多地銀行房貸利率繼續(xù)上浮

　　6月13日，多地銀行房貸利率上浮。廣州市內(nèi)部分商業(yè)銀行6月初起把首套房貸利率上調(diào)5%-20%，北京市部分銀行上調(diào)首套房貸款利率，二套房貸款利率也全面調(diào)升至基準(zhǔn)利率的1.2倍。福州地區(qū)，部分銀行上調(diào)了首套房貸利率，其中上浮比例高的達(dá)到10%，二套房貸利率也首次調(diào)升至基準(zhǔn)利率的1.2倍。

　　多地區(qū)房貸利率上浮

　　2017年6月首周，在北京地區(qū)個(gè)別銀行的首套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍后，又有銀行跟進(jìn)上調(diào)首套房貸款利率，二套房貸款利率也全面調(diào)升至基準(zhǔn)利率的1.2倍。

　　北京市一大型房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，除了民生銀行首套房貸款利率上浮10%外，廣發(fā)銀行通知首套房貸款利率上浮5%，并且額度有限；平安銀行也通知首套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍，但是具體開始時(shí)間另行通知。

　　目前，廣州首套房貸的利率水平相比5月份進(jìn)一步上升，折扣優(yōu)惠已經(jīng)基本消失，部分銀行執(zhí)行的利率較基準(zhǔn)利率上浮5%-20%。其中，浦發(fā)銀行廣州分行的首套房貸利率較基準(zhǔn)上浮20%，民生銀行則在基準(zhǔn)水平上上浮10%，中信銀行廣州分行執(zhí)行的利率為在基準(zhǔn)水平上上浮5%。不過，廣州市內(nèi)五大行首套房貸款利率均以基準(zhǔn)利率為最低標(biāo)準(zhǔn)，二套房則最低按照基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。

　　福州地區(qū)銀行房貸利率調(diào)整步伐加快，部分銀行上調(diào)了首套房貸利率，其中高的上浮比例達(dá)到了10%，二套房貸利率也首次調(diào)升至基準(zhǔn)利率的1.2倍。

　　據(jù)福州一家股份制銀行支行工作人員表示，該行首套房貸利率已上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍，即在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。與此同時(shí)，福州另一家股份制銀行首套房貸利率也從原先的上浮3%調(diào)整為上浮10%。

　　從今年5月份的成交均價(jià)來看，北京的商品住宅成交均價(jià)已經(jīng)突破4萬元，但是受到新政的影響，成交量同比明顯下降。2016年5月北京市商品住宅的成交量為8505套，2017年5月的北京市商品住宅成交量?jī)H為4082套，大幅下滑。

　　據(jù)房王數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，5月份廣州11區(qū)網(wǎng)簽一手住宅6409套，環(huán)比微跌1.76%，同比大幅縮水，下跌超50%；5月錄得成交均價(jià)16251元/平方米，環(huán)比微跌2.94%，同比則上漲5.63%。

　　據(jù)房天下數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2017年5月福州五區(qū)住宅成交量823套，住宅成交面積213124.32㎡，套均面積258.96㎡，成交套數(shù)環(huán)比上漲4.44%，成交面積環(huán)比上漲188.60%。

　　銀行面臨流動(dòng)性緊缺

　　業(yè)內(nèi)人士表示，隨著近期資金成本不斷上升，使得商業(yè)銀行需要控制房貸業(yè)務(wù)的成本，對(duì)資金的流向和使用作出新的規(guī)劃。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，過去兩年，大部分銀行吸收了過多的房地產(chǎn)抵押物，目前，房貸出現(xiàn)了收緊現(xiàn)象，貸款折扣減少，放款時(shí)間明顯延長(zhǎng)，這些房地產(chǎn)調(diào)控政策疊加產(chǎn)生的作用。購(gòu)房者的資金成本持續(xù)上升，貸款的壓力越來越大。目前，市場(chǎng)成交已經(jīng)全面降溫，降價(jià)開始出現(xiàn)。

