業(yè)內(nèi)：需求旺盛才是房價(jià)飆升根源，非因土地拍賣

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天下公司》報(bào)道，近年的土地拍賣中地王頻現(xiàn)，房價(jià)也出現(xiàn)上漲甚至飆升。在剛剛結(jié)束的“2013蘭州房地產(chǎn)業(yè)展示交易會(huì)”上，一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，是土地拍賣導(dǎo)致了房價(jià)非理性飆升，目前的土地供應(yīng)制度應(yīng)該改革，呼吁取消土地拍賣。

　　在今年多個(gè)城市涌現(xiàn)出的地王中，以其中兩個(gè)為例：

　　今年7月份，中糧地產(chǎn)以23.6億元的價(jià)格，拿下北京朝陽區(qū)孫河西甸村地塊，折合樓面價(jià)高達(dá)4.6萬元/平方米，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)未來房價(jià)破十萬；

　　今年9月份，新鴻基以217.7億奪上海徐家匯地王，成交樓面價(jià)達(dá)到3.73萬元/平方米。

　　有開發(fā)商表示，很多開發(fā)商本意上并不愿意高價(jià)拿地，但土地緊缺，就算“大出血”也必須來搶地。如果當(dāng)?shù)胤績r(jià)是4000元，“地王”出現(xiàn)后，樓面價(jià)上漲1000元，那么新房售價(jià)必然要在6000元左右，這樣一來，附近的樓盤必然上調(diào)價(jià)格，房價(jià)自然會(huì)整體上漲。

　　對(duì)地方政府來說，高溢價(jià)率出讓土地。根據(jù)杭州市國土資源局最新公布的土地出讓成交結(jié)果，今年前三季度，杭州市區(qū)含蕭山、余杭共出讓土地171宗，面積約607萬平方米，土地出讓收入超過千億元，達(dá)到約1023億元，創(chuàng)出近5年來杭州土地出讓同期收入的新高。

　　從前三季度杭州土地拍賣的情況來看，住宅用地受到多方關(guān)注，高溢價(jià)地塊頻頻出現(xiàn)，不少外來房企大鱷也強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入爭奪杭州優(yōu)質(zhì)稀缺地塊。

　　其中，今年9月初，原浙大華家池校區(qū)地塊拍賣，由綠地、世茂和濱江競(jìng)得，總價(jià)高達(dá)130多億元，成為杭州新的總價(jià)“地王”。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：并非土地拍賣造成高房價(jià)

　　中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長、華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰認(rèn)為，土地拍賣制度不是高房價(jià)的根本原因。

　　陳云峰：在原來沒有土地招拍掛制度之前其實(shí)土地市場(chǎng)非常混亂，也沒有什么公平公正可言，亂象環(huán)生?，F(xiàn)在推翻了，一是根本不可能，二是也會(huì)產(chǎn)生新的問題，像國外東京、紐約這些大的城市，土地不是招拍掛，但是同樣房價(jià)很高。所以我覺得土地拍賣制度是一個(gè)原因，但不是根本性的原因。

　　陳云峰分析，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下造成高房價(jià)的根本原因還是供需關(guān)系，北京市場(chǎng)需求旺盛，即便放開土地供應(yīng)，房價(jià)應(yīng)該也不會(huì)便宜。

　　陳云峰：供求關(guān)系在市場(chǎng)價(jià)格當(dāng)中實(shí)際上是一個(gè)完全市場(chǎng)化的因素，所以我可以預(yù)言，像北京這種城市，因?yàn)樾枨蟊容^旺盛，你把土地全部都放開，同樣會(huì)產(chǎn)生高房價(jià)。地價(jià)的上漲有很強(qiáng)的市場(chǎng)性，確實(shí)還是由供需來決定，所以調(diào)控的重點(diǎn)不是說打壓開發(fā)商，而是通過限制購買人的資格來抑制投機(jī)性的需求。

　　北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉也表示，地王相對(duì)來說只是出現(xiàn)在少數(shù)時(shí)候，從這么多年房地產(chǎn)的發(fā)展情況來看，其實(shí)是先有房價(jià)漲了，才有地價(jià)漲了。

　　張大偉：先是房價(jià)漲了，然后才有地價(jià)漲了，因?yàn)榈貎r(jià)反映了開發(fā)商的預(yù)期。很多開發(fā)商說到地王的出現(xiàn)推漲了房價(jià)，但是這種地王的出現(xiàn)也是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的房價(jià)漲幅過快，繼續(xù)推動(dòng)了土地價(jià)格的上漲。其實(shí)地王只出現(xiàn)在少數(shù)時(shí)候，而且出現(xiàn)的比例很低。大家可以看一下現(xiàn)在北京或上海賣10萬元以上一平米的房子，這些土地價(jià)格很少超過一萬的，在這種情況下你很難說是土地價(jià)格推漲了房價(jià)。

　　土地出讓制度的發(fā)展與改革建議

　　北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉介紹，內(nèi)地土地出讓制度始于90年代，在單一土地出讓方的情況下，土地拍賣相比協(xié)議出讓是更合適的途徑。

　　張大偉：因?yàn)楝F(xiàn)在國有土地出讓只有一種辦法，肯定是拍賣，只有這樣才可以避免國有土地或者國有資產(chǎn)的流失。協(xié)議出讓的話有可能會(huì)出現(xiàn)灰色的部分。土地拍賣制度是隨著香港的土地出讓制度出現(xiàn)的，特別是到了2005、2006年之后，所有的土地必須招拍掛，這種形式的確會(huì)出現(xiàn)價(jià)高的現(xiàn)象，但因?yàn)橥恋刂挥袊幸粋€(gè)出讓方，這也是唯一的辦法。如果是協(xié)議出讓或者其他方式的話，也不太可能出現(xiàn)低地價(jià)。即使地價(jià)低了，房價(jià)也不一定會(huì)低。

　　中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長、華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰建議，目前的土地都是政府收儲(chǔ)之后再來拍賣，這個(gè)出口可以保留，而在土地進(jìn)入這一塊，可以適當(dāng)放寬標(biāo)準(zhǔn)。

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