集體地建公租房僅限增量，小產權房難“松綁”

近一年來，李晉化名和他的鄰居們經歷了過山車一樣的心情變化。2011年5月，以48萬元入手北京最大小產權房社區(qū)——太玉園小區(qū)一套二手房以來，李晉便開始時刻留心小產權房能否“轉正”的消息。

　　然而，2011年11月，國土資源部以下簡稱“國土部”又一次強調，小產權房絕不允許確權登記發(fā)證。這讓李晉們“心里沒底”了。

　　直到2011年12月底，再透出住房和城鄉(xiāng)建設部以下簡稱“住建部”已批準部分地方政府2012年在集體土地上建設保障房。

　　在當前的語境及現實中，上述表態(tài)很快產生了各種異樣的解讀。比如，其中最關鍵的是，在保障房建設壓力越來越大的情況下，政府已從集體土地制度上尋找突破口，這就為李晉們留足了遐想空間。

　　“不排除小產權房有借此轉正的可能?！眹敛孔稍冄芯恐行奈瘑T黃小虎接受記者采訪時說。這一觀點也廣泛存在于業(yè)內。然而，事情也許并非那么簡單。

　　集體土地為公租房解壓

　　2011年12月23日，住建部部長姜偉新在全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上表示：“商品房價格較高、建設用地緊缺的直轄市和少數省會城市，確需利用農村集體建設用地進行公租房建設試點的，由省級人民政府審批同意試點方案并報國土部審批后，可展開試點工作?！?/p>

　　這被媒體解讀為住建部批準部分地方政府在集體土地上建保障房?！案鶕〗ú康恼f法，在集體土地上建設公租房，并不泛指保障房，保障房的范圍還包括經濟適用房、限價商品房等?！币晃煌恋貙＜覍τ浾咄嘎?，對于在集體土地上建設公租房，北京、廣州、深圳、佛山等地早就開始試行，且已是部分地方政府秘而不宣的事實，只是范圍較小，也未被主管部門認可。此次住建部最新表態(tài)或許是中央與地方的妥協(xié)結果。

　　國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵指出，現在保障房建設面臨的一個問題是，建保障房的土地不僅拿不到出讓金，政府還要拿錢去拆遷、建房，再低價租給中低收入居民。這意味著政府財政要負支出，所以各級地方政府壓力很大。

　　“允許集體土地建公租房”即被視為緩解地方政府建設保障房的“解壓藥”，但如何落實與規(guī)避風險，尚無具體監(jiān)管措施。

　　事實上，地方政府建保障房的直接投資規(guī)模并不大，但土地出讓金和稅費的損失較大。

　　以北京為例，根據北京市國土局公布的數據，在2011年北京市計劃供應的2550公頃住宅用地中，保障房用地將占52%。其中，2011年上半年，北京市廉租房及公租房用地的供應量達到300公頃，為2010年的6倍。然而，2011年上半年，北京市住宅用地出讓金僅為120.3億元，同比下滑了75.4%。對于地方政府來說，廉價甚至免費提供保障房用地，無疑是一筆賠本的買賣。

　　有業(yè)內人士算了一筆賬，北京土地拆遷成本至少每平方米約3000元~4000元，建筑成本和房屋設備設施安裝成本、稅費和貸款利息的成本每平方米約3000元~4000元。兩項相加，政府直接投入建設公租房的成本每平方米至少為6000元~8000元。

　　在集體土地上建設公租房，則可以減少土地成本和拆遷成本，緩解地方政府資金壓力。李鐵也表示，允許農民建低成本保障房是條好路子。

　　在專家看來，用地制度改革方向即是集體土地能平等地享有開發(fā)權，“住建部提出試點為地方政府提供了新的政策空間，不占用年度城市建設用地指標，對地方政府而言何樂而不為?！敝袊康禺a學會副會長陳國強對記者說。

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