；1月30日，上交所再收華夏保利發(fā)展封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金等5單項目申報。

　　進入2月，商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目申報熱情不減。2月3日，華泰紫金華住安住封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金提交申報，這也是深交所迎來首單商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目；2月5日至2月27日期間，上交所又陸續(xù)收到光大保德信光大安石封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金等5單項目申報。

　　從基金管理人來看，14單申報項目均由國內(nèi)知名基金管理公司、券商資產(chǎn)管理公司擔(dān)任管理人，其中，華夏基金有3單，國泰海通資管、華安基金各有2單，中信建投基金等7家機構(gòu)各有1單；除了光大保德信基金，其他9家機構(gòu)均曾成功發(fā)行國內(nèi)REITs項目，管理經(jīng)驗豐富，華夏基金更是管理著18只REITs項目。

　　申報熱度為何如此高漲？光大證券此前在研報中指出，海外REITs多在房地產(chǎn)市場承壓下行時推出，通過為企業(yè)提供穩(wěn)定的股權(quán)融資新途徑，起到降低企業(yè)杠桿及優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的作用，推動企業(yè)從“重開發(fā)”向“重運營”轉(zhuǎn)型。當(dāng)前，國內(nèi)房地產(chǎn)市場回穩(wěn)向好仍面臨波動，在此背景下推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs，有望盤活存量商業(yè)不動產(chǎn)。

　　在政策支持下，地產(chǎn)領(lǐng)域各類經(jīng)營主體積極參與商業(yè)不動產(chǎn)REITs申報，以盤活存量資產(chǎn)。今年申報的14單項目，其原始權(quán)益人陣容也印證了這一點，當(dāng)中既有銀泰百貨、杉杉商業(yè)、凱德等民企或外企，也有保利發(fā)展、首開股份、陸家嘴集團等央企或地方國企。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進強調(diào)，從首批申報啟動后僅一個多月，就有14單項目申報，反映出原始權(quán)益人對新政策的快速響應(yīng)，以及希望通過REITs盤活存量、回籠資金的迫切需求，也體現(xiàn)了監(jiān)管部門對商業(yè)不動產(chǎn)REITs這一創(chuàng)新工具的高度重視，以及對加快推動優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)落地的支持態(tài)度。

　　底層資產(chǎn)“成色”不同

　　自2021年首批9只公募REITs上市破冰，目前國內(nèi)已上市REITs數(shù)量已達到79只，發(fā)行規(guī)模合計2033.74億元（不含擴募）。規(guī)?？焖贁U張之下，一級市場認購倍數(shù)屢創(chuàng)新高，去年12月發(fā)行的華夏中核清潔能源REIT網(wǎng)下有效認購倍數(shù)高達340.47倍，創(chuàng)全市場已發(fā)行公募REITs歷史新高。

　　商業(yè)不動產(chǎn)REITs募資規(guī)模如何？截至發(fā)稿時止，已有13單商業(yè)不動產(chǎn)REITs披露招募說明書，每只REITs產(chǎn)品計劃募資規(guī)模均在10億元以上，規(guī)模合計427.52億元。其中，中金唯品會封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金擬發(fā)行規(guī)模最大，達到74.70億元，嘉實首開封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金擬發(fā)行規(guī)模最小，僅10.42億元。

　　至于暫未披露申報資料的廣發(fā)新城吾悅封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金，中國證監(jiān)會官網(wǎng)審批進度公示進行了更新，3月2日發(fā)布補正通知、3月5日接受補正材料。但在今年2月，新城發(fā)展與新城控股在香港舉辦非公開路演活動時卻已透露，今年公司希望發(fā)行各類型、多層次REITs類產(chǎn)品，目前在評估資產(chǎn)總額最高達80億元。

　　對比一級市場“申報潮”，公募REITs在二級市場的走勢分化仍在持續(xù)。2025年底，全市場78只已上市REITs，年內(nèi)有47只實現(xiàn)上漲，31只下跌；進入2026年，截至3月4日收盤時，全市場79只已上市REITs中有60只實現(xiàn)上漲，18只下跌，1只持平。

　　二級市場走勢分化的關(guān)鍵，就在于底層資產(chǎn)的估值分化。在這場商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目“搶跑”中，底層資產(chǎn)的質(zhì)量如何？記者梳理招募說明書發(fā)現(xiàn)，13單商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目的底層資產(chǎn)有7類，涉及酒店、服務(wù)式公寓、寫字樓、購物中心、商業(yè)零售綜合體、奧特萊斯、社區(qū)商業(yè)，部分項目涉及多個類別不動產(chǎn)。

　　具體來看，6只REITs產(chǎn)品不動產(chǎn)項目涉及購物中心，4只REITs產(chǎn)品不動產(chǎn)項目涉及寫字樓，涉及商業(yè)零售綜合體、酒店、奧特萊斯的REITs產(chǎn)品各有2只，涉及服務(wù)式公寓、社區(qū)商業(yè)的REITs產(chǎn)品各有1只。這些商業(yè)不動產(chǎn)項目，大部分位于一二線城市且位置良好，如上海前灘、上海市黃浦區(qū)、廣州市天河區(qū)珠江新城。

