降息降首付密集落地 多部門協(xié)同著力穩(wěn)樓市

　　2025年全國房地產(chǎn)市場整體延續(xù)調(diào)整態(tài)勢。

　　下調(diào)各類結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率0.25個百分點，將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調(diào)至30%，近日，降息、降首付等樓市利好政策密集落地。

　　在這背后，最新數(shù)據(jù)顯示，我國樓市量價仍同比下跌。2025年，新建商品房銷售面積88101萬平方米，比上年下降8.7%；新建商品房銷售額83937億元，下降12.6%。

　　專家表示，僅從新房銷售規(guī)模來看，已經(jīng)低于合理改善+拆遷的規(guī)模，而市場過度調(diào)整將帶來一系列風險。因此，穩(wěn)定市場預期、激活需求、優(yōu)化供給的政策要高效協(xié)同，并強化落實，才能更有效發(fā)揮政策作用。此外，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場仍需要更多增量政策，預計未來政策仍有發(fā)力空間。

　　樓市繼續(xù)平衡調(diào)整

　　一方面，是銷售的持續(xù)收縮；另一方面，是新開工跌幅較大，開工跌幅大于銷售面積跌幅，這表明市場在尋找平衡。

　　1月19日，國家統(tǒng)計局公布2025年全國房地產(chǎn)市場基本情況，多個核心指標仍處于下跌態(tài)勢。

　　2025年，新建商品房銷售面積88101萬平方米，比上年下降8.7%；其中住宅銷售面積下降9.2%。新建商品房銷售額83937億元，下降12.6%；其中住宅銷售額下降13.0%。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資82788億元，比上年下降17.2%；其中，住宅投資63514億元，下降16.3%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積659890萬平方米，比上年下降10.0%。住宅施工面積460123萬平方米，下降10.3%。房屋新開工面積58770萬平方米，下降20.4%。其中，住宅新開工面積42984萬平方米，下降19.8%。

　　對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2025年商品房銷售面積跌幅擴大，但全年跌幅低于2024年，銷售金額跌幅大于銷售面積，表明開發(fā)商整體降價促銷。開發(fā)投資下滑幅度加大，施工面積跌幅較大，行業(yè)體量繼續(xù)收縮調(diào)整。

　　“市場在尋找平衡?！崩钣罴伪硎?，一方面，是銷售的持續(xù)收縮；另一方面，是新開工跌幅較大，開工跌幅大于銷售面積跌幅，意味著開發(fā)者在去庫存。這既是主動去庫存的結(jié)果，也是市場自發(fā)平衡的結(jié)果，從供求關(guān)系上逐步穩(wěn)定市場預期和信心。

　　“市場修復仍需時間?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶向中國工業(yè)報表示，2025年全國房地產(chǎn)市場整體延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，多個指標仍然出現(xiàn)大跌走勢，反映出樓市需求修復仍需時間，企業(yè)在市場調(diào)整階段普遍采取審慎策略，投資布局進一步向高能級城市聚焦。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局公布，從環(huán)比來看，2025年12月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點。其中，上海上漲0.2%，北京、廣州和深圳分別下降0.4%、0.6%和0.5%。二線城市和三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%。一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2個百分點。二、三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比均下降0.7%，降幅均擴大0.1個百分點。

　　從同比來看，2025年12月份，一二三線城市商品住宅銷售價格同比降幅擴大。一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.7%，其中，上海上漲4.8%，北京、廣州和深圳分別下降2.4%、4.8%和4.4%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降2.5%和3.7%，降幅分別擴大0.3個和0.2個百分點。

　　對此，國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師王中華表示，2025年12月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體下降、同比降幅擴大。

　　曹晶晶表示，若將視角拉長，本輪房地產(chǎn)調(diào)整自2021年下半年起已持續(xù)約四年半。2025年新房銷售面積較2021年峰值收縮近半，當前總量已逐步接近“十五五”期間住房需求的合理中樞水平。

　　“僅從新房銷售規(guī)模來看，已經(jīng)低于合理改善+拆遷的規(guī)模，這意味著，市場可能超跌了?！崩钣罴握f。

　　中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華向中國工業(yè)報表示，房地產(chǎn)一頭連著投資，一頭連著民生，市場過度調(diào)整帶來的風險點較多且連接面廣。

　　利好政策密集出臺

　　多個部門協(xié)同發(fā)力，“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的措施正在落地。

　　1月15日，中國人民銀行新聞發(fā)言人、副行長鄒瀾在國新辦舉行的“介紹貨幣金融政策支持實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展成效”新聞發(fā)布會上宣布，2026年將下調(diào)各類結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率0.25個百分點，另外中國人民銀行將會同金融監(jiān)管總局將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調(diào)至30%，支持推動商辦房地產(chǎn)市場去庫存。

　　鄒瀾表示，中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)明確，2026年要繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策，中國人民銀行將按照黨中央、國務(wù)院決策部署，加大逆周期和跨周期調(diào)節(jié)力度，有效支持“十五五”開好局、起好步。

