開發(fā)商看政策臉面行事，打破樓市僵局需政策加力

調(diào)控大幕籠罩下，一線城市成交量呈繼續(xù)走低的趨勢。偉業(yè)我愛我家市場研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，6月上半月，北京市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為3167套，環(huán)比5月下半月下降15.7%。

　　表面看，樓市進(jìn)入一個(gè)波瀾不驚的平靜期，實(shí)際上買賣雙方的深度博弈已經(jīng)膠著化，僵持不下的拉鋸戰(zhàn)使得樓市更加撲朔迷離，亂象叢生。既有樓盤大幅打折促銷，以價(jià)換量，也有開發(fā)商玩起明降暗升的游戲，上海有的樓盤先將網(wǎng)上申報(bào)價(jià)拉高，然后開盤再打出優(yōu)惠旗號。

　　現(xiàn)實(shí)情況是，即使鬧“錢荒”，通過各種渠道籌集資金甚至借助于民間借貸市場的高利貸，開發(fā)商也不愿意主動、大范圍、大幅度降價(jià)。其中包含著這樣的擔(dān)心，一旦降價(jià)市場預(yù)期就會徹底逆轉(zhuǎn)，房價(jià)下跌就會成為不可逆轉(zhuǎn)的洪流。而且，在過去房價(jià)暴漲的周期里，開發(fā)商一直以牢牢掌握定價(jià)權(quán)的強(qiáng)勢姿態(tài)出現(xiàn)，這也是為什么開發(fā)商能夠維持高額利潤的原因。顯然，目前的市場狀況還沒到讓開發(fā)商主動讓利、降價(jià)求售的地步。

　　業(yè)界人士分析，一線城市房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)明顯松動，要促成房價(jià)實(shí)質(zhì)性回調(diào)，既要保持已有調(diào)控政策的連續(xù)性和執(zhí)行力，還需在市場預(yù)期上繼續(xù)加“稻草”，繼續(xù)施加政策外力。

　　當(dāng)前房價(jià)回調(diào)明顯存在著兩大阻力。一是手中掌握供給資源的開發(fā)商、投資者等市場主體不愿主動降價(jià)；二是通脹壓力下許多人仍然將住房作為保值增值的主要手段。過去幾年樓市涌進(jìn)了太多食房價(jià)上漲之利的市場主體，既包括大量投資者，也包括部分實(shí)力不強(qiáng)仍想分一杯羹的小型開發(fā)商。這使得樓市成為一個(gè)來自各方的閑散資金的聚集地，而涌入的投資資金都有著高額的回報(bào)胃口。樓市的利潤要滿足這么多市場主體的逐利訴求，只能不斷加價(jià)。

　　而這輪調(diào)控取得的明顯成效在于，不僅僅穩(wěn)定住了房價(jià)上漲勢頭，更重要的是阻斷了這些市場主體從樓市獲利的渠道。樓市的投機(jī)空間縮小后，投資者會不斷被擠出市場，部分資金實(shí)力不強(qiáng)、開發(fā)資質(zhì)低的開發(fā)商也會被淘汰出市場。優(yōu)勝劣汰盡管會損害很多市場主體的利益，但長期來看有利于樓市健康發(fā)展。

　　“樓市降溫后開發(fā)企業(yè)策略出現(xiàn)了分化，部分龍頭開發(fā)商傾向于以價(jià)換量，比如恒大、綠地、中海、碧桂園等，”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，“大部分中小房企采取觀望、堅(jiān)守策略，不愿意打折促銷，只求在單個(gè)項(xiàng)目上多賺點(diǎn)錢，至于未來發(fā)展戰(zhàn)略，走一步算一步，不行就撤?！?/p>

　　隨著調(diào)控政策的嚴(yán)厲執(zhí)行，成交走低導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈愈繃愈緊。相反，經(jīng)過一番樓市的跌宕起伏，購房者對樓市的運(yùn)作機(jī)制以及房價(jià)構(gòu)成有了較為理性的認(rèn)識，建立起較為穩(wěn)固的心理防線，觀望情緒仍在彌漫。而且由于房價(jià)確實(shí)超出許多人的承受能力，一線城市的購房者開始慢慢地接受“以租代購”的消費(fèi)觀念。在廣州，5、6月份本是租賃市場淡季，但是近期成交放量劇增，高端房源也成為搶手貨。因此，除非調(diào)控放松，否則很難再出現(xiàn)以往瘋狂搶房購房的局面。

　　作為買賣交易的雙方，開發(fā)商與購房者之間本不應(yīng)如此尖銳地對立。事實(shí)上后市可能并非像開發(fā)商想象得那樣糟糕。大量的剛性需求在觀望中積攢，市場并不缺需求，只是購房者對目前的價(jià)位不接受，高房價(jià)才是制約成交量的剛性約束。而實(shí)質(zhì)性降價(jià)后會有部分購買力重新進(jìn)入市場，有著相應(yīng)層位的剛性需求支撐，房價(jià)不太可能出現(xiàn)暴漲暴跌的局面。

　　當(dāng)前市場上有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，全國房價(jià)漲幅已趨緩，少數(shù)城市價(jià)格微跌，一線城市和部分二線城市成交低迷，樓市進(jìn)入一個(gè)調(diào)控效果觀察期。也有業(yè)內(nèi)專家建議，這輪調(diào)控中開發(fā)商形成了看政策臉面行事的習(xí)慣，要想打破僵局，還需調(diào)控措施繼續(xù)加力。

來源：金融時(shí)報(bào)

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