太原樓市緩慢“解凍” 政府供地節(jié)奏加快

　　春節(jié)長假結(jié)束，隨著各行各業(yè)全面復工復產(chǎn)，太原房地產(chǎn)市場結(jié)束了假期的“休眠模式”，各大售樓處與房產(chǎn)中介門店陸續(xù)開門迎客。然而，與街頭逐漸升騰的“煙火氣”相比，省城樓市的復蘇步伐顯得更為理性和平穩(wěn)。在剛剛過去的一周，太原二手房掛牌均價呈現(xiàn)微調(diào)，市場仍處于買家與賣家的博弈期。

　　與此同時，土地市場在節(jié)后迅速開閘，多宗地塊成功出讓或掛牌，為全年的市場供應埋下伏筆。面對已經(jīng)到來的傳統(tǒng)營銷旺季“三月小陽春”，太原市能否打破平淡，呈現(xiàn)量價齊齊升溫的亮眼走勢？

　　01

　　節(jié)后市場緩慢“解凍”買賣博弈靜待暖風

　　春節(jié)假期后的首個周末，太原市的街頭還殘留著節(jié)日的余溫，但房地產(chǎn)市場的“復工大幕”已然拉開。山西晚報·山河+記者走訪太原萬柏林區(qū)、小店區(qū)多個在售樓盤發(fā)現(xiàn)，雖然各大售樓處均已開門迎客，但與商超、餐飲行業(yè)的火熱景象相比，卻相對安靜。

　　2月28日上午，山西晚報·山河+記者來到位于萬柏林區(qū)漪汾街某品牌樓盤售樓處。門前懸掛的春節(jié)裝飾尚未撤去，但停車場內(nèi)空位充足。推門而入，暖風撲面，幾位置業(yè)顧問正圍坐在沙盤旁整理資料，見到山西晚報·山河+記者到訪，立即起身迎接。置業(yè)顧問說，項目銷售初八就全員到崗了，但這段時間主要是做內(nèi)部培訓、梳理客戶資源和制定年度計劃?！罢嬲齺砜捶康娜瞬欢?，每天僅有兩三組，大部分業(yè)主是趁假期最后幾天來看看行情。真正進入實質(zhì)談判階段的客戶很少?！痹谏潮P區(qū)駐足約20分鐘，山西晚報·山河+記者僅看到一組客戶匆匆進出。置業(yè)顧問坦言，目前大范圍的集中推廣和開盤活動尚未正式啟動，市場完全恢復正常節(jié)奏可能要到三月中旬。

　　位于小店區(qū)晉陽街某改善型樓盤的售樓處情況類似。山西晚報·山河+記者到訪時，現(xiàn)場僅有一組客戶在洽談區(qū)低聲交談。置業(yè)顧問介紹，該項目定位客戶群體多為改善型人群。這部分客戶決策周期較長，節(jié)后雖然咨詢電話多了些，但到訪轉(zhuǎn)化還需要時間?！拔覀儸F(xiàn)在主要是熟悉房源的產(chǎn)品細節(jié)、潛在顧客需求，為即將到來的‘小陽春’做準備?！?/p>

　　與售樓處的安靜形成鮮明對比，中介公司的各大辦公地點，氣氛則顯得有些“火熱”?！巴嗜ゼ倨诘乃沙?，迅速切換‘戰(zhàn)斗模式’！”2月26日一早，某知名中介品牌太原公司舉行了開工儀式，房產(chǎn)經(jīng)紀人整齊列隊，高喊口號，士氣高漲；位于親賢街某大型房產(chǎn)中介的門店里，店員小王告訴山西晚報·山河+記者，節(jié)后開工就召開了全員工作會。“店長給我們每個人都定了三月份的帶看和成交目標。雖然節(jié)后第一周實際成交量還不多，但咨詢的客戶明顯比春節(jié)期間多了，特別是學區(qū)房和剛需兩居室?！睋?jù)小王介紹，春節(jié)后二手房市場出現(xiàn)了一些新變化：一方面是掛牌量有所增加，部分業(yè)主希望趁著“小陽春”盡快出手；另一方面，咨詢低總價房源的剛需客戶明顯增多，0-30萬元總價的房源搜索量很大，很多年輕人想趁著房價低位上車。

　　“從節(jié)后首周的復工情況看，太原樓市的復蘇步伐是溫和而理性的?！遍L期關注太原樓市的分析師王先生表示，一方面，近年來開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)對市場預期趨于謹慎，推盤節(jié)奏和營銷力度都更加務實；另一方面，購房者觀望情緒依然存在，買賣雙方處于深度博弈期。他分析認為，春節(jié)過后馬上就是三月“小陽春”，其成色將很大程度上取決于節(jié)后政策面的進一步明朗和樓市的整體改善。目前來看，市場信心正在緩慢修復，但要實現(xiàn)真正的回暖，還需要更多利好因素的疊加。

