“央五條”滿月房貸微刺激失靈，個(gè)人房貸成雞肋

　　央行5月12日發(fā)布的“央五條”要求商業(yè)銀行將首套房貸回歸正?；?，支持首次購房按揭貸款，提高貸款效率。業(yè)內(nèi)人士解讀為“央五條”釋放出了維穩(wěn)房地產(chǎn)市場的信號(hào)。不過，央行的“喊話”未能撼動(dòng)房貸利率，政策面“微刺激”的利好并未來臨。

　　5月的最后一天，陳平接到銀行客戶經(jīng)理的電話，他申請的首套房貸暫時(shí)還放不下來。按照貸款銀行的說法，“目前沒有信貸額度，房貸的配置不會(huì)發(fā)生明顯變化，整個(gè)上半年都將維持偏緊的局面?！?/p>

　　令陳平不解的是，央行此前召集眾銀行開會(huì)，希望銀行保障個(gè)人房貸特別是首套房貸款的發(fā)放，“既然央媽都喊話了，為何放貸節(jié)奏還沒變？”

　　根據(jù)《國際金融報(bào)》記者近一周來的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各家銀行房貸放款速度沒有明顯變化，有的銀行無款可貸，有的銀行甚至去年底審批通過的款項(xiàng)到現(xiàn)在還沒有發(fā)放。

　　與此同時(shí)，房貸利率還在進(jìn)一步攀升。融360金融搜索平臺(tái)對(duì)于5月房市的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：在央行“喊話”后，商業(yè)住房貸款的優(yōu)惠利率仍逐漸減少，利率普遍走高，全國最低房貸利率提升至九折。整體首套房利率水平依然處于高位，普遍上浮至基準(zhǔn)利率的1.1倍至1.2倍；二套房貸款利率也加速調(diào)高，最高上浮至基準(zhǔn)利率的1.4倍。

　　一家股份制銀行房貸部門負(fù)責(zé)人告訴記者，貸款發(fā)放速度慢的原因多種多樣，除了資金緊張外，有的銀行當(dāng)初審批時(shí)執(zhí)行的利率可能較低，現(xiàn)在利率上調(diào)后，銀行沒法執(zhí)行以前的利率，只能把這些審批件押后，先給利率高的客戶發(fā)放。

　　房貸利率未松動(dòng)

　　5月12日央行“喊話”后，商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)究竟是否受到影響？《國際金融報(bào)》記者近日以客戶的身份走訪了多家銀行，得到的答案不一。

　　“目前對(duì)于首套房貸款，我們銀行還是采取基準(zhǔn)利率，這個(gè)利率水平已經(jīng)保持了一段時(shí)間，大概審批后在兩周左右放款。”中國銀行上海市分行的一位工作人員告訴記者，“目前暫時(shí)沒有接收到總行關(guān)于‘央五條’的任何指令措施?！?/p>

　　對(duì)于個(gè)別商業(yè)銀行暫停個(gè)人房貸的消息，該工作人員告訴記者，“對(duì)于個(gè)人房貸，還是得看總行下放的額度，可能有個(gè)別分行在月末的時(shí)候出現(xiàn)資金不足的狀況，但大范圍停貸的可能性并不大?！?/p>

　　工商銀行上海市分行的相關(guān)人士也向記者透露，目前首套房貸款利率維持基準(zhǔn)利率，沒有任何優(yōu)惠?！熬耪蹆?yōu)惠在去年上半年還有，現(xiàn)在基本上已經(jīng)不太可能了?！?/p>

　　在談及是否受到“央五條”的影響時(shí)，上述人士表示，沒有接收到總行的任何指示，“并不清楚”。

　　在融360近日發(fā)布的《中國放貸市場五月分析報(bào)告》中，記者發(fā)現(xiàn)，對(duì)于在央行喊話前后的利率變化，整體情況為5月首套房利率依然繼續(xù)收緊，優(yōu)惠利率減少，九成銀行首套房貸利率升至基準(zhǔn)利率或上浮10%，另外各個(gè)城市各個(gè)銀行表現(xiàn)均不相同。

