關(guān)于上海工業(yè)上樓，真相來了

藍(lán)帆醫(yī)療位于周浦的科創(chuàng)總部及產(chǎn)業(yè)化基地項目，四棟單體已蓋到五六層，依稀可見未來模樣，明年六月將投用。3.5的容積率、高投入高產(chǎn)出等標(biāo)簽，使之成為上?！肮I(yè)上樓”標(biāo)桿。

漕河涇光啟園內(nèi)，沈德無創(chuàng)時代醫(yī)療也終于騰挪有望。園區(qū)與街道不懈奔走協(xié)調(diào)，終為沈德醫(yī)療覓得宜山路上一棟6層樓房，步行僅5分鐘。今后，光啟園內(nèi)老樓將全部用于生產(chǎn)，與宜山路新樓雖非上下樓，但也實現(xiàn)了“貼隔壁”就是上下游。

這樣的符合企業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的“智造空間”，根據(jù)上海推動制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展三年行動計劃，自2023年起的三年時間內(nèi)，上海要完成3000萬平方米建設(shè)，以實現(xiàn)“寸土產(chǎn)寸金”，守住制造業(yè)25%的紅線。然而解剖藍(lán)帆與沈德醫(yī)療兩大典型案例會發(fā)現(xiàn)，“3000萬平方米”著實不易。

藍(lán)帆醫(yī)療位于周浦的科創(chuàng)總部及產(chǎn)業(yè)化基地項目，四棟單體已蓋到五六層，依稀可見未來模樣。

三大突破

藍(lán)帆醫(yī)療總部在山東，其防護(hù)手套業(yè)務(wù)中的一次性PVC手套，2023年前三季度在該領(lǐng)域占中國出口市場份額近23%?？恐雷o(hù)手套業(yè)務(wù)的資金滋養(yǎng)，藍(lán)帆醫(yī)療得以開拓心臟支架、瓣膜等高端醫(yī)用耗材，于2018年和2020年分別收購新加坡柏盛國際、德國NVT等全球細(xì)分領(lǐng)域頭部企業(yè)。近期，藍(lán)帆柏盛又引入戰(zhàn)略投資者，攜手首都大健康產(chǎn)業(yè)基金等投資人，共同組建了一支由國有資本與市場資本等多種所有制資本互促互進(jìn)的“聯(lián)合艦隊”，以現(xiàn)金方式向藍(lán)帆柏盛增資金額合計9億元。

也因此，近三年，雖被生物醫(yī)藥業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是“資本寒冬”，藍(lán)帆醫(yī)療卻走得穩(wěn)健。藍(lán)帆醫(yī)療于2020年在上海張江租下場地，設(shè)立研發(fā)中心，2021年起又錨定張江，要進(jìn)一步建立科創(chuàng)總部及產(chǎn)業(yè)化基地。藍(lán)帆醫(yī)療上海創(chuàng)新醫(yī)療基地項目總經(jīng)理盧凌威告訴懂經(jīng)姐，從人才資源、產(chǎn)業(yè)鏈配套乃至后續(xù)金融支持角度出發(fā)，藍(lán)帆醫(yī)療決定把承擔(dān)了國際化業(yè)務(wù)及高端研發(fā)制造的科創(chuàng)總部設(shè)立在上海張江。

心意已決，但對于張江板塊的尋覓，仍令藍(lán)帆醫(yī)療管理層見識到了上海土地的稀缺性——原定標(biāo)準(zhǔn)為150畝，卻無奈一降再降，最終在周浦勉強接受了一塊44畝空間。

這44畝產(chǎn)業(yè)空間的規(guī)劃極不尋?！?棟樓，其中，8層的主生產(chǎn)樓，層高均為6米，加上屋頂設(shè)備層，總高超過54米。這遠(yuǎn)高出常規(guī)的層高，絕不為擺闊耍酷，其中2米高的吊頂完全是為醫(yī)用耗材高端制造量身定做，旨在安置管道，作為人可行走穿入的檢修空間。另一棟生產(chǎn)研發(fā)孵化樓為10層，總高超過52米，層高最低4.8米、最高6米，皆根據(jù)實際需求設(shè)計。還有兩棟為總部研發(fā)樓和公共配套樓，總高分別達(dá)75米和56.7米。

藍(lán)帆醫(yī)療44畝產(chǎn)業(yè)空間的規(guī)劃極不尋常。

這樣的規(guī)劃，蘊含著三大突破。

一為土地混合利用。在用地分類中，M為工業(yè)用地，C為公共設(shè)施用地，性質(zhì)不同的兩者過去從無交集。然而藍(lán)帆醫(yī)療的土地合同上卻赫然寫著“M1C6”性質(zhì)，即一類工業(yè)用地與科研設(shè)計用地混用，如“排骨年糕”般相互依存。

二為超越限高。周浦區(qū)域控制性詳規(guī)對工業(yè)建筑的限高為30米，整個地塊最高建筑不得超過50米。但在工業(yè)上樓增容思路下，藍(lán)帆醫(yī)療的主生產(chǎn)樓超過50米，研發(fā)大樓高度達(dá)到75米。

