樓市“金九”成色不足“銀十”或量?jī)r(jià)齊穩(wěn)

樓市“金九”明顯成色不足。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)十大重點(diǎn)城市9月前三周商品住宅總成交量為55042套，環(huán)比8月前三周的61309套，下降了10%。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，開發(fā)商降價(jià)動(dòng)力不足、政策壓力上升，導(dǎo)致市場(chǎng)有效需求減少，九月樓市整體表現(xiàn)平淡。由于房?jī)r(jià)仍具上漲驅(qū)動(dòng)力，下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍處于關(guān)鍵時(shí)期。

　　三無(wú)致“金九”成色不足

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的“金九”并沒有給開發(fā)商帶來期盼中的驚喜。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)54個(gè)城市新房市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示：9月前20天新房成交量環(huán)比8月同期下降了8.8%，這已是近4個(gè)月來同期成交量的最低點(diǎn)。9月第三周9.17—9.23，包括“北上廣深”四個(gè)一線城市在內(nèi)的十個(gè)重點(diǎn)城市新房成交量未能走出低迷，單周成交量為18053套，環(huán)比上周減少了1.1%，比8月同期下降了10.6%。在北京，9月第三周新建商品住宅包含保障房網(wǎng)簽量為2107套，與前一周相比下降5%。在深圳，最近一周新建住宅成交套數(shù)為532套，環(huán)比下降了21.19%，創(chuàng)下近20周來單周成交量的最低點(diǎn)。南京和蘇州最近一周新房成交量更是環(huán)比分別大跌21%和39%。

　　9月23日，被譽(yù)為北京樓市“風(fēng)向標(biāo)”的北京秋季房展會(huì)落下帷幕，業(yè)內(nèi)人士透露，前來看房的人并沒有想象的多，且大多數(shù)看房者觀望情緒濃重。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師常清表示，今年北京秋季房展會(huì)上，有實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠的項(xiàng)目寥寥無(wú)幾，很難帶動(dòng)消費(fèi)者的積極性。

　　知名房地產(chǎn)評(píng)論人趙卓文以“三無(wú)”來形容9月樓市的特征：“無(wú)熱點(diǎn)，無(wú)降價(jià)，無(wú)促銷”。

　　市場(chǎng)有效需求減少

　　對(duì)于9月樓市表現(xiàn)平淡的原因，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，首先是調(diào)控政策的影響，最近督察組的各地督察及不同力度的新政在一定程度上影響了購(gòu)房者的積極性；其次，各地庫(kù)存均有所減少，開發(fā)商有明顯的“保價(jià)”傾向；此外，信貸政策未明顯松動(dòng)，影響市場(chǎng)繼續(xù)升溫。

　　上海易居研究院的研究報(bào)告顯示，包括北上廣深在內(nèi)的十大城市8月份的新建商品住宅平均存銷比為9，即庫(kù)存只需9個(gè)月便可消化掉。這是近16個(gè)月來，存銷比首次進(jìn)入合理區(qū)間。存銷比的下降暗示著房?jī)r(jià)回升的可能。

　　趙卓文認(rèn)為，由于開發(fā)商對(duì)樓市前景的態(tài)度已發(fā)生重大改變，當(dāng)前沒有幾個(gè)開發(fā)商愿降價(jià)促銷了，樓市捂盤惜售氣氛再度抬頭。

　　“9月成交量上不去，最大的原因就是價(jià)格?！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，前期樓市的回暖，與部分剛需樓盤的降價(jià)促銷有較大關(guān)系，一旦前期降價(jià)樓盤過了強(qiáng)銷期，其他樓盤又不能及時(shí)接棒降價(jià)，成交量自然無(wú)法繼續(xù)維持高位。

　　國(guó)信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師方焱表示，對(duì)首套房?jī)?yōu)惠利率的取消也打擊了部分人的購(gòu)房需求，市場(chǎng)上有效需求減少。

　　調(diào)控政策紛紛出臺(tái)繼續(xù)降溫

　　盡管9月樓市成交平平，但開發(fā)商拿地?zé)崆榫痈卟幌?。房企近期密集拿地的消息在市?chǎng)上被渲染成“搶地潮”，引發(fā)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

　　同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，9月底各地供應(yīng)量開始普遍增加，新增供應(yīng)的逐漸增大讓10月“行情可期”，對(duì)第四季度房?jī)r(jià)反彈的猜測(cè)也甚囂塵上。

　　各地迅速出臺(tái)調(diào)控政策應(yīng)對(duì)：北京市土地整理儲(chǔ)備中心9月21日宣布停止10宗地塊出讓，理由是“為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期”。9月25日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)出臺(tái)新規(guī)，加強(qiáng)限購(gòu)審核。9月13日，上海市房管局發(fā)文重申，嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)令。9月24日，廣州市國(guó)土房管局則將對(duì)中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目暫時(shí)采取限售措施。此外，對(duì)預(yù)售款的監(jiān)督也正被多地提上日程，合肥、武漢等地已宣布將收緊預(yù)售款。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，當(dāng)前，中央調(diào)控房地產(chǎn)的態(tài)度非常堅(jiān)決，加上購(gòu)房者和開發(fā)商之間的博弈目前維持在一個(gè)相對(duì)平衡的狀態(tài)，可以預(yù)期樓市仍將平穩(wěn)發(fā)展。“旺季不旺”的特征、供求逐漸合理的趨勢(shì)，都會(huì)給房?jī)r(jià)上漲帶來阻力，“銀十”刮起“漲價(jià)狂風(fēng)”的可能性非常小。

　　不容忽視的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行也存在一些不利因素，近幾個(gè)月的成交量，遠(yuǎn)超去年同期，量增，價(jià)也有漲的壓力；CPI抬頭、QE3出籠、國(guó)內(nèi)貨幣趨松，并且當(dāng)前購(gòu)地量和新開工仍是負(fù)增長(zhǎng)，明年住宅供應(yīng)偏緊等。下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍處于關(guān)鍵時(shí)期。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，開發(fā)商下半年大肆拿地，為了保持優(yōu)良的現(xiàn)金流，未來可能仍會(huì)采取跑量方式，對(duì)短期樓市的成交將起一個(gè)助推作用。但開發(fā)商不可能像去年底那樣采取犧牲利潤(rùn)“以價(jià)換量”的激進(jìn)方式，只會(huì)小幅度、階段性地促銷，一方面保證成交量，一方面保持價(jià)格的平穩(wěn)。

來源：新華網(wǎng)

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