　　以上海為例，工商銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、招商銀行、興業(yè)銀行在“央五條”發(fā)布之前，均保持首套房貸款的基準(zhǔn)利率，但在央行“喊話”之后，竟然出現(xiàn)不同程度的上浮。其中，建設(shè)銀行、招商銀行、興業(yè)銀行上浮5%，中國銀行上浮達(dá)10%。而光大銀行、中信銀行在央行“喊話”前后利率均上浮5%或者10%，并未受到“央五條”的影響。另外，平安銀行、民生銀行、廣發(fā)銀行停貸較為嚴(yán)重。

　　記者從數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，以工、農(nóng)、中、建為代表的大型國有銀行在央行“喊話”下積極推進(jìn)，即便不下調(diào)房貸利率，也基本維持基準(zhǔn)利率，或小幅度上浮；而股份制銀行房貸利率普遍上浮，其中以中信銀行為例，最高一度達(dá)到上浮25%。

　　“大型國有銀行貸款額度相對(duì)充足，財(cái)力雄厚，利潤的壓力相對(duì)商業(yè)銀行小一些，并且肩負(fù)維穩(wěn)重任，所以他們不會(huì)放棄被視為‘雞肋’的房貸業(yè)務(wù)，對(duì)‘央五條’的回應(yīng)自然會(huì)積極一些。而商業(yè)銀行由于資金緊張、存款資源有限，所以大有舍棄個(gè)人房貸的傾向?！比?60金融搜索平臺(tái)的信貸專家徐瑾在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示。

　　對(duì)于央行的此次“喊話”，徐瑾認(rèn)為商業(yè)銀行受影響并不大，“‘央五條’僅是指導(dǎo)性意見，不具有強(qiáng)制性，所以在房貸不賺錢的情況下，商業(yè)銀行還是會(huì)從市場角度出發(fā)，將有限的貸款額度用到更賺錢的業(yè)務(wù)，如對(duì)公貸款上?！?/p>

　　“政策并沒有明文規(guī)定不給房地產(chǎn)貸款，一旦市場對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知發(fā)生變化，就不愿意再做有風(fēng)險(xiǎn)的投資。央行如果僅僅是姿態(tài)的表現(xiàn)，而不是通過政策下發(fā)的話，銀行出于自身利益的考慮，是不會(huì)做出太大改變的?！睆?fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長孫立堅(jiān)在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示。

　　融360數(shù)據(jù)顯示，銀行在審核方面表現(xiàn)積極，通過減少人工干預(yù)來提高審批速度：目前首套房貸款審批時(shí)間往往較快，一般在2至7天內(nèi)，但放款時(shí)間仍較長，與4月份相比沒有明顯變化。相比較而言，外資銀行放款時(shí)間相對(duì)較短，大概在30天之內(nèi)；國內(nèi)的銀行則在45天左右。

　　個(gè)人房貸成“雞肋”

　　曾幾何時(shí)，個(gè)人房貸因其低不良率成為銀行爭相追捧的“香餑餑”。

　　央行《2014年一季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，截至3月末，個(gè)人住房貸款比年初增加4500億元，同比多增338億元，3月末增速為20.4%，已連續(xù)11個(gè)月超過20%。房貸需求持續(xù)旺盛。從過往歷史看，個(gè)人住房貸款一直是銀行業(yè)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其不良率一直低于所有貸款的平均水平。2009年末，全國個(gè)人房貸不良率僅為0.60%。

　　“上世紀(jì)90年代末到本世紀(jì)初，居民存款基準(zhǔn)利率（2%至3%）在扣除通脹率后為零利率甚至負(fù)利率。因此，在國企虧損面達(dá)到70%以上、新興產(chǎn)業(yè)還沒有興起、金融創(chuàng)新還很遙遠(yuǎn)時(shí)，個(gè)人房貸5%至6%的利率水平稱得上是最優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)了?！币晃唤鹑趶臉I(yè)者告訴記者。