　　對(duì)于利率優(yōu)惠上調(diào)的原因，張大偉表示，隨著資金成本繼續(xù)上升，包括余額寶在內(nèi)的固定理財(cái)收益年化資金成本已經(jīng)接近4.1%，這種情況下，疊加管理成本，按揭貸款4.9%的基準(zhǔn)利率對(duì)于大部分銀行來說，已經(jīng)屬于低利潤(rùn)產(chǎn)品，預(yù)計(jì)后續(xù)銀行將逐漸上浮基準(zhǔn)利率。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前從整個(gè)商業(yè)銀行的信貸資金成本來講，已經(jīng)出現(xiàn)了上升趨勢(shì)，銀行同業(yè)拆借利率印證了這一點(diǎn)。所以，部分商業(yè)銀行基準(zhǔn)利率上浮的現(xiàn)象，我認(rèn)為更多是從商業(yè)銀行本身角度出發(fā)，也就是商業(yè)銀行對(duì)于貸款的風(fēng)險(xiǎn)把控可能會(huì)有所強(qiáng)化。對(duì)于房貸這種較大的一類資產(chǎn)，會(huì)率先進(jìn)行收緊。

　　相關(guān)評(píng)論：

　　中國(guó)證券報(bào)：應(yīng)避免主動(dòng)刺破房地產(chǎn)泡沫

　　自2015年“3·30”房地產(chǎn)政策以來，伴隨著去庫(kù)存調(diào)整、信貸政策放松，以及契稅政策調(diào)整等，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生顛覆性反轉(zhuǎn)，從前兩年庫(kù)存積壓一舉進(jìn)入一輪快速的上升通道。房?jī)r(jià)漲幅之大，漲速之快前所未有。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，2016年末，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市同比漲幅都超過20%。即便如此，一線城市也并非領(lǐng)漲，合肥房?jī)r(jià)同比漲幅46.3%、廈門同比漲幅41.5%，一、二線漲幅也向三線城市蔓延，全面的漲幅態(tài)勢(shì)已然成行。中國(guó)一二線城市用兩年時(shí)間即完成了發(fā)達(dá)國(guó)家用數(shù)十年完成的房?jī)r(jià)翻倍。中國(guó)房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫，泡沫又能維持多久成為了國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)關(guān)心的焦點(diǎn)。

　　螺旋式上升的“房?jī)r(jià)—收入”周期

　　不難發(fā)現(xiàn)，過去十幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)漲多跌少，且每次下跌都是在政策調(diào)控下的短期回落，其后由于政策由緊轉(zhuǎn)松，報(bào)復(fù)性反彈后，房?jī)r(jià)都會(huì)在很短的時(shí)間便超過前期峰值。中國(guó)房地產(chǎn)鮮有下降周期，且諸多國(guó)際衡量泡沫的指標(biāo)處于高位，但這種情況得以長(zhǎng)久持續(xù)，并未出現(xiàn)房地產(chǎn)危機(jī)。

　　在筆者看來，之所以中國(guó)房?jī)r(jià)屢控屢漲，泡沫不曾爆破，最主要的原因是中國(guó)獨(dú)有的房地產(chǎn)“螺旋式上升”模式。在泡沫積聚之際，監(jiān)管者并未采取類似于上個(gè)世紀(jì)末日本政府主動(dòng)刺破房地產(chǎn)泡沫的做法，反而短期內(nèi)通過行政手段防止泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大，再推動(dòng)收入的改善在發(fā)展中化解泡沫。具體來看，過去歷次中國(guó)房地產(chǎn)周期均顯示，中國(guó)房?jī)r(jià)先是一段時(shí)間的快速增長(zhǎng)，其后引致嚴(yán)厲的政策調(diào)控措施，調(diào)控導(dǎo)致短期內(nèi)供需關(guān)系以及房?jī)r(jià)上漲預(yù)期改變，再通過經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)收入提升，為高企的房?jī)r(jià)提供了支撐。

