樓市馬上就要進入“金九銀十”。與房地產(chǎn)市場密切相關的土地管理制度迎來重大變革——修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的決定8月26日獲得全國人大常委會表決通過。其中，最為重磅的消息，要數(shù)集體經(jīng)營性建設用地入市。
大量農村集體經(jīng)營性建設用地一旦入市，土地價格會不會降，房價會不會跟著降？哪些人群又會受益？
土地市場如何走？不會對土地市場造成沖擊
此前有規(guī)定，集體經(jīng)營性建設用地不能入市，如果要入市交易，必須通過變更為國有土地之后才行。
而剛剛通過的土地管理法修正案，破除了農村集體建設用地進入市場的法律障礙，成為此次最大亮點。
“刪除了原來土地管理法第43條，即任何單位或個人需要使用土地的必須使用國有土地的規(guī)定。”自然資源部法規(guī)司司長魏莉華表示，這是一個重大制度創(chuàng)新，取消了多年來集體建設用地不能直接進入市場流轉的二元體制，為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃除了制度性的障礙。
“解禁”的集體經(jīng)營性建設用地有多少呢？——自然資源部《2017年中國土地礦產(chǎn)海洋資源統(tǒng)計公報》顯示，截至2016年末，全國農村集體經(jīng)營性建設用地存量規(guī)模大約在5000萬畝以上。
《2016中國國土資源公報》顯示，截至2015年末，全國共有建設用地3859.33萬公頃(即57889.95萬畝)。
粗略計算，農村集體經(jīng)營性建設用地存量規(guī)模僅占全國建設用地總量的9%。但從總量來看，集體經(jīng)營性建設用地入市對土地市場影響有限。
房價會降嗎？房價影響小，房租可能降
集體經(jīng)營性建設用地一旦入市，會不會對房地產(chǎn)市場造成沖擊，比如，出現(xiàn)大量小產(chǎn)權房？
這點，你想多了。
“集體經(jīng)營性建設用地入市，必須要符合規(guī)劃，必須是工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營性用途；在每年的土地利用年度計劃中要有安排。另外，即使獲得了集體經(jīng)營性建設用地的使用權之后的土地權利人也要按原來規(guī)劃的用途來使用土地。”全國人大常委會法制工作委員會經(jīng)濟法室副主任楊合慶指出，這次改革不會對土地市場造成沖擊。
也就是說，這塊地必須是工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營性用途，不能用來蓋商品住宅。同時，要符合規(guī)劃、依法登記，這就從根本上限制了可能出現(xiàn)的無序供應。
不過，在一些土地供應緊張的大城市，長租公寓、租賃住房可能會成為集體經(jīng)營性建設用地規(guī)劃用途的重要選項。
這方面，我國已在很多城市試點。2017年，我國在13個城市首批開展集體建設用地建設租賃住房試點。今年1月份，試點范圍又拓展至福州、南昌、青島、?？?、貴陽5個城市。
因此，對租房族來說，房租可能會下降。這是個好消息。
修法誰最受益？農民利益只做加法不做減法
土地是農民的命根子。本次修法，在征地補償、宅基地等直接關系農民利益的問題上，只做加法不做減法。
1、在征地環(huán)節(jié)，首次對土地征收的公共利益進行明確界定。“公共利益”不再是一個大筐，而是采用列舉的方式，對于為哪些公共利益可以動用國家征收權有了明確界定，有利于保護農民利益。
2、在征地補償方面，新修土地管理法改變了以年產(chǎn)值倍數(shù)法來確定土地補償費和安置補助費的做法，按區(qū)片綜合地價進行補償。在原來的土地補償費、安置補助費、地上附著物3項補償?shù)幕A上，又增加了農村村民住宅補償和社會保障費，這樣就從法律上為被征地農民構建了一個更加完善的保障體系。
3、集體經(jīng)營性建設用地入市，能夠發(fā)揮工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營性用途，從而為農民增加財產(chǎn)性收入。
4、宅基地方面，新修土地管理法在原來一戶一宅的基礎上增加了戶有所居的規(guī)定，允許已經(jīng)進城落戶的農村村民自愿有償退出，地方政府不能強迫其退出宅基地。這意味著，農房抵押、有償退出、流轉等制度設計，將進一步增加農民財產(chǎn)性收入。
轉自：經(jīng)濟日報
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