央行：調(diào)降首付比和二套房貸利率下限

　　“堅決防范匯率超調(diào)風險，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定”“調(diào)降首付比和二套房貸利率下限，推動降低存量首套房貸利率落地見效”……針對近期市場熱議的話題，人民銀行再次發(fā)聲定調(diào)。據(jù)9月27日中國人民銀行官網(wǎng)披露，近日中國人民銀行貨幣政策委員會召開了2023年第三季度例會(以下簡稱“會議”)，在分析人士看來，本次會議向市場傳遞了積極穩(wěn)增長、穩(wěn)匯率、促樓市復蘇信息，有助于提振市場對經(jīng)濟復蘇信心。

　　有望出臺結構性支持工具

　　會議指出，當前外部環(huán)境更趨復雜嚴峻，國際經(jīng)濟貿(mào)易投資放緩，通脹仍處高位，發(fā)達國家利率將持續(xù)保持高位。國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)恢復、回升向好、動力增強，但也仍面臨需求不足等挑戰(zhàn)。

　　要加大宏觀政策調(diào)控力度，精準有力實施穩(wěn)健的貨幣政策，搞好逆周期和跨周期調(diào)節(jié)，更好發(fā)揮貨幣政策工具的總量和結構雙重功能，著力擴大內(nèi)需、提振信心，加快經(jīng)濟良性循環(huán)，為實體經(jīng)濟提供更有力支持。

　　“此次會議表明人民銀行對經(jīng)濟復蘇前景繼續(xù)偏樂觀預期，但也指出目前處于經(jīng)濟復蘇的關鍵階段，需要宏觀政策再接再厲，促進經(jīng)濟加快恢復平衡?！惫獯筱y行金融市場部宏觀研究員周茂華評價道。目前國內(nèi)經(jīng)濟面臨復雜內(nèi)外環(huán)境情況下，宏觀政策需要平衡好穩(wěn)增長、防風險、調(diào)結構，兼顧內(nèi)外均衡。

　　在會議中，人民銀行也提到，要加大已出臺貨幣政策實施力度，保持流動性合理充裕，保持信貸合理增長、節(jié)奏平穩(wěn)，保持貨幣供應量和社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟增速基本匹配。促進物價低位回升，保持物價在合理水平。

　　同時落實好調(diào)增的再貸款再貼現(xiàn)額度，實施好存續(xù)結構性貨幣政策工具，繼續(xù)加大對普惠金融、綠色發(fā)展、科技創(chuàng)新、基礎設施建設等國民經(jīng)濟重點領域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度，綜合施策支持區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。深化金融供給側結構性改革，引導大銀行服務重心下沉，推動中小銀行聚焦主責主業(yè)，支持銀行補充資本，共同維護金融市場的穩(wěn)定發(fā)展。

　　仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家兼研究部總監(jiān)龐溟指出，貨幣政策必須與財政、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)等政策一道，注重協(xié)調(diào)有力、協(xié)同共進、強化預期，推動供需兩端持續(xù)恢復，形成擴大內(nèi)需、提振信心、防范風險的政策合力。

　　浙江大學國際聯(lián)合商學院數(shù)字經(jīng)濟與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林則稱，當前經(jīng)濟問題核心不是流動性不足，而是消費投資信心不足導致信貸需求不足。人民銀行提出“保持貨幣供應量和社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟增速基本匹配”，也提供了一種預測政策走向的觀察方式。

　　展望后續(xù)貨幣政策，周茂華預計，人民銀行將繼續(xù)實施穩(wěn)健貨幣政策與積極財政政策組合。一方面，加大已出臺的政策實施力度，推動政策加快落地見效；另一方面，充分發(fā)揮總量和結構工具的優(yōu)勢，在保持貨幣和信貸總量適度、平穩(wěn)增長的同時，引導金融資源流向實體薄弱環(huán)節(jié)和重點新興領域。他說道，“年初以來，國內(nèi)實施兩次降準、兩次降息，政策明顯靠前發(fā)力，加之本次會議提及了結構性工具，預計后續(xù)有望出臺結構性支持工具”。

　　龐溟進一步表示，穩(wěn)增長政策和逆周期措施將持續(xù)加碼、質(zhì)效提升、落實落細。由于目前加權平均貸款利率已到達較低水平，且市場供求關系改善帶來的物價水平回暖，使實際利率有所下行，他認為，年內(nèi)仍有降息的必要性。

　　房貸調(diào)整應避免“一刀切”“一頭熱”

　　關于業(yè)內(nèi)高度關注的房地產(chǎn)金融，此次會議也有重點提及。

　　會議提出，要因城施策精準實施差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，落實新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制，調(diào)降首付比和二套房貸利率下限，推動降低存量首套房貸利率落地見效。

　　“通過此類政策的調(diào)整，將有助于系統(tǒng)全面為購房市場等創(chuàng)造寬松的條件，有助于進一步促進房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進說道。