　　1月15日當天，中國人民銀行公布：自2026年1月19日起，下調(diào)再貸款、再貼現(xiàn)利率0.25個百分點。下調(diào)后，3個月、6個月和1年期支農(nóng)支小再貸款利率分別為0.95%、1.15%和1.25%，再貼現(xiàn)利率為1.5%，抵押補充貸款利率為1.75%，專項結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率為1.25%。

　　1月17日，《中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于調(diào)整商業(yè)用房購房貸款最低首付款比例政策的通知》發(fā)布。其中指出，為適應我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

　　這意味著，樓市降息、降首付的利好政策正式落地。

　　中指研究院指出，2024年6月，央行創(chuàng)設(shè)保障性住房再貸款，發(fā)放對象為21家全國性金融機構(gòu)，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房用作保障性住房，利率為1.75%；2025年5月，央行下調(diào)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率0.25個百分點，本次再次下調(diào)各類結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率0.25個百分點，意味著保障性住房再貸款利率將降至1.25%。

　　中指研究院認為，本次央行繼續(xù)下調(diào)利率，是對中央經(jīng)濟工作會議“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”的具體落實，將進一步支持地方國企收購存量商品房用于保障性住房，加速收購節(jié)奏，在增加保障性住房供給的同時，也有助于進一步改善市場供求關(guān)系。

　　李宇嘉表示，此次央行發(fā)布的政策屬于全國性調(diào)整，將商業(yè)用房購房貸款的最低首付比例統(tǒng)一下調(diào)至30%。這一方面是各地普遍面臨著在售商業(yè)用房庫存高企、去化周期高企（普遍在30個月，有的在50-70個月）的問題；另一方面，在售庫存去化難度大，導致已供應土地和在建項目開發(fā)難度大。

　　李宇嘉表示，現(xiàn)在來看，房地產(chǎn)炒作已經(jīng)完全褪去，商業(yè)經(jīng)營用房存量過剩已成定局。在居民加杠桿購房意愿下降的情況下，面對有結(jié)構(gòu)性的貸款需求，放開是合理的。而且，考慮到銀行評估價比較謹慎，30%的首付也并不低，未來還有可能再次降低。

　　中指研究院認為，本次降首付降低了購買商業(yè)用房的門檻，有助于促進商辦新市場活躍度。本次央行加大對商辦用房的支持力度，也是支持去庫存的具體表現(xiàn)，表明中央及監(jiān)管部門對商辦項目去庫存的重視程度在提升。

　　近期，一系列樓市利好政策密集出臺。財政部、稅務(wù)總局將購買不足兩年的住房對外銷售的增值稅征收率下調(diào)至3%；監(jiān)管部門對房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制下發(fā)政策指導，對符合條件的“白名單”項目可在原貸款銀行進行展期，相關(guān)貸款可展期5年；財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部1月14日對外發(fā)布公告稱，自2026年1月1日至2027年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

　　中指研究院認為，多個部門協(xié)同發(fā)力，“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的措施正在落地。

　　未來仍有發(fā)力空間

　　2026年全國房地產(chǎn)市場預計將呈現(xiàn)“銷售延續(xù)回落態(tài)勢，開工維持低位，投資調(diào)整壓力仍較大”的特點。

　　近期，一線城市房價跌幅也開始收窄，二手房掛牌量增幅開始減少，低價位二手房消化較快，小戶型、總價低的房源占比明顯提升，深圳、廣州、東莞等重點城市二手房交易有所抬升。

　　緯房大數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，截至1月17日，重點城市樓市呈現(xiàn)“北溫南涼”的格局。具體來看，北京過去30天二手房成交了15429套，是同期新房成交套數(shù)的近5倍，市場由存量房主導；上海新房成交了7591套，但相比前一個30天下降了超過三成。

　　李宇嘉表示，在價格調(diào)整到位、購房環(huán)境門檻友好的情況下，新市民等剛需開始積極入市，他們是需求的主力，這有望帶動剛需和改善、新房和二手房交易活躍，這也是2026年市場穩(wěn)定的關(guān)鍵。

　　“預計未來幾周市場將進入一個觀察期?！编u琳華表示，北京二手房周度成交的顯著回升是一個關(guān)鍵信號，如果這種勢頭能持續(xù)，可能意味著市場情緒正在逐步企穩(wěn)。上海新房市場則需要關(guān)注后續(xù)供應和價格策略是否能夠重新激活需求。整體而言，市場分化會持續(xù)，由真實居住需求支撐的二手房市場可能率先表現(xiàn)出韌性，而新房市場則更考驗產(chǎn)品和價格的吸引力。