三是容積率的突破。容積率是指地上總建筑面積與用地面積之比。過去上海工業(yè)用地多為“平鋪”，容積率鮮有超過2.0，因此藍(lán)帆醫(yī)療綜合3.5的容積率實屬罕見。不過，目前的全國之最發(fā)生在率先鼓勵工業(yè)上樓的深圳，南山智造紅花嶺基地項目容積率高達(dá)6.63。

藍(lán)帆醫(yī)療科創(chuàng)總部及產(chǎn)業(yè)化基地項目效果圖。

深圳南山智造紅花嶺基地項目容積率高達(dá)6.63。

以上三條突破，沒有一條是輕松獲得的。從2021年初到2022年6月，藍(lán)帆工業(yè)上樓項目致力于產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和規(guī)劃建設(shè)兩條腿走路。

撇開細(xì)節(jié)不談，產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入方面，僅大的審查就有三次，專家初審一次，浦東新區(qū)兩委（發(fā)改委、科經(jīng)委）兩局（生態(tài)環(huán)境局、規(guī)資局）中審一次，最終經(jīng)浦東新區(qū)綜合開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組會議終審過會。

規(guī)劃建設(shè)則從最基層開始，最終將創(chuàng)新特征寫入上海法定規(guī)劃，如土地性質(zhì)中M與C的“合體”。2023年10月，上海市政府印發(fā)修訂后的《關(guān)于本市全面推進(jìn)土地資源高質(zhì)量利用的若干意見》，明確“鼓勵工業(yè)、倉儲、研發(fā)、辦公、商業(yè)等功能用途互利的用地混合布置”。

讓盧凌威感慨的是，浦東新區(qū)相關(guān)部門始終與企業(yè)相向而行，在審批途徑毫無先例可循的情況下，緊扣產(chǎn)業(yè)規(guī)律和企業(yè)發(fā)展所需，前后摸索整整一年半載，經(jīng)持續(xù)不懈的方案設(shè)計論證與創(chuàng)新堅持，終于將“無人之路”走通——2022年5月，藍(lán)帆醫(yī)療拿到了土地合同和開工許可，并成為2022年6月16日上海全球投資促進(jìn)大會上宣布集中開工的48個重大產(chǎn)業(yè)項目之一。

“聯(lián)”字不易

藍(lán)帆醫(yī)療工業(yè)上樓項目的畝均投資高達(dá)5600萬元，是常規(guī)工廠的數(shù)倍。但據(jù)測算，未來達(dá)產(chǎn)后，其畝產(chǎn)回報也可能是全市平均水平的10倍以上。如此高強度投入、爆發(fā)性回報的項目，一定是一個系統(tǒng)工程，絕非規(guī)資局、經(jīng)信委等少數(shù)幾個單位敲鑼打鼓就能輕松實現(xiàn)。多部門同頻共振、聯(lián)手答題、同步推進(jìn)極為關(guān)鍵。

比如，工業(yè)上樓是典型的“螺螄殼里做道場”，要想盡辦法在單位面積土地上容納更多產(chǎn)能，電、水、氣等能源配置勢必超出常規(guī)。“電力增容”，是大部分工業(yè)上樓企業(yè)都會遇到的問題。藍(lán)帆醫(yī)療因電力增容數(shù)倍，按規(guī)定必須自建一個35千伏的高壓變電站，按照常規(guī)做法，占地至少300平方米。然而，寸土寸金的項目用地，容不得這般“大手大腳”。電力部門最終作出變通，允許企業(yè)在確保安全的前提下，不建“開關(guān)站”，改建占地和耗資相對較少的“用戶站”，更貼心指導(dǎo)企業(yè)將變電站“藏”在建筑負(fù)一層，最大限度讓出寶貴的地上空間。

又如排污。生產(chǎn)工藝中會用到什么氣、將產(chǎn)生多少污廢料，這些都需要經(jīng)歷層層環(huán)評，顆粒度也跟隨項目進(jìn)展由粗到細(xì)。面對項目在孵化、出生過程中出現(xiàn)的種種超出常規(guī)的參數(shù)，在審批毫無作業(yè)可抄的情況下，誰來拍板、誰敢擔(dān)責(zé)，這樣的問題無可回避。

另外，街道作為有審批權(quán)限又掌握實情的關(guān)鍵單元，其作用也需要被充分調(diào)動與發(fā)揮。漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)的沈德醫(yī)療，是由中國工程院院士領(lǐng)銜、具有完全自主知識產(chǎn)權(quán)的創(chuàng)新企業(yè)，主攻磁波刀領(lǐng)域，致力于研發(fā)治療帕金森震顫的全球領(lǐng)先技術(shù)。2017年，公司租用了光啟園內(nèi)一棟樓的1樓與4樓，1樓負(fù)責(zé)醫(yī)療器械注冊、質(zhì)量把控，4樓用于研發(fā)和生產(chǎn)。然而近年來，公司迅猛發(fā)展，已布局10個重大產(chǎn)品的研發(fā)攻關(guān)與產(chǎn)業(yè)化項目同時推進(jìn)，現(xiàn)有空間載體愈發(fā)逼仄，甚至到了“連獎狀都無處展示”的地步。沈德醫(yī)療總經(jīng)理助理透露，去年全年，公司在產(chǎn)業(yè)載體方面主要做兩件事，一是舊樓空間不斷改造，努力容納更多人力與設(shè)備，二是尋找和承租附近新樓。為避免企業(yè)外遷，園區(qū)與所在街道積極幫助企業(yè)落實新載體，終于協(xié)調(diào)出宜山路上一棟合適樓宇。但由于公司工藝中有組裝、輕制造和試驗環(huán)節(jié)，新樓需加固以滿足工業(yè)上樓要求，加上其中涉及審批，此加固程序花去8個月。企業(yè)很心疼，這8個月，往往是企業(yè)科研與產(chǎn)業(yè)化耽誤不起的時間。