　　此外，會議提及要加大對“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造和保障性住房建設等金融支持力度。嚴躍進認為，這一點體現(xiàn)了房地產(chǎn)金融的兩條線走向：一條是傳統(tǒng)的購房等領域，一條是新興領域，即類似城中村改造等核心發(fā)力點。對于城中村改造等方面的金融支持勢必會強化，其客觀上有助于進一步促進相關企業(yè)融資工作的開展，也利好此類業(yè)務的更好發(fā)展。

　　從“認房不認貸”到存量房貸利率下調(diào)，如今人民銀行再次發(fā)聲，種種利好政策給予了市場充足的信心。周茂華預測，疊加“金九銀十”助推，預計四季度樓市復蘇的進度有望加快。

　　龐溟也稱，預計后期將實施更為有力的差別化房貸利率政策和存量房貸調(diào)整政策，也可以在降低居民購房成本和利息負擔的同時緩解銀行凈息差壓力。不過，龐溟也指出，必須看到，單純使用下調(diào)房貸利率等貨幣政策方式，并不能完全、有效、根本地解決房地產(chǎn)市場周期性、結構性、趨勢性問題的疊加。各地應按照自身實際情況，有步驟、有秩序、有彈性、有差別地調(diào)整當?shù)胤康禺a(chǎn)政策，優(yōu)化限購、限售、限貸、限價、交易稅費、住宅類別認定等措施，有效貫徹因城施策、一城一策、一區(qū)一策、分類指導，用足用好政策工具箱，落實好房地產(chǎn)市場長效機制，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)復蘇。

　　“而要做到依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率，就要在市場化、法制化的前提下，規(guī)范貸款利率定價秩序?！饼嬩樘岢觯瑢ι虡I(yè)銀行來說，應根據(jù)相關部門的具體指引、操作細則和自身經(jīng)營狀況，針對借款人的存量房貸利率、房貸本金規(guī)模、資產(chǎn)質(zhì)量、信用記錄、風險等級、還款能力以及房屋的首置與否、自住與否、套型面積等不同情況進行準確評估，以明確利率調(diào)整的標準、條件和范圍，并實行區(qū)別化確定定價、差異化抵押策略、動態(tài)化調(diào)整風險控制，避免“一刀切”“一陣風”“一頭熱”，在貸前調(diào)查和貸后跟蹤環(huán)節(jié)做好相關配套工作。

　　保持人民幣匯率的基本穩(wěn)定

　　人民幣匯率方面，人民銀行也提出，深化匯率市場化改革，引導企業(yè)和金融機構堅持“風險中性”理念，綜合施策、校正背離、穩(wěn)定預期，堅決對單邊、順周期行為予以糾偏，堅決防范匯率超調(diào)風險，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。

　　連日來，人民幣匯率小幅震蕩，一度跌破7.3關口，曾引得市場擔憂。截至9月27日收盤，在岸人民幣對美元報7.3088，較上一交易日下調(diào)69基點。不過周茂華表示，盡管近期美元受美債供給壓力及歐洲經(jīng)濟下滑等影響有所走強，對人民幣構成一定擾動，但從內(nèi)外環(huán)境趨勢看，繼續(xù)看好年內(nèi)人民幣走勢。

　　周茂華補充到，近期數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)經(jīng)濟復蘇動能有所增強，外貿(mào)韌性足，跨境資金流動性雙向有序，國際收支基本平衡，人民幣匯率有堅實基本面支撐。同時，近幾個月人民幣波動劇烈，對內(nèi)外利空因素有較為充分定價，并且人民幣經(jīng)歷多次內(nèi)外嚴峻形勢考驗，市場加快成熟，人民幣彈性顯著增強。

　　龐溟也認為，近期人民幣對美元匯率的階段性承壓，主要是在美元指數(shù)走強、中美利差預期擴大等背景下的被動貶值。但有關部門已經(jīng)采取了引入逆周期因子、上調(diào)跨境融資宏觀審慎調(diào)節(jié)參數(shù)、發(fā)行離岸央票及國債、下調(diào)外匯存款準備金率等政策措施，加強對市場預期的有效管理和合理引導，未來政策工具箱里留存的工具選項依然較為充足。

　　龐溟提醒到，正如人民銀行所述，在人民幣匯率雙向波動的彈性和幅度加大的情況下，市場主體應樹立匯率“風險中性”理念，避免偏離風險中性的“炒匯”行為，堅持穩(wěn)健經(jīng)營，加強風險防范意識和能力，做好風險評估，合理審慎交易，適度套保匯率敞口和控制貨幣錯配，合理安排資產(chǎn)負債幣種結構。

　　展望未來，龐溟預計，我國將繼續(xù)推進多層次匯率市場和外貿(mào)市場體系建設，提高和拓展外匯市場的深度和廣度，建立和健全人民幣匯率糾偏的力量和機制，發(fā)揮匯率調(diào)整宏觀經(jīng)濟和匯率收支的穩(wěn)定器的作用。

