今年全國(guó)土地出讓金或突破2萬(wàn)億，地價(jià)推高房?jī)r(jià)

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　　■“土地財(cái)政”造就了“征地—賣地—收稅收費(fèi)—抵押—再征地”的模式，其中地方政府、開(kāi)發(fā)商、銀行成為最大的受益者

　　■對(duì)于城市發(fā)展而言，相比起土地出讓所產(chǎn)生的利潤(rùn)，安居樂(lè)業(yè)的百姓和欣欣向榮的企業(yè)更為重要

　　20605元/平方米。12月16日，廣州市樓面地價(jià)再度被刷新?！翱磥?lái)只有中彩票才能買得起房子了。”聽(tīng)到這個(gè)消息，在廣州工作多年的王先生感嘆。

　　當(dāng)前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行面臨復(fù)雜局面。一線城市房?jī)r(jià)高昂的頭還沒(méi)有低下，部分二、三線城市又出現(xiàn)上漲。不久前，南京、武漢、杭州等地也都出現(xiàn)高價(jià)地。為堅(jiān)決落實(shí)調(diào)控措施，國(guó)土資源部12月19日發(fā)出通知，要求堅(jiān)決抑制少數(shù)城市地價(jià)過(guò)快上漲趨勢(shì)。

　　除了流動(dòng)性過(guò)多、通脹預(yù)期增強(qiáng)等因素外，不少人認(rèn)為，房?jī)r(jià)居高不下的重要原因在于有些地方為獲取高額的土地出讓金，采取種種措施，推高地價(jià)、推升房?jī)r(jià)。更有輿論稱，“土地財(cái)政”是高房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)?，“土地?cái)政”不除，房?jī)r(jià)下不來(lái)。

　　該怎樣認(rèn)識(shí)“土地財(cái)政”？梳理“土地財(cái)政”的來(lái)龍去脈，厘清利弊，尋求治本之策，不僅關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展，也關(guān)系如何防范地方財(cái)政和金融風(fēng)險(xiǎn)，如何轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式等問(wèn)題。

　　1．土地出讓金收入逐年增多

　　2009年，全國(guó)土地出讓金收入相當(dāng)于同期地方財(cái)政總收入的46%左右

　　截至目前，北京、上海今年土地出讓金已破千億元，比去年同期大幅增加。由于土地供應(yīng)量約為過(guò)去兩年的總和，今年全國(guó)土地出讓金有望突破2萬(wàn)億元。

　　近10年來(lái)，各地土地出讓金收入迅速增長(zhǎng), 在地方財(cái)政收入中比重不斷提升。資料顯示，2001年—2003年, 全國(guó)土地出讓金達(dá)9100多億元, 約相當(dāng)于同期全國(guó)地方財(cái)政收入的35%；2004年，收入近6000億元。2009年達(dá)到1.5萬(wàn)億元，相當(dāng)于同期全國(guó)地方財(cái)政總收入的46%左右。在有些縣市, 土地出讓金占預(yù)算外財(cái)政收入比重已超過(guò)50%, 有些甚至占80%以上。

　　“‘土地財(cái)政’是個(gè)俗稱，一般是指一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來(lái)維持地方財(cái)政支出。”中國(guó)土地學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)黃小虎說(shuō)，實(shí)際上，土地出讓后，地方政府還能獲取包括建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等營(yíng)業(yè)稅為主的財(cái)政預(yù)算收入，這些收入全部歸地方支配。僅此兩項(xiàng)就占到地方稅收的近四成。在一些地方，“土地財(cái)政”成了名副其實(shí)的“第二財(cái)政”，有的甚至成了財(cái)政收入的主要來(lái)源。

　　附著在土地上的收入，還有名目繁多的費(fèi)。土地從征用、出讓到規(guī)劃建設(shè)等環(huán)節(jié)，土地管理、房產(chǎn)、財(cái)政、水利、交通、人防等部門，都會(huì)收取不菲的費(fèi)用。

　　“如果算上以土地作為抵押向銀行貸款，地方政府的實(shí)際可支配收入會(huì)更多?！敝袊?guó)人民大學(xué)土地管理系主任葉劍平說(shuō)，地方政府手中的土地和政府信用是金融機(jī)構(gòu)看好的優(yōu)質(zhì)抵押品。近年來(lái)，特別是在城市基礎(chǔ)設(shè)施投融資上，地方政府獲得的抵押貸款增長(zhǎng)較快。據(jù)銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2009年末，地方政府融資平臺(tái)貸款余額為7.38萬(wàn)億元。而賣地收入是還貸的主要來(lái)源。

　　拍賣槌一落，少則幾億元多則幾十億元甚至過(guò)百億元的收入就來(lái)了，土地整理一下，就能到銀行換取大量貸款，哪個(gè)地方能拒絕這種“快錢”的誘惑？而要加大投資力度，做大GDP，彰顯政績(jī)，恐怕沒(méi)有比圍繞著土地做文章更短的路徑了。正是認(rèn)識(shí)到土地的資本和資產(chǎn)功能，越來(lái)越多的地方開(kāi)始走上了以“經(jīng)營(yíng)土地”來(lái)“經(jīng)營(yíng)城市”、“經(jīng)營(yíng)發(fā)展”的道路。

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