　　而如今，大局生變。上述商業(yè)銀行經(jīng)營環(huán)境已不復(fù)存在，個(gè)人房貸被打入“冷宮”。

　　“首要原因是房貸不賺錢?！毙扈嬖V記者，“目前，5年期以上房貸基準(zhǔn)利率為6.55%，如果打八五折則利率為5.57%，而5年期的存款利率已‘一浮到頂’至5.225%，存貸差是銀行的主要盈利來源，而房貸的存貸差較小。與此同時(shí)，銀行還要承擔(dān)未來樓市發(fā)展前景不明的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

　　2013年財(cái)報(bào)顯示，16家上市銀行全年存款增長9.8%，增速跌破兩位數(shù)，去年第四季度多家銀行存款負(fù)增長。另外，低成本存款流失及銀行主動(dòng)提高利率，導(dǎo)致去年下半年平均存款利率上升5.3個(gè)基點(diǎn)，拉低全年凈息差約2.1個(gè)基點(diǎn)，而平均資金來源成本則普遍超過4%。

　　另外，徐瑾認(rèn)為，在如今利率市場化和資金成本很高的背景下，使得銀行趨利性增強(qiáng)?！般y行都更愿意把資金投向有更多回報(bào)的地方，比如利率上浮10%甚至30%的企業(yè)貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等，利潤高的先放，利潤低的后放，甚至緩放。對(duì)銀行來說，房貸在過去是優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，但現(xiàn)在已被銀行視作‘雞肋’。個(gè)人住房貸款年限較長，一般長達(dá)數(shù)十年，利率還打折優(yōu)惠，而企業(yè)貸款、消費(fèi)貸款兩三年內(nèi)即可收回，且貸款利率通常為基準(zhǔn)利率上浮30%，比房貸利潤空間更大?！?/p>

　　“目前房價(jià)畸高，銀行對(duì)房地產(chǎn)后市的判斷并不一致，出于防范下跌風(fēng)險(xiǎn)的考慮，也會(huì)對(duì)房貸業(yè)務(wù)更加謹(jǐn)慎，減少利率優(yōu)惠、暫停房貸業(yè)務(wù)。”徐瑾表示。

　　據(jù)記者了解，前不久央行的升級(jí)版“9號(hào)文”下發(fā)，意在規(guī)范商業(yè)銀行同業(yè)業(yè)務(wù)，那么在同業(yè)業(yè)務(wù)“受打擊”的情況下，商業(yè)銀行是否會(huì)轉(zhuǎn)投個(gè)人房貸這種比較“優(yōu)質(zhì)”的業(yè)務(wù)？

　　對(duì)此，徐瑾給出了否定的答案：“目前，銀行的同業(yè)業(yè)務(wù)是將‘表內(nèi)資產(chǎn)表外化’，是銀行在貸款額度有限的情況下留住客戶的常用手段，利用這種手段，銀行可以不占用自身額度對(duì)企業(yè)進(jìn)行貸款。如果同業(yè)業(yè)務(wù)‘受打擊’，銀行為了留住客戶就需要將自己的一部分貸款額度放給他們，所以在此情況下，銀行不僅不會(huì)轉(zhuǎn)投個(gè)人房貸這種比較‘優(yōu)質(zhì)’的業(yè)務(wù)，反而會(huì)減少房貸總額度?！?/p>

　　房貸難倒逼降準(zhǔn)

　　在銀行收緊個(gè)人房貸的大背景下，后期的市場走向又將如何？

　　孫立堅(jiān)表示，銀行收縮房貸與房地產(chǎn)市場的走勢，兩者之間是一個(gè)互相影響的過程，房地產(chǎn)市場的下行趨勢導(dǎo)致銀行對(duì)于行業(yè)預(yù)期改變，從而收緊相關(guān)投資和房地產(chǎn)的貸款業(yè)務(wù)。“這樣會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的資金緊張，開發(fā)商資金緊張就會(huì)將旗下存貨降價(jià)銷售來緩解資金壓力，進(jìn)一步加劇市場恐慌情緒，改變了市場對(duì)于未來走勢的預(yù)期?！?/p>