上海沈德無創(chuàng)時代醫(yī)療位于漕河涇光啟園內(nèi)的產(chǎn)業(yè)空間，辦公研發(fā)與中試在一起，空間逼仄。（李曄 攝）

每一個“上樓”項目背后，都足見工業(yè)上樓推進(jìn)之難、協(xié)同之可貴。

彈性？可控？

回看來時路，盧凌威最大心得是：“政府與企業(yè)一起，把問題攤在桌面上，談開、談透，而不是先干起來再說。”這種嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，可以從非常細(xì)化的土地合同條款中看出?！盎旌嫌玫氐目谧与m然開了，但為防企業(yè)打擦邊球、把可貴的土地挪做他用，所以就有許多配套細(xì)則。可見政策雖有探索突破，但必須確保其有效、不失控?！?/span>

上海金橋集團(tuán)也正在其金谷板塊開展智能終端制造的“上樓”試點。在近期市經(jīng)信工作黨委與市規(guī)資局黨組一場聯(lián)組學(xué)習(xí)中，金橋集團(tuán)公司副總經(jīng)理邱暢提出了“一彈性一嚴(yán)格”的希冀。他提出，對于容積率3.0以內(nèi)、高度60米以下的規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整，能否納入簡易流程。規(guī)劃調(diào)整過程中，也希望同步開展方案研究、補簽土地出讓合同，從而加快后續(xù)建設(shè)。邱暢還特別提到，土地要賺產(chǎn)業(yè)的錢，而非賺土地的錢，“為確保工業(yè)上樓以產(chǎn)業(yè)服務(wù)為建設(shè)核心，必須探索‘批后監(jiān)管’的新模式，避免土地變相房地產(chǎn)化?！?/span>

關(guān)于這一松一緊，四個多月前上海市政府辦公廳印發(fā)的《關(guān)于推動“工業(yè)上樓”打造“智造空間”的若干措施》中已有回應(yīng)。

比如，措施優(yōu)化了規(guī)劃調(diào)節(jié)環(huán)節(jié)，允許各區(qū)對項目實施“帶方案審批”，并按產(chǎn)業(yè)和企業(yè)實際需求確定項目容積率和建筑高度。工業(yè)用地涉及規(guī)劃調(diào)整，權(quán)限已由市級部門下放到區(qū)，且各區(qū)可走簡易程序，用時從過去動輒兩個月縮短至約一周。另外，存量工業(yè)用地提升容積率項目無需補繳土地價款，極大降低了企業(yè)成本。

又如，措施明確“加強項目的全生命周期管理”，各區(qū)堅持工業(yè)屬性，嚴(yán)防后續(xù)用途轉(zhuǎn)變和“炒樓”“炒地”行為。

措施還透露，上海已成立由經(jīng)信、規(guī)資、財政、國資、發(fā)改、市場監(jiān)管、人力資源社會保障、生態(tài)環(huán)境、住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理、應(yīng)急、消防、金融、綠化市容、水務(wù)等部門組成的工作專班，負(fù)責(zé)項目推進(jìn)、審核認(rèn)定等，推動項目拿地即開工、建成即投產(chǎn)。

據(jù)悉，上海到2025年要完成的3000萬平方米“智造空間”目標(biāo)現(xiàn)已落實了約1400萬平方米。盡管上海工業(yè)上樓決心很大、推進(jìn)很快，但在這一領(lǐng)域，國內(nèi)外均有領(lǐng)先者。如新加坡，國土面積僅約730平方公里，卻是工業(yè)上樓模式的發(fā)明者，創(chuàng)造了一批具有代表性的“摩天工廠”。深圳則早在2012年就在全國率先探索，深圳全至科技創(chuàng)新園是我國首個工業(yè)上樓項目。2022年，深圳提出按照每年建設(shè)不少于2000萬平方米、連續(xù)實施5年的進(jìn)度，向社會提供高品質(zhì)、低成本、定制化的工業(yè)上樓廠房空間。因始終堅持工業(yè)立市，2023年深圳以4.8萬億元的規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值繼續(xù)保持全國第一位置。

新加坡“堆疊式廠房”。

深圳全至科技創(chuàng)新園是我國首個“工業(yè)上樓”項目。

可見，上海作為后來者，想后來居上，真的要抓緊了。

　　轉(zhuǎn)自：中國網(wǎng)

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