央行曾于9月底下發(fā)“央四條”支持居民合理住房貸款需求，其中備受關(guān)注的“貸清不認房”、貸款利率下限為七折等措施，被業(yè)內(nèi)視為超乎預(yù)期的大尺度“松綁”。這一“新政”已過去20多天，各地的落實細則并不如期待中的美好，七折利率對于大多數(shù)銀行而言都暫時難以實現(xiàn)，而這一被業(yè)內(nèi)譽為“殺手锏”的信貸政策對商品房效率效果明顯，房價雖然有細微調(diào)整，但整體仍處平穩(wěn)。業(yè)內(nèi)人士表示，新政的房地產(chǎn)市場的真正影響還有待觀察，未來樓市可能更加微妙。
認貸不認房基本實施 七折利率成為奢望
記者梳理了武漢多家銀行發(fā)現(xiàn)，“認貸不認房”基本已實施，首套房利率基本上都是基準利率，且無需排隊等“貸”。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，工商銀行、招商銀行、建設(shè)銀行、郵儲銀行、興業(yè)銀行、武漢農(nóng)商行等多家銀行已執(zhí)行細則，針對名下?lián)碛幸惶追壳屹J款還清后再買房的情況，各銀行基本都按首套房來執(zhí)行，也就是首付三成，基準利率。個別銀行還對擁有2套以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，貸款最低首付款比例為40%。
至于七折利率優(yōu)惠，多家銀行信貸專員向記者表示暫時難以實施。記者以購房者的名義咨詢得知，武漢大多數(shù)樓盤的首套房貸利率仍為基準。光谷一家大型樓盤置業(yè)顧問告訴記者：“7折利率只是央行對優(yōu)惠幅度的一個下限規(guī)定，并非強制要求的?！?/p>
當記者表示，是否后續(xù)還會有類似7折的更大優(yōu)惠政策出臺，這位置業(yè)顧問告訴記者，針對這種情況，許多樓盤都采取了變通措施，如果對于利率優(yōu)惠十分看重，可先交納首付款，向總部提交延期2個月辦理貸款申請，2個月內(nèi)銀行如出臺相關(guān)利率優(yōu)惠可直接按照新標準執(zhí)行，如無新標準則按實時房貸利率執(zhí)行。”
雖然“七折利率”在執(zhí)行中并沒有“夢想照進現(xiàn)實”，但是一些房企利用自身資本運作，通過提供貼息首付貸款以及按揭款貼息的方法，提前將這一實惠補貼消費者。在位于漢陽四新的武漢綠地中央廣場，記者了解到，該項目從10月份起，就已比照七折利率的信貸幅度，推出了5-10年不等的按揭款貼息政策補貼消費者。據(jù)介紹，這一政策推出后，在10月份的前二十天，憑借雙重補貼，該項目已經(jīng)完成了逾億元的銷售任務(wù)。
成交反彈明顯 價格仍處平穩(wěn)
限購、限貸均松綁的雙重背景下，武漢樓市成交量在10月上半場高歌猛進。武漢市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周，武漢市新建商品住宅成交量高達4998套。在剔除了經(jīng)濟適用房及保障房項目后，武漢主城區(qū)新建商品住宅成交2135套、日均銷售305套，遠城區(qū)新建商品住宅成交538套、日均銷售77套。
隨著利好政策暖風(fēng)頻吹，“銀十”味道越來越濃。市場機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：10月以來，各家房企售樓處來電來訪增長明顯，其中投資改善型客戶增加明顯，總占比約20%；多家品牌房企“黃金周”期間認購量同比翻番。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，10月大型房企銷售額有望普遍環(huán)比增長20%以上，個別企業(yè)甚至能達到30%至40%。
不過，盡管成交量節(jié)節(jié)攀升，但樓盤的價格并無明顯變化，多數(shù)樓盤價格基本維持平穩(wěn)，只有少數(shù)樓盤有微幅調(diào)整。據(jù)億房網(wǎng)研究中心統(tǒng)計，從10月8日各大銀行落實放松限貸政策算起，武漢共有21個樓盤發(fā)生價格波動，價格上漲的有9個，但大部分上調(diào)幅度在1%~4%之間。
業(yè)內(nèi)人士表示，武漢樓市目前庫存高企，消化周期長，盡管供應(yīng)量沒有大幅增加，但這一階段大多數(shù)房企仍以去庫存為主，價格上漲可能性不大。中指院華中市場研究總監(jiān)李國政認為，政策變化意味著購房群體擴大，一些被限制但又有意向購房的群體入市，短期內(nèi)會拉動成交上揚。但現(xiàn)階段，開發(fā)商普遍堅持穩(wěn)定的定價策略，也是消化這波需求的重要原因。
國際知名物業(yè)顧問公司戴德梁行15日在漢發(fā)布報告稱，江城新房庫存量仍在高位，庫存消化所需時間超過一年。同時，大量新增供應(yīng)正不斷入市，短期內(nèi)供應(yīng)過剩已成為武漢樓市不爭的事實。
持續(xù)影響還待觀察 未來走勢或?qū)⑽⒚?/strong>
去年底以來，因為資金緊張曾出現(xiàn)過購房者長時間等待貸款的情況，信貸新政實施后，審批時間會不會縮短？手續(xù)會不會簡化？對此，李國政表示：“各家銀行的信貸政策基本延續(xù)央行信貸新政的口徑，具體不會給市場帶來任何驚喜。一般政策的出臺，會有一定的紅利周期，而一旦貸款細則落地后，要看11月份的市場表現(xiàn)如何。如果刺激力度有限，交易可能繼續(xù)觀望?！?/p>
某股份制商業(yè)銀行信貸部經(jīng)理分析認為，武漢地區(qū)住房金融需求會略有增長，但變化不會太大。一方面，部分改善型需求和投資型需求將被釋放，對房貸的需求將有所增加，但與此同時，由于近些年快速發(fā)展的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，導(dǎo)致銀行流動資金持續(xù)偏緊，而國家又大力倡導(dǎo)貸款向中小實體企業(yè)傾斜。
戴德梁行武漢及長沙公司總經(jīng)理黃廣平表示，隨著武漢限購政策的全面取消及全國限貸政策有所松綁，短期內(nèi)將會釋放大量剛需及改善性需求，成交量將出現(xiàn)一定增長，武漢樓市正在逐步回暖。由于大量新增供應(yīng)不斷入市，樓市利好政策仍需時間消化，短期內(nèi)樓市價格不會出現(xiàn)大幅上漲。
黃廣平認為，限貸政策放松，開發(fā)商面臨的首要問題是優(yōu)化推盤節(jié)奏，利用樓市回暖的機會快速地消化存量，以回籠資金，緩解資金壓力，降低經(jīng)營風(fēng)險。同時，開發(fā)商們也可以利用主力購房群體對互聯(lián)網(wǎng)敏感度不斷增強的契機，結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)進行金融創(chuàng)新，將互聯(lián)網(wǎng)金融貫穿整個購房過程，從而降低購房金融門檻，突破銀行限貸束縛。
同時，李國政認為，未來樓市走勢或?qū)⒏游⒚睿蠞q壓力也將更大。他分析說，今年上半年武漢商品房新開工面積減少，將導(dǎo)致明年上半年市場新增供應(yīng)的減少，預(yù)計到明年四五月份，武漢樓市庫存的消化周期將降至8個月，屆時會出現(xiàn)供小于求的局面，武漢房價可能出現(xiàn)新一輪上漲。（記者徐海波）
來源：新華08網(wǎng)
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