房地產(chǎn)調(diào)控壓力空前，金融政策影響深遠(yuǎn)

　　隨著城鎮(zhèn)化、棚戶區(qū)改造建設(shè)帶來的利好預(yù)期以及各地“地王”的不斷涌現(xiàn)，房企對未來市場預(yù)期再度上升至高點(diǎn)。但與此同時，高企的地價、房價也給房地產(chǎn)調(diào)控帶來了空前的壓力，這場調(diào)控與價格的博弈仍在延續(xù)。

　　8月數(shù)據(jù)帶來短暫“清涼”

　　國家統(tǒng)計(jì)局10日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前8個月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長19.3%，增速比前7個月回落1.2個百分點(diǎn)。商品房銷售面積和銷售額增速分別較上月回落2.4和3.4個百分點(diǎn)。投資和銷售增速均出現(xiàn)了回落，同時房屋施工面積、企業(yè)到位資金等指標(biāo)也出現(xiàn)了下滑。

　　這對“高燒不退”的房地產(chǎn)市場而言顯然是個好消息，似乎火熱的樓市有降溫的跡象。

　　但是，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，這只是短暫的“清涼”。交通銀行金融研究中心房地產(chǎn)研究員夏丹在接受本報記者采訪時表示，這主要是因?yàn)榧竟?jié)性因素所致，7月和8月是傳統(tǒng)銷售淡季，加之今年南方持續(xù)高溫，市場成交意愿驟減，開發(fā)商為接下來的金九銀十推盤高峰做準(zhǔn)備。分城市來看，一、二線重點(diǎn)城市的火熱程度仍超其他城市。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭也認(rèn)為，8月的房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)的回落，只是同期基數(shù)較高再加上8月市場淡季因素的共同作用，9月、10月的銷售數(shù)據(jù)向好可能會明顯扭轉(zhuǎn)這種走勢?！?月、10月的銷售好轉(zhuǎn)是大概率事件，1月至8月的銷售數(shù)據(jù)下滑只能說是短暫的波動，并未出現(xiàn)明顯的趨勢性?！?/p>

　　“地王”頻現(xiàn)引擔(dān)憂

　　其實(shí)，樓市的火熱態(tài)勢從近期各地不斷“井噴”的“地王”中也可看出端倪。各地“地王”紀(jì)錄不斷刷新，引起市場一片嘩然。

　　因?yàn)椋娣圻M(jìn)價高，生產(chǎn)的面包自然不會便宜，這些數(shù)字背后代表的將是“高高在上”的房價。以北京農(nóng)展館地塊為例，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，該項(xiàng)目未來售價或?qū)⒊^15萬元/平方米，或?qū)?chuàng)下北京豪宅項(xiàng)目的最高價格標(biāo)桿。

　　與此同時，一線城市土地市場的“火爆”情況從數(shù)據(jù)上也可見一斑。上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布了《2013年8月份典型城市土地成交報告》。報告指出，8月，一線城市土地成交建筑面積為1003.3萬平方米，環(huán)比增長24.1%，同比增長38.9%；成交均價為5335元/平方米，環(huán)比下降24.1%，同比增長198.4%。

　　對此，夏丹分析稱：“進(jìn)入傳統(tǒng)‘金九銀十’銷售旺季的首周，天津、北京、上海、杭州、蘇州紛紛涌現(xiàn)‘地王’。這與一、二線城市土地資源的稀缺以及房企資金面的改善不無關(guān)系?！币痪€和重點(diǎn)二線城市因其土地的增值價值高于其他城市，一直以來都是房企追逐的焦點(diǎn)。而房企資金面也在繼續(xù)轉(zhuǎn)好，尤其是大型房企資金面比較充裕。另外，資金成本也呈下降趨勢，特別是在信托融資成本下降和上市房企再融資開閘的影響下，加大了房企拿地底氣?！耙虼?，土地市場火爆、成交價刷新的現(xiàn)象并非近來獨(dú)有，而是已持續(xù)近一年局面的延續(xù)?！?/p>

　　值得警惕的是，雖然監(jiān)管層對于房企再融資的口徑?jīng)]有改變過，但是房企已悄然開始制定再融資預(yù)案。資料顯示，自3月19日中茵股份發(fā)布定增預(yù)案以來，2013年近10家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布定向增發(fā)預(yù)案，預(yù)計(jì)募資總額在147億元左右。也正是資金面的寬裕令標(biāo)桿房企底氣十足，加之土地市場的供不應(yīng)求，引得標(biāo)桿房企在土地市場上頻頻出手，購地金額居高不下。

　　金融政策方向影響深遠(yuǎn)

　　不斷涌現(xiàn)的“地王”在傳遞房地產(chǎn)市場“火熱”信號的同時，也著實(shí)令人們對隱藏其后的風(fēng)險捏著一把汗。

　　不少業(yè)內(nèi)人士表示擔(dān)憂：“開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，高地價的出現(xiàn)已經(jīng)很難抑制，‘地王’頻現(xiàn)的可能性較大。在目前高端市場過熱情況下，應(yīng)該加大對中端市場調(diào)控的力度，否則已經(jīng)到來的‘金九銀十’市場將存在失控風(fēng)險?！备鶕?jù)國土資源部法律中心發(fā)布的中國土地市場指數(shù)CLI顯示，經(jīng)過一季度短暫調(diào)整后，地產(chǎn)景氣指數(shù)二季度回升至600點(diǎn)，環(huán)比增長29.5%。全國地產(chǎn)景氣指數(shù)進(jìn)入紅燈過熱狀態(tài)。

　　由此可見，在房價、地價的雙重壓力下，房地產(chǎn)調(diào)控壓力空前。那么，金融政策又會對房地產(chǎn)調(diào)控產(chǎn)生哪些影響呢？

　　專家對此指出：“除房產(chǎn)稅等長效機(jī)制外，金融政策的方向也將對房地產(chǎn)市場造成深遠(yuǎn)影響。”

　　雖然在宏觀調(diào)控層面金融政策仍以保持穩(wěn)定為主，但是日前多地商業(yè)銀行已出現(xiàn)對個人住房貸款緩貸、停貸現(xiàn)象。而對出現(xiàn)部分商業(yè)銀行暫停發(fā)放個人住房抵押貸款的現(xiàn)象，夏丹對記者說，近來，銀行投入個貸領(lǐng)域的資金已有收緊趨勢，且個貸利率打折力度也較之前大幅減小，許多銀行已回調(diào)至基準(zhǔn)利率，這將對置業(yè)者的購買力和購房積極性產(chǎn)生一定的影響。

　　此外，日前國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導(dǎo)意見》，指出金融機(jī)構(gòu)可以自主確定貸款利率，這也意味著商業(yè)銀行可以將貸款方向更多向其他行業(yè)和企業(yè)傾斜，也進(jìn)一步使房地產(chǎn)方面貸款收緊。

　　對于未來房地產(chǎn)市場將以怎樣的面貌呈現(xiàn)還不得而知。但無論是采取稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)和法律手段來進(jìn)行調(diào)控，還是在完善房地產(chǎn)稅收制度、金融改革等方面進(jìn)行突破，健全長效機(jī)制已成為業(yè)界的共識。在全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽(yù)會長聶梅生看來，房地產(chǎn)市場正處于博弈關(guān)鍵期，短期來看，由需求支撐的房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持高位，但從長期看來，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的出臺，將促使存量住房有效釋放，對現(xiàn)階段高企的房價有明顯的抑制作用。

來源：金融時報

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