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　　存量房貸利率調(diào)整進行時：“二套轉首套”開閘

　　存量首套住房貸款利率調(diào)整大幕正式拉開，相較首套房貸利率由銀行批量調(diào)降，部分借款人更加關心“二套轉首套”如何操作。9月27日，北京商報記者注意到，為便于借款人進行申請，有多家銀行發(fā)布了“二套轉首套”利率調(diào)整申請指引或操作攻略，“二套轉首套”證明材料清單通常包括婚姻狀況證明、房產(chǎn)查詢證明、個人征信等內(nèi)容，由于地區(qū)不同，各地銀行要求提交的材料也有所不同。多家銀行表示，經(jīng)認定符合條件的借款人，將于10月25日對審核通過的業(yè)務進行批量利率調(diào)整。

　　發(fā)布操作指引

　　存量房貸利率下調(diào)正在進行時，相比存量首套房貸利率的批量調(diào)降，一些借款人更加關注購房時按二套發(fā)放的房貸、現(xiàn)在已符合首套房標準的房貸利率該如何申請調(diào)整。

　　9月27日，北京商報記者注意到，已有多家銀行發(fā)布了“二套轉首套”利率調(diào)整申請指引。以工商銀行為例，據(jù)北京商報記者不完全統(tǒng)計，該行發(fā)布了廣東地區(qū)、大連地區(qū)、山西地區(qū)、周口地區(qū)、內(nèi)蒙古地區(qū)、無錫地區(qū)等多地“二套轉首套”利率調(diào)整提交材料操作指引。

　　“二套轉首套”證明材料清單通常包括婚姻狀況證明、房產(chǎn)查詢證明等，由于地區(qū)不同，各地分行提交的材料也有所不同。針對離異的借款人，工商銀行大連分行要求提供離婚證、單身證明、離婚協(xié)議；在房產(chǎn)查詢證明中，該分行要求，應提供全部家庭成員在大連全域地區(qū)七日內(nèi)房產(chǎn)查詢證明(家庭成員含本人及配偶，未成年子女名下有房產(chǎn)的也須提供房產(chǎn)查詢證明)。

　　多家銀行表示，對于“二套轉首套”房貸利率調(diào)整，需要借款人主動向銀行發(fā)起申請，經(jīng)認定符合條件的，將于10月25日對審核通過的業(yè)務進行批量利率調(diào)整。

　　已有借款人申請成功

　　將“二套轉首套”納入調(diào)整范圍，使得享受到政策“紅利”的借款人群體不斷擴大，根據(jù)規(guī)定，“二套轉首套”借款人可以在線上提交材料申請，也可以去銀行線下網(wǎng)點辦理。

　　在浙江的李久杰(化名)也成功通過線上提交了“二套轉首套”申請?！皬奶峤簧暾埖酵ㄟ^只用了一天時間，已能查詢到降低后的存量房貸利率為4.3%，下個月開始生效執(zhí)行?！崩罹媒鼙硎尽?/p>

　　原先被認定為“二套房”、如今為“首套房”的借款人成為本輪存量房貸利率下調(diào)的受益者。在申請流程方面，對于“二套轉首套”，各家銀行也專門設置了指引通道。建設銀行在手機銀行App、“建行智慧個貸”小程序等渠道上線“二套轉首套申請復核功能”，借款人可點擊“存量房貸利率調(diào)整”-“申請復核”，選擇復核類型“首套、非首套認定結果”。

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示，對于借款人來說，存量房貸利率調(diào)降實質(zhì)性地降低了還貸壓力，減輕了居民的資金負擔，是一大利好，可以使居民騰出更多的資金用于其他消費，提高資金流動性，也可以給居民提供更多的機會去選擇購入其他房產(chǎn)等。

　　一攬子利好政策“在路上”

　　據(jù)測算，此次存量首套房貸利率調(diào)整將惠及約4000萬戶、上億居民。從幅度看，此次存量首套房貸利率調(diào)整，平均降幅約為80基點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人還款支出每年超過5000元。

　　9月27日，據(jù)中國人民銀行官網(wǎng)，中國人民銀行貨幣政策委員會2023年第三季度例會于9月25日在北京召開。會議指出，落實新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制，調(diào)降首付比和二套房貸利率下限，推動降低存量首套房貸利率落地見效。

　　在陳霄看來，調(diào)降首付比和二手房貸利率下限將成為接下來政策松綁的一個重點方向，在此前“認房不認貸”等政策已經(jīng)落地，首套房資格的認定上作出了松綁，短期刺激了一撥需求入市，但是市場的持續(xù)恢復仍需要更多的政策加持，下調(diào)首付比和二套房貸利率就是重要的一環(huán)。預計該項政策落地后，結合“認房不認貸”形成組合拳降低改善群體的入市門檻，市場有望迎來更加明顯的回升，尤其是對于一線和重二線城市。

　　轉自：北京商報

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