十八屆三中全會或破局新土改，地方試點已展開

9月4日，國土資源部新聞處處長謝暉對媒體稱，截至目前，關于開展農村集體經(jīng)營性建設用地使用權流轉試點工作的指導意見下稱“指導意見”，“國土部并沒有向地方政府下發(fā)過這一文件”。

日前，有消息稱，一份事關農村土地改革進程的重要文件已下發(fā)至河北、遼寧、吉林等18個省市。消息稱，按文件要求，被確定的28個試點市縣將于今年8月至9月正式啟動農村集體經(jīng)營性建設用地使用權流轉，“原則是不突破現(xiàn)有土地利用政策、土地使用標準等法律法規(guī)的規(guī)定，流轉土地不得用于商品住宅建設”。

所謂農村集體經(jīng)營性建設用地，是純粹以贏利為目的的建筑物及其相應設施所占用的土地，如商業(yè)、餐飲旅館業(yè)、旅游業(yè)、娛樂業(yè)和其他經(jīng)營性服務業(yè)建筑及相應附屬設施用地、商品住宅等。

“個人還是期望，相關消息是真的。因為，這是一個突破口，或也是中國土地深化改革的開端，更能為中國的農民帶來真正的實惠和利益?！庇袑＜易蛉杖缡菍Α秶H金融報》記者說。

申銀萬國則發(fā)布報告稱，頂層設計加速，改革紅利值得期待，“上海自貿區(qū)的設立，讓我們看到政府改革的信心和決心。作為新型城鎮(zhèn)化建設的重要突破口，土地改革有望在十八屆三中全會迎來破局，制度紅利值得期待”。

地方試點已展開

但凡牽涉到改革，中國總脫不了“土地”二字。不論是30多年前的“家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制”，還是2008年10月十七屆三中全會《關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》提到的“允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經(jīng)營權，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營”，都與土地改革密不可分。

近日，又有媒體稱，今年6月下旬，河北、遼寧等18個省市收到了國土部下發(fā)的《關于開展農村集體經(jīng)營性建設用地流轉的通知》，隨該通知下發(fā)的還有一份名為《關于開展農村集體經(jīng)營性建設用地使用權流轉試點工作的指導意見》的文件。

“消息的傳出實際上在預料之中。”中國價值指數(shù)首席研究員崔新生對《國際金融報》記者表示，一方面，很久之前，業(yè)界就有過這樣的呼吁；另一方面，就現(xiàn)狀看，隨著農村勞動力人口大量向城市和沿海地區(qū)轉移，也不適合目前的發(fā)展實際，且市場本身也在覬覦農村的這部分土地。

具體而言，媒體介紹稱，“國土部下發(fā)的文件明確，本輪土地改革主要是針對農村集體經(jīng)營性建設用地，將在河北省邯鄲市、江蘇昆山市、遼寧省建平縣等28個市縣開展農村集體經(jīng)營性建設用地使用權流轉試點工作，試點結束的期限是2015年6月?！?

消息還稱，各試點市縣須按“局部試驗、封閉運行、結果可控”的要求，遵循“流轉必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用政策、土地使用標準、環(huán)境保護、安全生產(chǎn)等法律法規(guī)規(guī)定”，“流轉土地不得用于商品住宅建設”，還明確國土部將在2015年10月對各試點進行總結評估。

這條消息很快在昨日被國土部否認：沒有向地方政府下發(fā)過這一文件。但國土部對媒體承認，“雖然目前沒有形成最終的指導文件，但其實各地就農村集體建設用地流轉的探索已經(jīng)廣泛展開，其中也包括宅基地流轉?！?

事實上，《國際金融報》記者發(fā)現(xiàn)，溫州市近日發(fā)布了《溫州市農村產(chǎn)權交易管理暫行辦法》：自10月1日起，包括農村土地承包經(jīng)營權、依法可以交易的農村房屋所有權、依法可以交易的農村集體經(jīng)營性建設用地使用權等12類農村產(chǎn)權，將可以通過溫州市農村產(chǎn)權服務中心進行交易。為此，溫州市專門成立了農村產(chǎn)權交易管委會，負責管理農村產(chǎn)權交易市場。

另外，海南省國土環(huán)境資源廳已經(jīng)研究制定了《海南省農民集體建設用地管理辦法》，并上報海南省政府審議。這就能解釋為何海南板塊在昨日A股市場中表現(xiàn)強勁的原因了。此前一天，海南橡膠、羅頓發(fā)展、羅牛山、海南高速也曾集體漲停。

新型城鎮(zhèn)化的必然趨勢

中國價值指數(shù)首席研究員崔新生告訴《國際金融報》記者，中國目前最需要的就是改革紅利和“解放思想”，農村土地方面的改革，恰恰能成為最好的“注腳”。更關鍵的是，上述政策能很好地適應李克強總理提出的新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向。

一項預測顯示，以2020年中國城鎮(zhèn)化率突破60%為例，即城鎮(zhèn)人口大約為8.5億人，比2012年底的城鎮(zhèn)人口凈增1.4億人。媒體稱，“中國城鎮(zhèn)工礦用地規(guī)模已突破10萬平方公里，據(jù)此測算，按人均100平方米為新增城鎮(zhèn)人口提供工礦用地，至2020年，城鎮(zhèn)工礦用地總量將突破11萬平方公里，該數(shù)據(jù)將大大突破國土資源部土地利用總體規(guī)劃中規(guī)定的10.65萬平方公里的控制目標?！?

“不僅是推動城鎮(zhèn)化?！蹦暇┐髮W教授宋頌興稱，上述還有助于推進農民城市化。

“農民要進城變成城市市民，定居城市，農村的房子就失去作用，但現(xiàn)在的政策土地是不能流轉的，所以城鎮(zhèn)化進程中要解決農村房子、土地閑置的問題?！彼忉專傲硪环矫?，目前耕地有限，農村建設用地能流轉有助于解決用地矛盾問題。而農民城市化以后，原有的耕地進入市場流轉，可以使農村土地相對集中，有利于小農場、農業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營的建立?！?

但業(yè)內認為，政策的推進并不容易。復旦大學經(jīng)濟學院副院長孫立堅對《國際金融報》記者提醒，雖然不排除十八屆三中全會就迎來土地改革的可能性，但歷來在中國市場，土地都是一個敏感話題——“18億畝耕地紅線及土地所有權問題，就像高壓線一般碰觸不得”。

還有觀點稱，從補償?shù)臉嫵蓙砜矗壳暗恼鞯匮a償涉及對土地資源及其地上投資、搬遷居住等幾個方面的補償，“但這只體現(xiàn)了土地作為勞動生產(chǎn)資料價值的一面，而對于土地本身增值、預期收益、養(yǎng)老保障、社會穩(wěn)定等價值功能以及被征地滅失后所產(chǎn)生的連帶損失的補償未能有所體現(xiàn)”。

“據(jù)我了解，少數(shù)地方十多年前就曾有過類似的試點工作，但真正在市場中的反應并不大?！贝扌律f，這就要求中央有關部門，一方面能放出更為明確的政策信號，及更為細化的政策配套，甚至要細化到對農民的各項補償，且詳盡地考慮各方面階層的利益；另一方面，對地方“先行先試”的舉動要予以鼓勵，也可為未來政策的全面鋪開提供經(jīng)驗。

來源：國際金融報

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