今年在建保障房1700萬(wàn)套，融資瓶頸如何突破

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥28日在“第四屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇”上表示，今年全國(guó)保障性安居工程在建規(guī)模高于往年，任務(wù)十分繁重，在資金籌措、土地供應(yīng)等各方面面臨諸多挑戰(zhàn)。保障性工程資金需求大，單靠政府財(cái)政投入無(wú)法解決資金問(wèn)題。據(jù)介紹，今年中央財(cái)政對(duì)保障性安居工程的支持力度將大于去年，首批450億元資金已經(jīng)在1月前下放到地方。

　　“今年保障房新開(kāi)工數(shù)量雖然有所下調(diào)，但實(shí)際的年度在建規(guī)模以及竣工規(guī)模會(huì)超以往年份，相對(duì)應(yīng)的對(duì)資金的需求也會(huì)創(chuàng)歷史紀(jì)錄”，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，與2011年相比，2012年的保障房建設(shè)在資金配套上的壓力將更為嚴(yán)峻。資金不足將成為制約保障房建設(shè)目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵瓶頸和障礙。

　　資金壓力更為嚴(yán)峻

　　我國(guó)“十二五”期間規(guī)劃建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，2012年全國(guó)新開(kāi)工建設(shè)保障房和棚戶(hù)區(qū)改造700萬(wàn)套以上，基本建成500萬(wàn)套。加上往年項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，今年在建保障性安居工程達(dá)到1700萬(wàn)套以上，規(guī)?？涨?。

　　據(jù)專(zhuān)家測(cè)算，未來(lái)兩年半時(shí)間里，保障房需要后續(xù)資金預(yù)計(jì)1.8萬(wàn)億元，資金不足將成為制約保障房建設(shè)目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵瓶頸和障礙。

　　機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年11月份，全國(guó)財(cái)政在保障性安居工程支出總額達(dá)到2110億元，雖然財(cái)政支出支持保障房建設(shè)與前年同期比較增長(zhǎng)1.3倍，但從當(dāng)年1000萬(wàn)套建設(shè)任務(wù)所需的資金總量上分析，支出總額遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足需要。同時(shí)，地方政府承擔(dān)了保障性住房建設(shè)籌資的重頭任務(wù)，在中央近兩年來(lái)加大了房地產(chǎn)調(diào)控力度，也使得保障房建設(shè)融資壓力更大。

　　一些專(zhuān)家認(rèn)為，現(xiàn)階段國(guó)家管理通脹預(yù)期，實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，嚴(yán)格控制信貸的規(guī)模，加之保障房建設(shè)特別是公共租賃租房建設(shè)投融資機(jī)制尚不完善，資金缺口大已成為保障房建設(shè)推進(jìn)過(guò)程中的瓶頸問(wèn)題。以公共租賃住房為例，其建設(shè)投資量大，回收周期長(zhǎng)，回報(bào)率低。鑒于當(dāng)前部分城市住房租售比嚴(yán)重倒掛，如果融資比例過(guò)大，就可能形成租金不足以?xún)斶€利息，公共租賃住房投資無(wú)法收回的局面。在這種情況下，單純依靠政府投入無(wú)法完全解決資金問(wèn)題，必須創(chuàng)新機(jī)制，發(fā)揮公共財(cái)政資金的撬動(dòng)作用，動(dòng)員社會(huì)資金包括民間資本參與保障性住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

　　解決缺口需創(chuàng)新投融資機(jī)制

　　上海社會(huì)科學(xué)院研究員成員張鴻銘認(rèn)為，財(cái)政投入不足需要逐步解決，但是作為需要巨量資金的住房不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)，財(cái)政外資金的運(yùn)用總是要占很大的比例?？墒?，市場(chǎng)性融資來(lái)源天然地對(duì)住房保障不感興趣。保險(xiǎn)基金、銀行貸款、信托基金等資金都追求盈利，對(duì)住房保障要求的低成本融資缺乏內(nèi)在的熱情。輿論宣傳的保險(xiǎn)基金、銀行貸款對(duì)于個(gè)別保障項(xiàng)目的貸款方便和優(yōu)惠，只是示范，沒(méi)有普遍意義。加上現(xiàn)有規(guī)章仍將住房保障工程融資視同于商品房開(kāi)發(fā)融資對(duì)待，融資門(mén)檻仍然很高，使市場(chǎng)融資變得困難。

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰稱(chēng)，目前，各大商業(yè)銀行已改制為上市公司，單純依靠商業(yè)銀行提供低息貸款是不可行的?？梢钥紤]對(duì)現(xiàn)有的公共租賃住房貸款規(guī)則加以改進(jìn)，以財(cái)政貼息為支撐，建立公共租賃住房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的低息貸款制度。公共租賃住房貸款利率，以基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，將部分中央財(cái)政安排的保障房建設(shè)資金，調(diào)整為公共租賃住房貸款的貼息資金。這樣，既能充分發(fā)揮財(cái)政資金杠桿作用，提高財(cái)政資金使用效率，又能調(diào)動(dòng)商業(yè)銀行的積極性，擴(kuò)大公共租賃住房貸款規(guī)模。另外，還要爭(zhēng)取信托資金、房地產(chǎn)信托投資基金等資金以股權(quán)式投資的形式，參與公共租賃住房建設(shè)。

　　上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生稱(chēng)，去年上海通過(guò)各方籌措，在一定程度上緩解了保障性住房建設(shè)企業(yè)融資困難。2012年上海還將繼續(xù)加大探索創(chuàng)新力度，爭(zhēng)取國(guó)家金融主管部門(mén)支持，力爭(zhēng)在保障性住房建設(shè)貸款投放，以及利用銀行間市場(chǎng)發(fā)行保障性住房中期票據(jù)等方面有所突破。

　　張鴻銘建議，還可以考慮以住房公積金等大資金為基礎(chǔ)，建立一個(gè)住房保障的主力融資渠道——中國(guó)住房保障銀行，一方面吸收資金使住房保障得到一個(gè)基本的融資支撐，同時(shí)也可以以?xún)?yōu)惠的貸款利率服務(wù)于住房保障，降低住房保障的融資成本和運(yùn)行成本。

　　齊驥透露，今年上半年中央將出臺(tái)吸引民間資本參與保障性安居工程建設(shè)的具體政策措施。各地也要?jiǎng)?chuàng)新投融資機(jī)制，靈活運(yùn)用資本金注入，稅收減免等政策措施，吸收民間資本參與到保障房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)當(dāng)中來(lái)。

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