　　這種“螺旋式上升”房地產(chǎn)泡沫的特殊模式之所以能在中國(guó)得以實(shí)現(xiàn)，主要得益于中國(guó)過去三十年前所未有的高增長(zhǎng)。改革開放以來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直享受著改革開放與經(jīng)濟(jì)全球化的紅利，經(jīng)濟(jì)增速整體上保持了高速增長(zhǎng)，收入增速多年來保持兩位數(shù)。2013年以來，收入增速回落至10%以內(nèi)，但整體上也保持了8%-9%的較高水平，不低于GDP名義增速。這就使得，即便中國(guó)房地產(chǎn)泡沫短期出現(xiàn)，高速發(fā)展的基本面也能消化泡沫，進(jìn)而降低房地產(chǎn)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　與以往不同的是，由于中國(guó)已處于由高速收入增長(zhǎng)向中高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變的新常態(tài)時(shí)期，未來收入很難延續(xù)以往兩位數(shù)的較高增長(zhǎng)，甚至可能由于轉(zhuǎn)型，出現(xiàn)短期的結(jié)構(gòu)性失業(yè)。雖然2016年下半年開始中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)反彈，但長(zhǎng)期來看，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入“三期疊加”時(shí)期，即增長(zhǎng)速度換擋、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛、前期刺激政策消化時(shí)期。

　　近兩年的一、二線城市房?jī)r(jià)比以往漲得都兇狠，說明市場(chǎng)未對(duì)收入放緩有充分預(yù)期，相反，憑借以往房?jī)r(jià)只漲不跌的經(jīng)驗(yàn)，仍有人認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具備獨(dú)特性、相信政府會(huì)為房地產(chǎn)背書就能對(duì)抗經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)特之處

　　試將中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊情況與日本當(dāng)年房地產(chǎn)泡沫時(shí)期進(jìn)行對(duì)比，不難發(fā)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)特之處。

　　一是中日購(gòu)房者的購(gòu)房資金來源與購(gòu)房者結(jié)構(gòu)不同。對(duì)于東京的投資者，似乎很難想象，中國(guó)普遍存在父母舉全家之力為子女在一、二線城市購(gòu)房而傾其所有的現(xiàn)象。通過父母支持購(gòu)房首付、子女還貸的模式在東京投資者看來很難理解。這個(gè)背景也解釋了為什么北京首次購(gòu)房者年齡僅為27歲，在東京卻達(dá)到了41歲。而從近年來購(gòu)房者構(gòu)成來看，與泡沫共舞的也并非是投資者想象中的富人。新增房屋購(gòu)置者大多為首套剛需，如購(gòu)置婚房。此外，購(gòu)置二套改善型需求在一線城市也比較普遍，如購(gòu)置學(xué)區(qū)房，或?yàn)楦改纲?gòu)置養(yǎng)老住房?？梢园l(fā)現(xiàn)，這部分人以城市中產(chǎn)為主，并非富豪。

　　二是中國(guó)獨(dú)特的土地財(cái)政。中國(guó)并未推出房產(chǎn)稅，土地收入仍然是當(dāng)前地方政府重要的資金來源。而從博弈論的角度來看，政府通過限制供給，保持土地拍賣的高價(jià)是維持長(zhǎng)期穩(wěn)定收入的占優(yōu)策略。

　　三是中國(guó)一線城市資源的集中程度難以比擬。中國(guó)一線城市擁有其他城市無可比擬的資源與就業(yè)機(jī)會(huì)，獨(dú)特的戶籍制度又使得要素流通并不自由。同時(shí)，中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)尚不成熟，租賃市場(chǎng)往往缺少契約精神，諸多因素造成了一線城市新市民往往傾向于在就業(yè)幾年內(nèi)便購(gòu)置自有住房。而城市的高速發(fā)展與人口集聚，又使得教育、醫(yī)療資源等發(fā)展顯得相對(duì)滯后且不均衡，這使得改善型需求，諸如學(xué)區(qū)房需求也十分旺盛。

