“低溢價(jià)”成交頻現(xiàn)土地市場(chǎng)，政府被指變相抬價(jià)

　　“現(xiàn)在，各地舊城改造和土地一級(jí)開發(fā)的投入主要依靠熟地的土地出讓金來填補(bǔ)，土地出讓收入在部分城市的財(cái)政收入中占比很高；土地市場(chǎng)一旦趨冷，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響將不言而喻；而房價(jià)回升使開發(fā)商對(duì)調(diào)控加碼的預(yù)期日益強(qiáng)烈，拿地節(jié)奏可能進(jìn)一步放緩。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)表示。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，在目前的財(cái)稅制度下，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴很難改變，其通過低價(jià)供地增加商品房供給的內(nèi)在動(dòng)力本身就不足。因此，今后的調(diào)控應(yīng)當(dāng)著力于調(diào)整土地利益關(guān)系，完善房地產(chǎn)稅制，讓土地供應(yīng)落到實(shí)處。

　　增加供地“應(yīng)者稀少”

　　“在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，中央一方面收縮銀根擠壓需求，另一方面督促地方擴(kuò)大供地增加供給，以期有效平抑房價(jià)。但是，受土地一級(jí)開發(fā)的高成本約束，新增用地的底價(jià)普遍較高；而在調(diào)控可能繼續(xù)收緊的預(yù)期下，多數(shù)開發(fā)商不敢貿(mào)然拿地；因此，樓市新政以來，雖然重點(diǎn)城市紛紛推出規(guī)模巨大的供地計(jì)劃，但實(shí)際出讓的土地卻不多?！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總裁任啟鑫指出。

　　9月3日上午，大望京村3號(hào)地以及昌平、延慶兩塊居住用地在北京市土地整理儲(chǔ)備中心開標(biāo)。其中，備受關(guān)注的大望京村3號(hào)地僅引來3家企業(yè)投標(biāo)。其中，最高投標(biāo)價(jià)為25.8445億元，折合樓面價(jià)為7400元/平方米。

　　與今年3月份大望京村拍出的2塊高價(jià)地的激烈爭奪不同，此次投標(biāo)企業(yè)謹(jǐn)慎了很多。報(bào)價(jià)最高的綠地集團(tuán)僅比標(biāo)底價(jià)格高出1.3425億元，折合樓面價(jià)僅高出標(biāo)底價(jià)每平米100元。

　　而今年3月15日，經(jīng)過84輪競(jìng)價(jià)后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)子公司遠(yuǎn)豪置業(yè)以40.8億元將大望京一地塊收入囊中。折合樓面價(jià)約2.75萬元/平米。3月17日，保利經(jīng)過82輪的激烈爭奪以50.4億的總價(jià)拍得崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲(chǔ)備項(xiàng)目4號(hào)、5號(hào)地，折合樓面地價(jià)17949元/平米。

　　無獨(dú)有偶，7月至今，上海共成交31幅住宅及商業(yè)辦公地塊，其中14幅地塊以底價(jià)成交，幾乎占了出讓土地的一半。統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，上海地塊出讓的平均溢價(jià)率為90%，7月以來已降為30%，而去年土地市場(chǎng)的溢價(jià)率一般為150%-200%。

　　8月13日，上海土地市場(chǎng)5地塊接連拍賣，其中奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)一住宅地塊以底價(jià)成交，樓板價(jià)僅1005元/平方米，創(chuàng)下上海土地市場(chǎng)公開拍賣以來樓板價(jià)歷史新低。五幅地塊中，有三幅以底價(jià)成交，其中包括SOHO中國以15.6172億元“底價(jià)囊收”的上海虹橋交通樞紐臨空15號(hào)地塊。9月1日，上海商住用地影佳路一號(hào)地塊再次以底價(jià)出讓。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉指出，最近預(yù)售資金監(jiān)管已經(jīng)在全國多個(gè)城市執(zhí)行，這將加劇開發(fā)商的資金緊張，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)在9月以后將進(jìn)一步趨冷。

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