　　從經(jīng)營情況來看，13只REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)的表現(xiàn)各有差異，廣州保利中心、上海鼎保大廈、哈爾濱杉杉奧萊等多個底層資產(chǎn)最近一期租約處于滿租狀態(tài)，而酒店業(yè)態(tài)的21家錦江都城酒店在2025年1月至9月平均入住率約61.58%。財信證券近期發(fā)布的研報對其中5只REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)盈利能力持謹慎態(tài)度。

　　該研報指出，華安錦江封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金的酒店入住率偏低，需觀察其存量競爭下的市場表現(xiàn)；華安陸家嘴封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金的商業(yè)零售綜合體西北區(qū)出租率低、租金下滑明顯；華夏保利發(fā)展封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金的寫字樓短期內(nèi)仍面臨存量競爭，辦公業(yè)態(tài)或成為產(chǎn)品彈性項。

　　“倒逼”商業(yè)地產(chǎn)重視運營

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，滬深交易所已對9單REITs申報給出反饋或問詢。監(jiān)管部門的反饋意見涵蓋多個方面，涉及業(yè)務(wù)參與人資質(zhì)、合規(guī)手續(xù)、項目經(jīng)營情況、資產(chǎn)估值、基金管理費、回收資金使用等。

　　華安陸家嘴封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金申報資料提到，該項目報告期租金呈負增長，辦公部分前兩年設(shè)定為不增長，后續(xù)增長率逐步從2%提升為2.5%，商業(yè)部分前2至3年設(shè)定為不增長，后續(xù)增長率逐步從2%提升為2.5%。對此，上交所反饋意見要求管理人、評估機構(gòu)審慎評估長期增長率取值的合理性。

　　華安錦江封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金申報資料在運營方面提到，最近兩年及一期，項目各期平均入住率、平均房價、每間可售房收入持續(xù)降低。對此，上交所反饋意見要求管理人結(jié)合酒店行業(yè)發(fā)展趨勢、項目所處城市及區(qū)域市場競爭情況等，說明項目運營數(shù)據(jù)下滑的原因、是否為趨勢性下滑，并充分揭示相關(guān)風(fēng)險。

　　在嚴(yán)躍進看來，監(jiān)管和市場對底層資產(chǎn)的評估是綜合性的，回報率與租金收入是商業(yè)資產(chǎn)最直接的財務(wù)表現(xiàn)，出租率與人流量反映了資產(chǎn)的日?；钴S度與市場認可度，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與坪效水平體現(xiàn)運營方對空間的精細化運營能力，資產(chǎn)區(qū)位與債務(wù)壓力則涉及資產(chǎn)的抗風(fēng)險能力和長期穩(wěn)定性。

　　嚴(yán)躍進指出，當(dāng)前這類REITs產(chǎn)品密集申報，意味著底層資產(chǎn)的估值邏輯正逐步清晰，即圍繞消費流量與租金收益構(gòu)建價值體系，對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，REITs不僅是融資“解渴”的工具，更是推動其從“重持有”向“重運營”轉(zhuǎn)型的契機。

　　“以新城控股為代表、擁有大量自持商業(yè)的企業(yè)，未來將更加依賴運營能力來釋放其資產(chǎn)價值?！痹趪?yán)躍進看來，REITs的推出，實際上是在用資本市場的標(biāo)準(zhǔn)反向引導(dǎo)企業(yè)練好內(nèi)功、提升坪效和租戶活躍度，從而實現(xiàn)資產(chǎn)與管理的分離，走向真正的輕資產(chǎn)運營模式。

　　記者注意到，今年以來已有多家上市公司官宣參與商業(yè)不動產(chǎn)REITs申報或啟動轉(zhuǎn)項研究，包括嘉澤新能、華聯(lián)股份、首開股份、光大嘉寶、茂業(yè)商業(yè)、保利發(fā)展、武商集團，首開股份、保利發(fā)展則在公告不久之后正式開展申請。在此情形下，商業(yè)不動產(chǎn)REITs“申請潮”是否會延續(xù)，并迎來“上市潮”？

　　“在保障項目質(zhì)量的前提下，今年實現(xiàn)商業(yè)不動產(chǎn)REITs的快速發(fā)行上市，既是市場各方的共同期待，也將成為金融支持實體經(jīng)濟和消費復(fù)蘇的重要抓手?！眹?yán)躍進強調(diào)，隨著商業(yè)不動產(chǎn)REITs渠道打開，市場也在關(guān)注更多元化的消費類資產(chǎn)，若能通過運營提升現(xiàn)金流穩(wěn)定性，有望以類似邏輯對接REITs市場，成為REITs的底層資產(chǎn)。（記者 劉大江 許張超）

　　轉(zhuǎn)自：經(jīng)濟參考報

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