　　四是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策強(qiáng)有力的干預(yù)。

　　房地產(chǎn)過熱的五大風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)始終是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)加建筑業(yè)占GDP比重超過12%。且考慮到，房地產(chǎn)的發(fā)展情況還直接影響到家具、建材、裝潢材料的相關(guān)消費(fèi)，并與上下游企業(yè)的發(fā)展，金融行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)以及地方政府收入都有著緊密聯(lián)系，作用更是不容忽視。例如，在房地產(chǎn)稅尚未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性進(jìn)展階段，市政債開閘并未有所突破之時(shí)，土地收入仍舊是地方政府收入的重要來源。而一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤，不僅影響投資與消費(fèi)，也將減少財(cái)政收入，也使抵押品價(jià)格下降從而誘發(fā)銀行壞賬上升，無異于中國(guó)經(jīng)濟(jì)硬著陸。

　　但是，這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然已不僅僅是資產(chǎn)泡沫大小的問題，而是對(duì)整體經(jīng)濟(jì)形成了五大風(fēng)險(xiǎn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)一是這次房?jī)r(jià)的全面上漲與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和居民收入預(yù)期背離，缺乏基本面的支撐。這樣的上漲之所以值得擔(dān)憂，在于其既沒有經(jīng)濟(jì)良好的預(yù)期，也沒有收入大幅上漲的支持。之前，房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)相關(guān)，經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)，預(yù)期收入提升，購(gòu)房需求增加導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，資產(chǎn)價(jià)格走高推升財(cái)富效應(yīng)進(jìn)而帶動(dòng)消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)，似乎是更加良性的循環(huán)。然而，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的情況恰恰并非如此，即便自2016年第三季度開始宏觀經(jīng)濟(jì)迎來一波上升趨勢(shì)，也主要靠基建和房地產(chǎn)支持，經(jīng)濟(jì)主體活力仍然較差。預(yù)計(jì)2017年第一季度經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)見頂，下半年經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。在此背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)一枝獨(dú)秀，高杠桿透支了居民對(duì)未來收入與經(jīng)濟(jì)的預(yù)期，一旦情況轉(zhuǎn)差，金融風(fēng)險(xiǎn)必將有所增加。

　　風(fēng)險(xiǎn)二是恐慌性購(gòu)房、投機(jī)性購(gòu)房增加經(jīng)濟(jì)脆弱性，一旦預(yù)期扭轉(zhuǎn)，可能加大金融風(fēng)險(xiǎn)。可以看到，當(dāng)前如此漲幅已導(dǎo)致恐慌性購(gòu)房情緒蔓延。任何有關(guān)房地產(chǎn)政策的風(fēng)吹草動(dòng)，市場(chǎng)便草木皆兵。

　　風(fēng)險(xiǎn)三是住宅用地供給不足，樓市香港化趨勢(shì)明顯。盡管中國(guó)內(nèi)地整體國(guó)土面積較大，但住宅用地整體較低，供給受到制約，這點(diǎn)與香港情況類似。一方面，當(dāng)前中國(guó)內(nèi)地主要土地是耕地，18億畝的耕地紅線不得動(dòng)搖；另一方面城市大量土地又被建設(shè)用地占據(jù)，留給住宅用地的少之又少，這也是住宅用地拍賣地王層出不窮的原因之一。

　　風(fēng)險(xiǎn)四是房?jī)r(jià)過快上漲加大收入差距，損害社會(huì)公平。正如香港樓市所反映出的問題，一旦房?jī)r(jià)漲幅超出普通民眾承受能力，也會(huì)拉大收入差距，加劇社會(huì)矛盾。根據(jù)香港特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)出的數(shù)據(jù)，自1971年至2011年的40年間，香港的基尼系數(shù)上漲了25%，從0.43升至0.537，接近0.6的國(guó)際警戒線。而其間房?jī)r(jià)大幅上漲，2003年至2015年的13年中，香港整體房?jī)r(jià)上漲了4倍，同時(shí)香港普通民眾居住條件難以改善。而當(dāng)前香港爆發(fā)出的一系列社會(huì)問題，都與收入差距擴(kuò)大有較大關(guān)系。以此為鑒，避免樓市香港化至關(guān)重要。

