房地產(chǎn)衰退周期到來(lái)，明年房?jī)r(jià)第三季度或大降

　　近幾年來(lái)，一路“高歌猛進(jìn)”的房?jī)r(jià)無(wú)不刺痛著人們的神經(jīng)細(xì)胞。房?jī)r(jià)何時(shí)能夠下降？從最早的期盼到冷靜觀望直到最后形成了“買不起的痛”。

　　受政府調(diào)控政策影響，最近一些城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下降的跡象。眼下正處于年末，2012年的房?jī)r(jià)又將是一個(gè)怎樣的走勢(shì)，是大幅度下降，還是止穩(wěn)回升？

　　日前，中國(guó)社科院發(fā)布的《住房綠皮書》以下簡(jiǎn)稱“綠皮書”或許能給人們帶去一份欣喜。綠皮書明確指出，2012年第一季度，房?jī)r(jià)或現(xiàn)拐點(diǎn) ，第三季度開始大幅度下降，降價(jià)的勢(shì)頭將由一線城市向二、三線城市，城市的邊緣區(qū)域向中心區(qū)域擴(kuò)散。

　　法晚記者對(duì)比了社科院連續(xù)3年發(fā)布的所有《住房綠皮書》發(fā)現(xiàn)，這個(gè)結(jié)論，還是靠譜的。

　　預(yù)測(cè)·房?jī)r(jià)

　　明年第三季度或現(xiàn)大范圍降價(jià)

　　今年10月以來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)有了松動(dòng)的跡象，北京、上海等城市打折的樓盤一個(gè)接著一個(gè)。

　　綠皮書預(yù)測(cè)，2012年一季度，一線城市絕對(duì)價(jià)格下降的態(tài)勢(shì)將持續(xù)，但是降幅不會(huì)很大，試探性降價(jià)、權(quán)衡降價(jià)可能是市場(chǎng)主導(dǎo)，價(jià)格拐點(diǎn)很可能在第一季度顯現(xiàn)。

　　到二季度，整體性降價(jià)幅度則有限。預(yù)計(jì)開發(fā)企業(yè)會(huì)加大推盤力度，新盤定價(jià)更趨合理，老盤降價(jià)的幅度將更大，絕對(duì)價(jià)格下降的范圍呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。

　　真正的降價(jià)是在第三季度，降價(jià)范圍會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，降價(jià)幅度會(huì)更深。不過(guò)這一降價(jià)有一個(gè)前提，就是信貸資金不能滿足需求，上半年銷售遠(yuǎn)低于預(yù)期。

　　綠皮書指出，如果上半年銷售緩解了資金的壓力，整體價(jià)格則是趨穩(wěn)的，維持第二季度以來(lái)價(jià)格狀況的可能性較大。

　　專家解析

　　手頭緊開發(fā)商降價(jià)“求生”

　　專家指出，2010年以來(lái)，中央政府出臺(tái)了一系列不斷升級(jí)的房地產(chǎn)調(diào)控措施，直接影響到樓市的消費(fèi)預(yù)期、購(gòu)買行為、成交量乃至行業(yè)生態(tài)。

　　年底一般是開發(fā)企業(yè)各種款項(xiàng)的結(jié)算、資金支付密集的時(shí)期，也是第二年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的制定期，上年各項(xiàng)任務(wù)的完成情況會(huì)在很大程度上影響下一年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的確定。

　　這時(shí)候大開發(fā)商會(huì)率先選擇性降價(jià)，降低庫(kù)存的同時(shí)試探市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的反應(yīng)程度。

　　另外，2009年以來(lái)，高漲的房地產(chǎn)投資增幅、新開工面積增幅始終在高位運(yùn)行，開發(fā)商庫(kù)存量快速增加。為消化庫(kù)存，降低資金壓力，所以會(huì)有一定程度的降價(jià)。

　　專家表示，如果政策面仍舊嚴(yán)控，開發(fā)企業(yè)融資困難，尤其是信貸資金不能滿足需求，加之上半年銷售遠(yuǎn)低于預(yù)期的話，那么降價(jià)范圍會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，降價(jià)幅度會(huì)更深。

　　預(yù)測(cè)·銷量

　　明年房地產(chǎn)不促銷可能賣不動(dòng)

　　今年以來(lái)，很多城市住房銷售面積出現(xiàn)了下滑，2012年，這種趨勢(shì)能否會(huì)延續(xù)？綠皮書給出了答案。

　　綠皮書預(yù)測(cè)，2012年一季度開始，預(yù)計(jì)銷售量的增幅將進(jìn)一步下滑，同比增幅可能會(huì)低于2011年同期。

　　每年的第二季度都是傳統(tǒng)的旺季，也是上半年業(yè)績(jī)的決定性時(shí)段，這一季度可能會(huì)有所回升，不過(guò)前提是要看市場(chǎng)是否能積極回應(yīng)開發(fā)商的促銷手段等。

　　而2012年第三季度要看上半年的情況，上半年銷量不理想，第三季度整體性價(jià)格下降幅度較大，銷量將會(huì)在第三季度放大。

　　專家解析

　　剛需入市看的還是價(jià)格

　　專家指出，預(yù)計(jì)商品住宅市場(chǎng)銷售量和銷售額在進(jìn)一步下滑后，為消化庫(kù)存，在資金鏈緊張和業(yè)績(jī)要求的雙重壓力下，以價(jià)換量的開發(fā)企業(yè)逐步增多，銷量可能會(huì)短暫回升。

　　到明年，在二季度傳統(tǒng)的銷售旺季，一般開發(fā)企業(yè)的促銷手段將會(huì)更加豐富，力度也會(huì)更大。如果上半年銷量不理想，第三季度整體性價(jià)格下降幅度較大。

　　而價(jià)格的下降自然會(huì)帶來(lái)對(duì)住房有剛性需求的人們?nèi)胧?，銷量會(huì)增加。

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