　　02

　　土地市場率先“開閘”國央企托底成風向標

　　與緩慢回溫的房地產(chǎn)市場相比，土地市場則在節(jié)后迅速“開閘”，成為觀察全年樓市走向的重要窗口。

　　2月26日，太原市規(guī)劃和自然資源局公示了多宗地塊的出讓結(jié)果，涉及尖草坪區(qū)、萬柏林區(qū)和杏花嶺區(qū)，全部由國央企摘得，總成交價約1.83億元。其中，SWP-2604地塊位于尖草坪區(qū)，用途為新型產(chǎn)業(yè)用地，由太原國投晉創(chuàng)谷科創(chuàng)投資有限公司以2210萬元競得；SP-2605地塊位于萬柏林區(qū)，用途為體育場館用地，由太原高鐵匯錦房屋租賃有限公司以1.1億元競得；SP-2606地塊位于杏花嶺區(qū)，用途為物流倉儲用地兼容批發(fā)市場用地，由太原杏花嶺國有投資有限公司以5120萬元競得?！叭诘貕K雖然都不是住宅用地，但分別對應城市發(fā)展的不同需求，從產(chǎn)業(yè)升級到公共服務完善，再到物流體系建設，是構(gòu)成城市高質(zhì)量發(fā)展的重要元素，這對區(qū)域內(nèi)的樓市也將產(chǎn)生一定的影響。”業(yè)內(nèi)人士分析認為，國央企依然是當前土地市場的“壓艙石”，節(jié)后迅速掛地、拍地，一方面顯示出政府供地節(jié)奏在加快，另一方面，國央企的托底為全年市場的穩(wěn)定供應開了個好頭。

　　在成功出讓三宗地塊的同時，太原市規(guī)劃和自然資源局還掛牌了多宗新地塊，其中最引人注目的是小店區(qū)三宗地塊的集中掛牌。這三宗地塊包括兩宗去年流拍的北張村城中村改造項目和一宗新推出的商業(yè)地塊。其中，北張村城改項目兩宗地塊容積率均超過6，總計出讓50余畝，出讓金超過5億元，土地每畝均價達到千萬級別?？梢灶A見，這里也將定位高端改善型住宅?！傲髋牡貕K再上市，為開發(fā)商提供了多樣化的投資選擇，但這些地塊的成交情況將清晰反映當前市場溫度?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，土地市場的表現(xiàn)往往是樓市預期的先行指標，值得持續(xù)關注。今年2月以來，楊家堡兩宗地塊是土地市場成交的主力，再加上此次重新出讓的北張地塊，他們共同構(gòu)成了省城2026年新春土地市場的獨有畫像：內(nèi)城核心地段、容積率較高、畝價均在1000萬元左右，他們將成為檢驗太原高端住宅市場信心的重要參考。

　　“太原土地市場成交規(guī)模已經(jīng)連年處于歷史低位，數(shù)據(jù)顯示，2025年太原土地成交僅300萬平方米，與2019年、2020年高峰時期的千萬級別相比差距不小。近年來，房企市場化拿地聚焦核心主城區(qū)或深耕區(qū)域，市場基本沒有出現(xiàn)溢價?！闭雇?026年，業(yè)內(nèi)人士預測太原供地預期將明顯增高，“土地市場的放量供應，將為新房市場提供充足的‘彈藥’，但國央企依然是拿地主力的格局短期內(nèi)不會改變。”業(yè)內(nèi)人士分析認為，精細化的拿地策略意味著房企將更多地在產(chǎn)品品質(zhì)上下功夫，這對于購房者而言有一定的利好。

　　03

　　二手房量穩(wěn)價跌尋底新房產(chǎn)品力結(jié)構(gòu)性演變

　　根據(jù)房天下研究院發(fā)布的最新市場數(shù)據(jù)，2月第4周太原二手房掛牌均價為8448元/平方米，市場整體保持穩(wěn)定。從區(qū)域關注度來看，擁有更完善配套和較新樓盤的小店區(qū)依然是購房者搜索的絕對焦點，以24.23%的搜索占比高居榜首，其區(qū)域掛牌均價為9352元/平方米。緊隨其后的是迎澤區(qū)和杏花嶺區(qū)，搜索占比分別為14.14%和9.95%。顯示出太原購房需求仍主要集中在幾大主城區(qū)。此外，高品質(zhì)改善型樓盤的關注度表現(xiàn)搶眼?！霸诋斍笆袌霏h(huán)境下，擁有良好口碑、優(yōu)質(zhì)物業(yè)和成熟社區(qū)規(guī)劃的樓盤更能吸引購房者的目光?！睒I(yè)內(nèi)人士分析認為，太原二手房市場正在經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性調(diào)整：一方面，價格敏感型買家推動低總價房源熱度上升，不少偏遠地區(qū)的“老破小”不惜“以價換量”；另一方面，追求居住品質(zhì)的改善群體持續(xù)關注核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項目。這種多元化需求格局，既為市場提供了穩(wěn)定性，對開發(fā)商的產(chǎn)品定位提出了更高要求。