　　李宇嘉認為，當前，無論是新房銷售去化的周期，還是二手房的掛牌量及去化周期，大部分城市都超過了合理區(qū)間?？紤]到住房發(fā)展新舊模式的過渡期較長，舊模式難以為繼，新模式還在培育，地方政府對舊模式的依賴，若繼續(xù)加大開工、賣地、投資、預售的力度，必然導致新房同質(zhì)化競爭和惡性內(nèi)卷，二手房掛牌量繼續(xù)攀升，進一步惡化供求關(guān)系，價格下跌和預期轉(zhuǎn)弱的態(tài)勢，止跌回穩(wěn)的難度更大。

　　“控制增量是緩解庫存壓力，平衡供求關(guān)系，進而穩(wěn)定房價和預期，實現(xiàn)止跌回穩(wěn)必經(jīng)之路?！崩钣罴晤A計，2026年隨著國家確立“控增量、去庫存、優(yōu)供給”，新增規(guī)模收縮的趨勢繼續(xù)存在。但也要看到，與此同時，在扶持生育、養(yǎng)育和教育，外來人口市民化、就業(yè)等社會保障等方面修復基本面的動作也非常多?？傊?，既從行業(yè)供需兩端發(fā)力，也從經(jīng)濟基本面修復市場回穩(wěn)的底層邏輯。

　　“當前，穩(wěn)定市場預期、激活需求、優(yōu)化供給要高效協(xié)同，并強化落實，才能更有效發(fā)揮政策作用?！辈芫ЬП硎?，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場仍需要更多增量政策，預計未來政策仍有發(fā)力空間。2026年房地產(chǎn)政策將進入以穩(wěn)定預期、縮短調(diào)整時間為目標的新階段，并圍繞激活需求和優(yōu)化供給落實相關(guān)舉措：

　　激活需求方面，一是北上深等城市限制性政策具備進一步優(yōu)化空間；二是預計繼續(xù)通過降低房貸利率、降低交易稅費等方式降低購房成本。優(yōu)化供給方面，“十五五”規(guī)劃建議強調(diào)“投資于人”，預計未來有望通過加大住房租金或購房補貼等“補人頭”方式落實住房保障，同時繼續(xù)加大存量商品房和存量閑置土地收儲力度，加速改善市場供求關(guān)系。另外，城市更新配套的金融、財稅、土地等支持政策有望迎來實質(zhì)性推進。

　　鄒瀾在國新辦新聞發(fā)布會上表示，關(guān)于降準降息，從今年看還有一定的空間。從法定存款準備金率看，目前金融機構(gòu)的法定存款準備金率平均為6.3%，降準仍然有空間。從政策利率來看，外部約束方面，目前人民幣匯率比較穩(wěn)定，美元處于降息通道，總體來看匯率不構(gòu)成很強的約束；內(nèi)部約束方面，2025年以來銀行凈息差已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)的跡象，連續(xù)兩個季度保持在1.42%，2026年還有規(guī)模較大的三年期及五年期等長期存款到期重定價，這次人民銀行也下調(diào)了各項再貸款利率，這些都有助于降低銀行付息成本、穩(wěn)定凈息差，為降息創(chuàng)造一定空間。

　　曹晶晶表示，展望2026年樓市，當前市場整體仍處于“去庫存”階段，市場以消化存量未售項目為主。根據(jù)測算，2026年全國房地產(chǎn)市場預計將呈現(xiàn)“銷售延續(xù)回落態(tài)勢，開工維持低位，投資調(diào)整壓力仍較大”的特點。

　　廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院院長連平向中國工業(yè)報表示，2026年，中國經(jīng)濟將延續(xù)復蘇，實現(xiàn)穩(wěn)中有進、穩(wěn)中向好。但客觀來看，外部不確定性不容低估，經(jīng)濟恢復的基礎(chǔ)尚不牢固，特別是微觀層面仍存在預期不穩(wěn)、信心不足、需求偏弱等問題，宜加大宏觀政策調(diào)節(jié)力度并增強其針對性和協(xié)同性。

　　連平建議，對房地產(chǎn)市場而言，要持續(xù)加大調(diào)控力度。降低居民首次購房成本，拓寬購置門檻。協(xié)同央行貨幣政策，同步調(diào)降商業(yè)銀行住房抵押貸款利率或住房公積金貸款利率0.25—0.5個百分點。增加財稅購房優(yōu)惠支持力度，對首套房購置的，繼續(xù)下調(diào)交易環(huán)節(jié)各項主要稅率（包括契稅、印花稅）；針對二手房交易環(huán)節(jié)，降低增值稅和所得稅稅率。房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策應以防范化解房企金融風險為主。加快推進商業(yè)銀行對房企“白名單”專項貸款的全覆蓋，進一步推動專項貸款資金落地，給予能夠維持房企正常經(jīng)營的流動性支持。必要時建議新成立專門負責房企存量貸款的金融機構(gòu)，預防房企風險的生成及其在金融系統(tǒng)的擴散。落實資本市場新“國九條”、推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵舉措，支持商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作，盤活房企存量資產(chǎn)，加快推進房企資產(chǎn)負債表修復進程，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。（劉德炳）

　　轉(zhuǎn)自：中國工業(yè)報

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