以房養(yǎng)老試點(diǎn)方案需解決多個(gè)難點(diǎn)，推行困難多

9月13日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，其中明確表示“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。而據(jù)媒體報(bào)道，近日民政部牽頭，保監(jiān)會(huì)等相關(guān)部委對(duì)“以房養(yǎng)老”具體操作辦法和實(shí)施細(xì)則進(jìn)行討論，試點(diǎn)方案按計(jì)劃將在2014年一季度出臺(tái)。

　　此舉被稱為“以房養(yǎng)老”，即把自己的房子抵押出去，每月獲得養(yǎng)老金額。消息一出，頓時(shí)激起千層浪。有人認(rèn)為，政府是在推卸養(yǎng)老責(zé)任，“算計(jì)”老百姓房子。而官方則緊急出面表態(tài)，“以房養(yǎng)老”只是一種自愿選擇，與基本養(yǎng)老保險(xiǎn)沒(méi)有關(guān)系。

　　“以房養(yǎng)老”系自愿，政府需監(jiān)管

　　目前，我國(guó)養(yǎng)老方式主要包括家庭養(yǎng)老、存錢養(yǎng)老，保險(xiǎn)養(yǎng)老等。而廣泛意義上的“以房養(yǎng)老”則包括租房養(yǎng)老、賣房養(yǎng)老、托房養(yǎng)老等。

　　而國(guó)務(wù)院即將試點(diǎn)的“反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”則是一種保險(xiǎn)產(chǎn)品，起源于歐洲，并在美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家快速發(fā)展。老人投保后可繼續(xù)住房，同時(shí)以房產(chǎn)價(jià)值與平均預(yù)期壽命等進(jìn)行核算，按月領(lǐng)取給付金，直至老人去世。如果老人較早去世，而該機(jī)構(gòu)還沒(méi)完全買下房子，子女可繼承住宅的部分產(chǎn)權(quán)享受收益。

　　10年前曾呼吁中國(guó)引入“反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”的幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)孟曉蘇表示，“其實(shí)這是國(guó)外一種商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，由老人自愿參加，跟社保養(yǎng)老不同，也不是后者的什么升級(jí)。國(guó)外養(yǎng)老金比我國(guó)多，加上抵押房產(chǎn)領(lǐng)取給付金使老人晚年生活更加富足?！?/p>

　　而針對(duì)這一新政，不少人表示擔(dān)憂，認(rèn)為政府在推卸養(yǎng)老責(zé)任，而此前傳說(shuō)推遲退休年齡更是加重了人們的憂慮。

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在我國(guó)多層次養(yǎng)老保障體系的構(gòu)建中，“以房養(yǎng)老”可以定位為個(gè)人自愿的補(bǔ)充養(yǎng)老保障措施之一，是建立在自愿成交的市場(chǎng)行業(yè)基礎(chǔ)之上的個(gè)體行為，政府的責(zé)任只是規(guī)范這種市場(chǎng)行為并監(jiān)察其正常運(yùn)轉(zhuǎn)，以確保選擇“以房養(yǎng)老”者不受欺詐。

　　中經(jīng)聯(lián)盟常務(wù)副主席陳順表示，適合參與“以房養(yǎng)老”的老人，手中多沒(méi)有足夠的現(xiàn)金，即沒(méi)有固定的養(yǎng)老金收入或養(yǎng)老金收入不能滿足生活保障，這是構(gòu)成“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)實(shí)壓力。而富人根本不需要這種方式。

　　清華城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)所副所長(zhǎng)張勁松認(rèn)為，60歲以上的老人退休金多在2000元左右，但北京的民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)多在三四千元以上，好一點(diǎn)的要上萬(wàn)元。支付能力有限是困惑中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要問(wèn)題，“以房養(yǎng)老”是一種金融手段，對(duì)增強(qiáng)老人的支付能力有幫助。

　　推行困難多，保險(xiǎn)公司缺動(dòng)力

　　早在2007年，北京一家中介機(jī)構(gòu)與一家養(yǎng)老院合作推出租房養(yǎng)老，即利用老人手中房子的租金來(lái)支付養(yǎng)老院的費(fèi)用。中信銀行也針對(duì)養(yǎng)老進(jìn)行按揭服務(wù)，但由于響應(yīng)者寥寥而無(wú)疾而終。而“反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”則還未有保險(xiǎn)公司嘗試。

　　而推出“以房養(yǎng)老”政策能引起社會(huì)如此大的爭(zhēng)論，北京梁開建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所總經(jīng)理開彥認(rèn)為，這主要是目前中國(guó)社會(huì)總體來(lái)說(shuō)還是趨于保守，房?jī)r(jià)又一直居高不下，普通老百姓都暫時(shí)無(wú)法接受將耗費(fèi)自己半生積蓄的房產(chǎn)抵押給銀行以換取養(yǎng)老金的政策。

　　陳順也表示，房子是人們的命根子，也是目前很多家庭的主要財(cái)富。目前的老人，都有多個(gè)子女，子女養(yǎng)老仍是主流，“以房養(yǎng)老客觀接受起來(lái)還比較難，就如同按揭買房一樣，當(dāng)初人們沒(méi)有負(fù)債消費(fèi)的習(xí)慣，但現(xiàn)在看來(lái)，不利用銀行杠桿買房才是少數(shù)。新鮮事物接受起來(lái)可能需要過(guò)程?？赡茉龠^(guò)20年，那一代的老人子女少，手中有房，養(yǎng)老方式多樣化后，接受起來(lái)就會(huì)好一些了?！?/p>

　　而一直致力于推廣“以房養(yǎng)老”的孟曉蘇表示，“保險(xiǎn)業(yè)界擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)跌，而老人壽命在增長(zhǎng)，保險(xiǎn)公司不愿虧錢而集體沉默，是其過(guò)去十年無(wú)法推出的最大阻力”。

　　北京中原地產(chǎn)分析師張大偉則表示，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)公司需要先墊付老人的養(yǎng)老金，等老人過(guò)世后，才能處置老人的房產(chǎn)，萬(wàn)一房?jī)r(jià)下跌，保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)太大。而把房子反抵押給保險(xiǎn)公司，如果房?jī)r(jià)上漲房子增值部分老人是否能享受收益，老人利益得不到全方位的保障也不行。

　　除此之外，土地所有權(quán)、房產(chǎn)評(píng)估、稅收等相關(guān)配套法律政策也是目前保險(xiǎn)公司試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”的最大現(xiàn)實(shí)障礙。

　　開彥認(rèn)為，我國(guó)以前并沒(méi)有嘗試過(guò)這一政策，因此也缺乏必要的標(biāo)準(zhǔn)體系。比如對(duì)老人手中持有房屋價(jià)值的評(píng)估，對(duì)老人身體健康狀況的評(píng)估，每個(gè)月能夠提供多少錢作為補(bǔ)助，目前都還沒(méi)有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)可以遵循。

　　另外，大面積推行“以房養(yǎng)老”政策需要保險(xiǎn)公司做很多的準(zhǔn)備工作。鑒于老人依然有房屋的使用權(quán)，老人抵押給保險(xiǎn)公司房產(chǎn)并不能馬上轉(zhuǎn)化為資金，這將造成保險(xiǎn)公司大量的資金積壓，會(huì)嚴(yán)重考驗(yàn)保險(xiǎn)的承受能力和資金運(yùn)作。

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