　　風(fēng)險(xiǎn)五是房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀，或?qū)⒍糁妻D(zhuǎn)型與創(chuàng)新。比居民加杠桿更加令人擔(dān)憂的是，房地產(chǎn)利潤(rùn)豐厚，遠(yuǎn)超出實(shí)體行業(yè)收益，打擊企業(yè)家創(chuàng)新的信心，不少企業(yè)家賣掉企業(yè)進(jìn)入房市的現(xiàn)象令人擔(dān)憂。與此同時(shí)，創(chuàng)新是未來轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵，然而高房?jī)r(jià)無疑推高了創(chuàng)新的成本。

　　避免刺破房地產(chǎn)泡沫

　　一直以來，房?jī)r(jià)都與房地產(chǎn)政策密切相關(guān)。2013年以來，決策層希望通過打造房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，比如推出房產(chǎn)稅，走出房地產(chǎn)市場(chǎng)短期調(diào)控，行政性干預(yù)過強(qiáng)導(dǎo)致市場(chǎng)波動(dòng)過大的怪圈。然而，由于此前去庫(kù)存位列五大任務(wù)，出乎意料地推升了一、二線城市房?jī)r(jià)過快上漲。此時(shí)，政策面臨兩難，一旦出手調(diào)控，政策力度把握困難，經(jīng)濟(jì)下行之下，擔(dān)憂打擊經(jīng)濟(jì)；而若不出臺(tái)政策，恐慌性購(gòu)房推高房?jī)r(jià)，并加大金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。且以出臺(tái)何種手段也有顧慮，如房地產(chǎn)稅雖然是既定改革，但在此背景下，反而怕用力過度，造成不可預(yù)期的損失。

　　在處理現(xiàn)下房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)上，筆者認(rèn)為中國(guó)應(yīng)避免主動(dòng)刺破泡沫。1989年，日本央行強(qiáng)勢(shì)加息，自1989年6月到1990年8月5次上調(diào)政策利率從2.5%至6.0%，主動(dòng)刺破泡沫。相比之下，如今中國(guó)政府對(duì)待泡沫方面十分小心，正如上文“房?jī)r(jià)—收入螺旋式上漲”的化解泡沫模式中所述，在顯示出泡沫征兆時(shí)，監(jiān)管層采取行政手段打壓房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的勢(shì)頭，但避免刺破泡沫?？v觀過去十幾年，每次意識(shí)到泡沫的存在，政府總會(huì)出臺(tái)措施，換得其后幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的短暫平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)危機(jī)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)五大風(fēng)險(xiǎn)使得調(diào)整樓市政策持續(xù)十分必要。在筆者看來，關(guān)鍵在于扭轉(zhuǎn)恐慌性購(gòu)房的預(yù)期，比如增加充足的土地供應(yīng)、引導(dǎo)信貸資金合理配置、因地制宜地啟動(dòng)地方房地產(chǎn)政策、避免資金過度進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)等。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，改革沒有捷徑可走，通過居民加杠桿幫助企業(yè)降杠桿的嘗試是有風(fēng)險(xiǎn)的，切實(shí)推動(dòng)結(jié)構(gòu)性改革，比如國(guó)企改革，才是解決問題的根本途徑。要控制泡沫，短期的限購(gòu)已經(jīng)越來越?jīng)]有效果，更多供給側(cè)改革，特別是土地改革、戶籍改革、房產(chǎn)稅等稅制改革的長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)已尤為迫切。

　　建立“購(gòu)租并舉”住房制度正當(dāng)其時(shí)

