上半年行業(yè)集中度繼續(xù)提升，樓市庫存激增累積風(fēng)險

房地產(chǎn)調(diào)控正在從一線城市向二、三線城市繼續(xù)深化，但中國各大房地產(chǎn)企業(yè)2011年上半年并未因調(diào)控放緩增長的腳步，反而行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。

　　9月8日，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)評測中心共同發(fā)布《2011年中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌評測研究報告》下稱《報告》，2010年20強(qiáng)品牌房企商品房銷售額6811.3億元，同比增加了1972.51億元，增幅達(dá)到40.76%；2011年上半年全國新建商品房銷售金額同比增長24%；同時，排名前十的開發(fā)商2011年上半年銷售金額同比增長高達(dá)80%。行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。

　　中國房地產(chǎn)評測中心主任丁祖昱向《第一財經(jīng)日報》介紹，品牌房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)控下依然取得了持續(xù)增長的經(jīng)營業(yè)績，說明房地產(chǎn)市場進(jìn)入了品牌競爭時代，價格已經(jīng)不再是市場競爭的唯一手段。高品牌價值房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力、財務(wù)穩(wěn)定性優(yōu)于中小企業(yè)，因此在調(diào)控持續(xù)、信貸規(guī)模收緊、融資渠道趨窄的情況下顯得尤為重要。

　　新城發(fā)展控股有限公司下稱“新城發(fā)展”執(zhí)行董事譚為民告訴本報記者，每一次調(diào)控后，都可以看到行業(yè)集中度大幅增加，2005年、2008年和2010年的調(diào)控都使行業(yè)前100強(qiáng)地產(chǎn)公司快速增長。經(jīng)過這一輪調(diào)整和行業(yè)整肅，未來的地產(chǎn)行業(yè)競爭將是主流開發(fā)商之間的競爭。

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)研究會預(yù)測，2011年底，超大房企陣營將再次壯大，保守估計百億企業(yè)年底或突破35家。

　　17家房企上半年銷售過百億

　　根據(jù)會議發(fā)布的報告顯示，2011年上半年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資26250億元，同比增長32.9%，持續(xù)保持高位運(yùn)行的狀態(tài)，今年第二季度，新增房地產(chǎn)開發(fā)投資17403.64億元，同比增長32.3%，環(huán)比增長96.73%，全國房地產(chǎn)繼續(xù)保持高速增長。

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長兼秘書長苗樂如認(rèn)為，保持高速增長的原因一方面是受去年新開工程結(jié)轉(zhuǎn)影響；另一方面，國家萬億保障性住房建設(shè)資金被納入統(tǒng)計指標(biāo)也被納入統(tǒng)計指標(biāo)起到了推動作用。

　　雖然處于調(diào)控之中，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商表示對房地產(chǎn)行業(yè)前景依舊看好。譚為民表示，新城發(fā)展上半年銷售增長超過30%。2010年全年銷售額是120億元，2011年的全年銷售計劃是160億元，前8個月已經(jīng)完成了80億元。雖然公司所在的長三角地區(qū)位于調(diào)控重點，但剛性需求依舊存在。只要開發(fā)的產(chǎn)品定位于首次置業(yè)剛性需求的購買人群，下半年完成銷售目標(biāo)應(yīng)該不成問題?！捌鋵嵔衲昶放品科蟮脑鲩L主要源于2009年的布局。而限購的影響不如金融收緊對房地產(chǎn)行業(yè)的壓力大?！弊T為民進(jìn)一步解釋說。

　　企業(yè)青睞高周轉(zhuǎn)項目

　　雖然上半年各大房企銷售情況良好，但風(fēng)險也在累積。根據(jù)《報告》，截至2011年第二季度，中國25個典型城市樓市累計存量達(dá)到13177萬平方米，環(huán)比增加19%，同比增長24%。其中太原、杭州、蘭州和?？谒膫€城市的庫存房產(chǎn)最多，存量房消化周期超過36個月。此外，包括京、滬、廣、深四大一線城市在內(nèi)的19個城市，存量房消化周期為18~36個月。

　　面對高庫存壓頂，不少品牌房地產(chǎn)企業(yè)都選擇了通過高周轉(zhuǎn)來推動業(yè)績增長，從房地產(chǎn)銷售前十的企業(yè)來看，增長率都在50%以上，加快銷售、加快供應(yīng)、加快套現(xiàn)和加速拿地成為它們的積極策略。

　　三線城市逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè)績貢獻(xiàn)力量，從2011年上半年銷售金額可以看出，在排名前30的房企中，2011年企業(yè)二線城市銷售比重占52%，比2010年上升1個百分點；一線城市占29%，同比下降4個百分點；而三、四線城市則占19%，同比增加3個百分點。

　　據(jù)部分開發(fā)商介紹，目前三、四線城市已經(jīng)成為企業(yè)拿地的重點，寶龍地產(chǎn)控股有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，今年將增加15~20幅土地儲備，集中在三線城市地級市和百強(qiáng)縣。

　　但出于防止風(fēng)險的角度考慮，不少企業(yè)都放緩了拿地的腳步，今年二季度14家典型房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備僅為1137萬平方米，同比下降57%，環(huán)比下降58%，創(chuàng)幾年拿地最低紀(jì)錄。

　　由于住宅銷售的放緩，房地產(chǎn)企業(yè)也集體醞釀著向商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。未來商業(yè)項目遍地開花將成為大趨勢。重慶協(xié)信控股集團(tuán)總裁劉愛明表示，這一次調(diào)控后房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)變思路，不是等待政府對房地產(chǎn)調(diào)控取消，而是房地產(chǎn)企業(yè)開始追求品牌和創(chuàng)新、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入細(xì)分市場的下一個十年。（馬可佳）

來源：第一財經(jīng)日報

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