　　與二手房市場相比，太原新房市場呈現(xiàn)出不同的特征。根據(jù)朗潤智業(yè)公布的2025年行業(yè)數(shù)據(jù)，從成交結(jié)構(gòu)看，100-120平方米經(jīng)濟型三居、120-130平方米舒適三居產(chǎn)品占據(jù)絕對主力，180平方米以上四居產(chǎn)品呈現(xiàn)上漲趨勢。這一趨勢導致即便新房成交套數(shù)下行，成交面積仍基本穩(wěn)定且成交均價微漲。2025年，太原新房成交均價仍微漲3%，這源于成交結(jié)構(gòu)中高端項目占比增多——單價2萬+的華潤單盤銷售額近20億元、金茂單盤近13億元。在產(chǎn)品層面，2025年被稱為太原“好房子”元年，下半年以來，多個項目的高贈送小戶型新品推售，90平方米以下及100-110平方米三居呈現(xiàn)明顯上漲趨勢。從新舊產(chǎn)品對比來看，新品單價普遍上漲500-2000元/平方米，但綜合產(chǎn)品得房率及套總價來看，高贈送新品性價比更高。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，2026年，隨著各類新規(guī)落地與市場反饋結(jié)合，樓市品質(zhì)改善產(chǎn)品仍將迎來一波發(fā)展機遇。3米及以上層高、更高得房率、更寬客廳尺度、更優(yōu)的隔音、更有質(zhì)感的外立面，正逐步成為市場主流。2026年太原潛在項目基本都在主城區(qū)：龍城大街、楊家堡、晉陽街等，太原“低公攤”項目將繼續(xù)增加，其均價預期均有5-10%的漲幅調(diào)整。從當前市場反饋來看，這種高贈送率、室內(nèi)空間利用率高、實用性突出的產(chǎn)品，成交價雖高于周邊競品，卻普遍熱銷。

　　04

　　“小陽春”成色謹慎樂觀市場仍處信心修復期

　　面對即將到來的傳統(tǒng)營銷旺季，業(yè)內(nèi)人士普遍給出了謹慎樂觀的判斷。而市場信心修復并非來自單一維度，是由保障房的熱銷、停工項目的盤活以及城市更新政策的破局共同編織而成。

　　2025年，太原成為全國保障房建設的先鋒城市。兩個保障房項目入市后，均實現(xiàn)了“熱銷潮”。進入2026年，保障房建設繼續(xù)推進，尖草坪和晉源區(qū)的錦繡金橋和錦繡古城即將到來，這將為市場注入更多的活力。與此同時，在保交樓政策的推動下，太原多個停滯多年的項目近期傳來復活消息，成為市場關注的焦點。山西晚報·山河+記者了解到，位于小店區(qū)某停滯多年的項目簽約知名房企進行代建；長治路某商業(yè)體在2025年進行了人員重組，預計2026年復工；萬柏林區(qū)某知名商辦項目在近期下發(fā)了部分樓棟的預售證?！斑@些項目的推進，對于穩(wěn)定市場預期、修復購房者信心至關重要?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，停工項目的盤活不僅解決了歷史遺留問題，也為市場注入了積極信號。購房者看到政府有決心、有能力解決這些問題，對期房的信任度會逐步恢復。此外，《太原市城市更新條例（征求意見稿）》發(fā)布。根據(jù)條例，省城將通過自主拆舊建新、創(chuàng)新土地政策等機制，讓全城住房供應、社區(qū)價值與區(qū)域發(fā)展迎來新一輪變革提質(zhì)。

　　這些力量相互交織，為三月傳統(tǒng)旺季鋪墊了復雜而真實的底色?！俺山涣亢投孪啾瓤隙〞幸粋€上漲，畢竟二月有春節(jié)假期。”多位受訪的業(yè)內(nèi)人士一致認為，三月成交數(shù)據(jù)將明顯優(yōu)于二月，這是季節(jié)性因素決定的正?，F(xiàn)象。從歷史規(guī)律看，春節(jié)過后隨著天氣轉(zhuǎn)暖、看房便利性提高，樓市通常會迎來一波成交小高峰。在價格端，業(yè)內(nèi)人士普遍認為將保持穩(wěn)定?！艾F(xiàn)在還是買方市場，開發(fā)商不敢輕易漲價，二手房業(yè)主也不敢隨意調(diào)高掛牌價?！狈慨a(chǎn)經(jīng)紀人小李表示，目前市場整體供大于求，無論是新房還是二手房，都缺乏漲價的動力。此外，今年的“小陽春”將呈現(xiàn)明顯的分化特征。從區(qū)域看，擁有更完善配套和較新樓盤的區(qū)域依然是市場的“領頭羊”，而一些遠郊區(qū)域，如清徐、陽曲、晉源西山片區(qū)等，配套設施薄弱，庫存高，房價可能面臨下行壓力。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，省城樓市仍處于信心修復期。盡管國央企拿地、爛尾項目復工等消息對市場信心有所提振，但購房者對未來收入預期、房價走勢的擔憂依然存在，觀望情緒短期內(nèi)難以完全消散。對于購房者來說，這或許是一個可以耐心挑選、從容上車的好時機。隨著三月傳統(tǒng)旺季的到來，開發(fā)商的推盤力度和優(yōu)惠措施有望加大，屆時市場的真實成色將得到最終檢驗。（記者 柴旭暉）

　　轉(zhuǎn)自：山西晚報·山河+

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