　　對(duì)此，徐瑾也持有相同觀點(diǎn)：房價(jià)和貨幣供給是正相關(guān)關(guān)系?！敖陙?，房價(jià)狂飆的根本原因是2009年以來持續(xù)的寬松貨幣環(huán)境，信貸支持對(duì)房價(jià)影響巨大。歷史上，所有的房產(chǎn)泡沫的破裂均是發(fā)生在貨幣緊縮和加息周期之中。因此，其房價(jià)拐點(diǎn)取決于貨幣環(huán)境的拐點(diǎn)?！?/p>

　　根據(jù)中國央行公布的數(shù)據(jù)，2014年4月末，我國廣義貨幣（M2）余額高達(dá)116.88萬億元，同比增速從3月末的12.1%回升到13.2%。在貨幣供應(yīng)充裕的情況下，人們對(duì)房價(jià)保持看漲預(yù)期，以信貸資金為主的資金自然會(huì)源源不斷地流入房地產(chǎn)市場。而在2014年開年，樓市在資金層面遭遇逆襲，銀行資金緊張明顯影響了購房者貸款，進(jìn)而導(dǎo)致開發(fā)商的資金成本也在增加，今年開發(fā)商資金鏈仍面臨壓力。

　　記者在融360房貸調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，銀行放貸更傾向于一二線城市，貸款利率較低，放款額度較充裕；對(duì)三四線城市控制或減少房貸投放，貸款利率相對(duì)提高。銀行的信貸投放選擇直接導(dǎo)致一二線開發(fā)商能夠繼續(xù)維持與銀行的信貸關(guān)系，“這意味著三四線城市可能會(huì)由于信貸緊縮而導(dǎo)致房價(jià)下跌。”徐瑾向記者預(yù)期，“而一二線城市房價(jià)將會(huì)持續(xù)上漲，上漲幅度低于去年。不同區(qū)域的樓價(jià)將會(huì)分化，一些缺乏產(chǎn)業(yè)支撐和配套的‘被城鎮(zhèn)化’區(qū)域與‘空城’則有崩盤的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

　　那么，要真正緩解房貸難問題，央行要如何采取措施或干預(yù)？全面降準(zhǔn)是否有其可行性？

　　在徐瑾看來，降準(zhǔn)無疑已成為最佳選擇?！?014年房貸利率上浮、放款緩慢，樓市無疑被信貸‘掐喉’，而從救市成功的機(jī)會(huì)和效率來看，房產(chǎn)救市關(guān)鍵是‘信貸’的投放，如果降準(zhǔn)效果不明顯，則也存在降息的可能?！?/p>

　　如此強(qiáng)烈的“降準(zhǔn)”預(yù)期并不奇怪。最近兩個(gè)月，實(shí)體經(jīng)濟(jì)環(huán)比增速較1-2月份溫和走強(qiáng)，但仍低于潛在水平，產(chǎn)出缺口自年初以來持續(xù)下降。房地產(chǎn)領(lǐng)域自2014年以來需求持續(xù)疲軟，同時(shí)，政府對(duì)金融機(jī)構(gòu)同業(yè)業(yè)務(wù)加強(qiáng)監(jiān)管，而由于同業(yè)業(yè)務(wù)大部分與房地產(chǎn)和地方政府債務(wù)有關(guān)，因此，同業(yè)業(yè)務(wù)去杠桿化可能在短期內(nèi)增加房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。這些都被認(rèn)為是短期中國經(jīng)濟(jì)下行的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　“由于通縮風(fēng)險(xiǎn)上升，實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速放緩，因此央行可能會(huì)放松貨幣政策。”澳新銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)師劉利剛表示。

來源：國際金融報(bào)

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