　　近日，我國(guó)第一部規(guī)范住房租賃的法規(guī)，《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》(簡(jiǎn)稱《條例》)公開征求意見，這標(biāo)志著我國(guó)住房進(jìn)入租賃時(shí)代。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)約1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，未來還將新增2億人進(jìn)入租房市場(chǎng)。《條例》發(fā)布既是形勢(shì)倒逼，也恰逢其時(shí)?！稐l例》近一半篇幅放在保障承租人權(quán)利上，當(dāng)然也維護(hù)出租人權(quán)益，激勵(lì)供應(yīng)端，確保租賃責(zé)權(quán)利平衡。同時(shí)，也規(guī)定政府將監(jiān)管重點(diǎn)從新房轉(zhuǎn)向存量房，如信息披露、秩序規(guī)范、租金管理等。立法只是第一步，基礎(chǔ)秩序的構(gòu)建亟待展開。發(fā)達(dá)國(guó)家(地區(qū))長(zhǎng)期租賃人口占比50%左右、租賃關(guān)系穩(wěn)定，租賃秩序規(guī)范，值得我們借鑒。

　　德國(guó)以居民偏好租房、秩序井然、低租金稱著于世。目前，德國(guó)住房自有率僅43%，租賃占57%的份額。首先，住房供應(yīng)上租賃優(yōu)先。德國(guó)新建房屋必須在一定期限內(nèi)讓給政府出租，或按管制租金出租，過了限期才能按市場(chǎng)租金出租。因此，德國(guó)租賃房源充足。“二戰(zhàn)”以來，德國(guó)共建設(shè)1000多萬套社會(huì)住房，可供3000萬人居住，多數(shù)為租賃住房，而德國(guó)人口僅8100萬。其次，機(jī)構(gòu)租賃起到“壓艙石”的作用。中低收入者租賃需求更大，租賃是公共產(chǎn)品。2011年，德國(guó)1860萬套租賃房中，政府公租房(450萬套)占24%，私人機(jī)構(gòu)房(410萬套)占22%。再次，采取近乎苛刻的租金管制。一戰(zhàn)時(shí)，德國(guó)就將租金管制寫進(jìn)民法典，并設(shè)單章規(guī)定住房租賃。二戰(zhàn)后，面對(duì)住房短缺，德國(guó)每一個(gè)地區(qū)制定固定的房租價(jià)格表，禁止提高房屋租金。上世紀(jì)60年代后，房屋短缺局面緩解，缺房率3%以下城市取消房租限制。歐債危機(jī)后，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體量化寬松，樓價(jià)上漲史無前例。2012年12月，德國(guó)議會(huì)通過更嚴(yán)格的漲租限制，各州主要地區(qū)房租3年內(nèi)漲幅不得超過15%，房主不得將租金提高至平均水平的10%以上。最后，德國(guó)租賃權(quán)益保障也很細(xì)致，如建立安全與健康標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估體系，確保“可居性”；中介費(fèi)和房屋修繕費(fèi)等全部由房主承擔(dān)；租房和買房享有等同的公共權(quán)益，只要居民合法納稅，就可享有本地公共服務(wù)。

　　日本與我國(guó)一樣，受儒家文化熏陶，崇尚置業(yè)才能安定，人多地少，但住房問題并不突出，這與二戰(zhàn)后開啟的租賃房屋建設(shè)“三支箭”密切相關(guān)。1951年，日本發(fā)布了《公營(yíng)住宅法》，由中央向地方補(bǔ)助，修建出租住房，覆蓋地區(qū)月收入倒數(shù)25%的家庭。凡符合住房困難或收入限制的人均可申請(qǐng)，租金為同區(qū)域商品房租金的四分之一至三分之一。截至2003年，公營(yíng)住宅共建設(shè)218萬套。1955年，日本頒布《住宅公團(tuán)法》，國(guó)家出資75%、地方出資25%設(shè)立公團(tuán)，在住房嚴(yán)重不足的大城市興建公寓。上世紀(jì)60年代城市化高速推進(jìn)期，公團(tuán)實(shí)施了兩個(gè)“5年計(jì)劃”，共建設(shè)了63.4萬套住房，70%為出租住房。租賃房屋的最后一支箭是非營(yíng)利機(jī)構(gòu)住房。為穩(wěn)定雇傭關(guān)系，上世紀(jì)60-70年代，很多企業(yè)開始擁有社宅和宿舍。據(jù)2007年調(diào)查，提供補(bǔ)貼或租金的企業(yè)占48.4%、提供社宅和宿舍的占35%。1945-1977年，日本共新建2854萬套住宅，公營(yíng)、公團(tuán)、非盈利企業(yè)占40%。

