上半年土地出讓金大降38%，地方頻試盤或成常態(tài)

地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的反復(fù)“試盤”，或因土地出讓收入的下滑、地方債務(wù)到期等壓力而再度延續(xù)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全國(guó)至少有20個(gè)城市明確發(fā)文微調(diào)樓市調(diào)控政策，涉及首套房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、變更土地出讓金支付方式、提高公積金貸款限額等多個(gè)方面。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額6525.98億元，同比下降38%。業(yè)內(nèi)人士分析，土地出讓金大幅下滑短期難以扭轉(zhuǎn)，樓市調(diào)控對(duì)地方政府“財(cái)源”影響明顯，“土地財(cái)政”岌岌可危，未來地方政府松綁調(diào)控的動(dòng)力仍存。而在兼顧宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的前提下，中央“抑制投資投機(jī)需求”的決心短期內(nèi)不會(huì)松動(dòng)。因此，下半年地方頻頻“試盤”可能成為常態(tài)。地方緊貼“紅線”甚至略有突破的“微調(diào)”政策可能增多。

地方“財(cái)源”受限

根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)，今年上半年，北京市土地出讓金僅為144.8億元，同比下降55.7%，僅為2011年全年的13.7%。官方數(shù)據(jù)還顯示，上半年上海完成土地出讓收入184.20億元，同比下滑幅度達(dá)到62.77%。

作為去年全國(guó)土地收入的冠亞軍，京滬兩地今年均遇到“賣地難”。在中國(guó)指數(shù)研究院編制的“2012上半年全國(guó)土地出讓金排行榜”中，上海僅排名第9，北京則跌出前十。

武漢、天津、沈陽、蘇州、成都等大中城市的土地收入也紛紛下滑。按照上述機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，今年上半年，全國(guó)300城市土地出讓金總額6525.98億元，同比下降38%，土地出讓金的縮水額度超過4000億元。

嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策被認(rèn)為是主因。受此影響，上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拿地頻率明顯放緩，導(dǎo)致土地成交的整體溢價(jià)率降低，部分城市還出現(xiàn)土地流拍、流標(biāo)等現(xiàn)象。

除土地收入外，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收也在下滑。根據(jù)財(cái)政部的數(shù)據(jù)，受商品房銷售額下降的影響，5月全國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅減少22億元，同比下降6.9%。今年前5月，全國(guó)商品房銷售額同比下降9.1%，銷售面積下降12.4%。

這無疑對(duì)地方財(cái)源帶來明顯的影響。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的調(diào)研，現(xiàn)階段，土地收入和房地產(chǎn)稅收收入占據(jù)地方財(cái)政收入的3成以上。同時(shí)，與房地產(chǎn)有關(guān)的多個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)的景氣程度，也隨樓市的陰晴而變化。因此，短期內(nèi)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)尚難以擺脫對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全國(guó)有至少20個(gè)城市明確發(fā)文微調(diào)樓市調(diào)控政策，涉及調(diào)整首套房標(biāo)準(zhǔn)、變更土地出讓金支付方式、提高公積金貸款限額、減免稅費(fèi)等多個(gè)方面。除逾越限購“紅線”的少數(shù)城市外，大部分微調(diào)政策都“闖關(guān)”成功。從去年8月以來，全國(guó)微調(diào)樓市政策的城市已超過30個(gè)。

嚴(yán)控投機(jī)投資需求不變

在地方政府不斷“試盤”的同時(shí)，有關(guān)部門也不斷表態(tài)，堅(jiān)持調(diào)控政策不變。與此同時(shí)，蕪湖等地出臺(tái)的逾越限購“紅線”的政策被及時(shí)叫停。6月以來，住建部、發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會(huì)等中央部委4次針對(duì)“松綁調(diào)控”的傳言予以澄清。

“有關(guān)部門擔(dān)心投資投機(jī)需求借機(jī)入市，從而引發(fā)房?jī)r(jià)快速上漲。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭向中國(guó)證券報(bào)記者表示，在樓市的觸底回調(diào)期，剛性需求和改善型需求率先入市，隨后就是投資投機(jī)需求的進(jìn)入。

業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)是，當(dāng)前大部分熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)，正處于“剛需占主流、改善型需求抬頭”的階段。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，北京成交總價(jià)在150萬元以下的房屋，今年4月份的市場(chǎng)占有率為54%左右，5月份下降至51%，6月份降到50%，說明剛需的釋放量開始減少。而總價(jià)在150萬元到400萬元的住房，近3個(gè)月成交比例的變化為34%、37%和39%，證明改善性需求逐漸進(jìn)入市場(chǎng)。

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