　　自1934年《國(guó)民住宅法》出臺(tái)，美國(guó)就強(qiáng)調(diào)租賃公平、可負(fù)擔(dān)的原則。首先，租賃房源穩(wěn)定可靠。2015年，全國(guó)120萬戶低收入家庭入住廉租公寓。租賃房源中，71%來源于個(gè)人并交于專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)管理，20%來源于公司或非政府組織。其次，住房法規(guī)定，業(yè)主不得以承租者種族、性別等而歧視，房主提供適合居住的設(shè)備，接受政府監(jiān)督。只要身份合法，租房與購(gòu)房在子女入學(xué)、社會(huì)福利等方面無差異。再次，規(guī)范租賃管理，租賃機(jī)構(gòu)、房源、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)及聯(lián)系方式全部公開。最后，聯(lián)邦住房與城市發(fā)展部每年對(duì)530個(gè)大城市、2045個(gè)縣房?jī)r(jià)進(jìn)行評(píng)估，發(fā)布租金參考價(jià)。

　　香港租賃市場(chǎng)的特點(diǎn)是中介服務(wù)和監(jiān)管明晰。一方面，中介服務(wù)在前端信息匹配，供需匹配成功后，中介對(duì)物業(yè)查冊(cè)，核對(duì)房屋基本信息；另一方面，簽約過程中中介給業(yè)主、租客提供信用保證，如為租客出具《出租資料表》，對(duì)按揭、用途、出租限制等作背書。1997年，香港發(fā)布《地產(chǎn)代理?xiàng)l例》，規(guī)定地產(chǎn)中介從業(yè)資格、權(quán)利和義務(wù)。2004年，香港發(fā)布《業(yè)主與租客條例》，確保租賃雙方責(zé)權(quán)利平衡，如租客未在規(guī)定期限后15天交租，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途，業(yè)主有權(quán)收回房屋；2個(gè)月不交租，業(yè)主有權(quán)拍賣屋內(nèi)物品；租期超過3年，須以契據(jù)訂立租約，在土地注冊(cè)處注冊(cè)，此后業(yè)主售房，須征得租客同意。

　　發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)表明，發(fā)展租賃市場(chǎng)，一是要將租賃作為政府供給公共服務(wù)的內(nèi)容，加強(qiáng)公共財(cái)政建設(shè)，將新移民、新就業(yè)大學(xué)生租房需求視為公共產(chǎn)品，甚至是保障的一部分，納入公共財(cái)政。這樣，才能為增加租賃供應(yīng)、打造低租金環(huán)境、加強(qiáng)中介監(jiān)管，讓租房享有同等公共服務(wù)創(chuàng)造環(huán)境；二是壯大政府公租，穩(wěn)定租賃關(guān)系和市場(chǎng)秩序。目前，我國(guó)公租房占比太低，90%的可出租房屋來自私人住宅；三是發(fā)展機(jī)構(gòu)租賃。機(jī)構(gòu)租賃是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，非“一錘子買賣”，機(jī)構(gòu)租賃多了，秩序就規(guī)范了。我國(guó)機(jī)構(gòu)租賃滯后有兩大原因，公租房供應(yīng)少，帶頭作用不足，地價(jià)和財(cái)務(wù)成本高，相比開發(fā)和銷售，租賃收益的吸引力并不大；四是加強(qiáng)市場(chǎng)秩序建設(shè)。目前，政府管理重點(diǎn)在新房，存量房特別是租賃房一直是空白。整體來看，租賃權(quán)益保障、租賃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、投訴處理、政府職責(zé)等方面的秩序還亟待規(guī)范，要以落實(shí)條例對(duì)于出租人、承租人、中介機(jī)構(gòu)、地方政府等責(zé)權(quán)利，作為市場(chǎng)秩序建設(shè)的目標(biāo)。

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