看房驗(yàn)資300萬元起 北京首個(gè)全現(xiàn)房項(xiàng)目入市倒計(jì)時(shí)

　　打磨四年，北京首個(gè)實(shí)現(xiàn)全現(xiàn)房銷售的新盤能建·東譽(yù)府已開門迎客。北京商報(bào)樓市頻道《看盤記》記者近日走訪能建·東譽(yù)府了解到，目前該項(xiàng)目的實(shí)景樣板間開始接受預(yù)約看房，看房門檻為提供300萬—500萬元的資產(chǎn)證明?，F(xiàn)房的所見即所得、絕佳的地理位置以及還算合格的層高硬件等是項(xiàng)目的絕對加分項(xiàng)；較早設(shè)計(jì)產(chǎn)品的迭代，受限于地塊大小導(dǎo)致的綠化面積有限以及智能化選配不足等，是項(xiàng)目有待提升的方面。但由于項(xiàng)目本身體量不大，在現(xiàn)房與區(qū)位兩大優(yōu)勢的加持下，又鎖定“金九銀十”入市，只要開發(fā)商拿出足夠的誠意，項(xiàng)目的開盤是可以期待的。

　　300萬—500萬元資產(chǎn)證明

　　作為北京首個(gè)實(shí)現(xiàn)全現(xiàn)房銷售的新建商品住宅項(xiàng)目，能建·東譽(yù)府不僅采用預(yù)約帶看的方式，而且在看房前要求購房者提供300萬—500萬元的資產(chǎn)證明。

　　驗(yàn)資流程的設(shè)置，一方面旨在保障購房者的看房體驗(yàn)與質(zhì)量，另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)篩選目標(biāo)客戶的手段，通過驗(yàn)資環(huán)節(jié)篩選出具備相應(yīng)資金實(shí)力的購房者。

　　能建·東譽(yù)府項(xiàng)目置業(yè)顧問李雪提到，案場置業(yè)顧問僅5人，若不采取預(yù)約或驗(yàn)資流程，可能導(dǎo)致目標(biāo)客戶無人接待或體驗(yàn)不佳。對于設(shè)置看房門檻是否會(huì)影響項(xiàng)目銷售的問題，李雪表示，項(xiàng)目地處東三環(huán)，擁有顯著的地段優(yōu)勢，且房源僅98套，因此并不愁銷售。

　　開發(fā)商驗(yàn)資又預(yù)約的看房門檻，來自于項(xiàng)目本身的賣點(diǎn)：北京市第一個(gè)現(xiàn)房項(xiàng)目，且位置絕佳。

　　在土地供應(yīng)端，第一個(gè)現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目可圈可點(diǎn)：東三環(huán)與東四環(huán)之間的絕佳位置，緊鄰地鐵7號(hào)線九龍山站、14號(hào)線平樂園站的雙軌道交通，步行至合生匯僅12分鐘。項(xiàng)目周邊還有陳經(jīng)綸帝景分校、北京第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)(朝陽學(xué)校)、和睦家、朝陽醫(yī)院等，教育及醫(yī)療資源較為完善。

　　在競品端，據(jù)周邊經(jīng)紀(jì)公司提供的信息，項(xiàng)目周邊無在售新房，項(xiàng)目北側(cè)的珠江帝景二手房掛牌價(jià)格為9.3萬元/平方米，住總香榭8號(hào)、廣渠金茂府二手房掛牌價(jià)格在11萬元/平方米—12萬元/平方米。

　　北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)的土地交易信息顯示，能建·東譽(yù)府地塊于2021年12月出讓，由葛洲壩以11.4億元競得，成交樓面價(jià)約2.8萬元/平方米。

　　據(jù)當(dāng)時(shí)的出讓信息，該地塊試點(diǎn)全現(xiàn)房銷售，盡管在這之前成都、杭州也曾出現(xiàn)過全現(xiàn)房銷售地塊，但北京是第一次。這也是項(xiàng)目拿地后四年才實(shí)現(xiàn)入市的原因。

　　北京商報(bào)記者在項(xiàng)目現(xiàn)場看到，目前樓體已經(jīng)封頂，預(yù)計(jì)將于9月開盤、10月交付。

　　該項(xiàng)目戶型面積設(shè)置為102平方米、130平方米的三居室以及160平方米的四居室，限價(jià)為10.66萬元/平方米。據(jù)此測算，該項(xiàng)目最大面積的160平方米單套總價(jià)將不超過2000萬元。在今年北京市場供應(yīng)的眾多項(xiàng)目中，該項(xiàng)目具有較好的性價(jià)比。

　　就項(xiàng)目蓄客相關(guān)情況，北京商報(bào)記者向項(xiàng)目開發(fā)商發(fā)去采訪函，但截至發(fā)稿未獲得回應(yīng)。

　　部分指標(biāo)達(dá)到好房子標(biāo)準(zhǔn)

　　從戶型設(shè)計(jì)維度來看，以面積為160平方米的戶型為例，能建·東譽(yù)府采用南向四面寬設(shè)計(jì)，這一設(shè)計(jì)與朝陽區(qū)新開盤項(xiàng)目保利·朝觀天珺保持一致。

　　在當(dāng)前新房項(xiàng)目普遍追求客廳大面寬設(shè)計(jì)的趨勢下，能建·東譽(yù)府戶型客廳面寬為4.55米，雖遜色于朝陽區(qū)保利·朝觀天珺的5米與金茂·滿曜的6.3米面寬，但相較于北京隅·東序的4.2米面寬，仍具備競爭優(yōu)勢。

　　雖然區(qū)位與配套優(yōu)勢明顯，但項(xiàng)目并非沒有提升空間。

　　相較于近一年按照“好房子”標(biāo)準(zhǔn)打造的其他新房項(xiàng)目，能建·東譽(yù)府幾年前的設(shè)計(jì)規(guī)劃，導(dǎo)致得房率與空間利用等方面與目前市面上的“好房子”項(xiàng)目還有一定差距。

　　案場銷售也承認(rèn)，該項(xiàng)目面積為160平方米的戶型得房率最高為80%，相較于近期新房90%左右的得房率差距明顯。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，能建·東譽(yù)府作為一個(gè)小型社區(qū)項(xiàng)目，其得房率與當(dāng)下約90%的新房相比雖略有差距，但就項(xiàng)目自身而言，面積為100平方米左右的小戶型能采用一梯兩戶設(shè)計(jì)、得房率超過80%，從整體來看，與近期新房項(xiàng)目得房率的差距符合預(yù)期。

　　此外，由于獲取地塊時(shí)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)尚未出臺(tái)，且地塊總面積較小，能建·東譽(yù)府項(xiàng)目社區(qū)花園略顯局促；會(huì)所、陽臺(tái)、架空層等當(dāng)下熱門的設(shè)施缺位；室內(nèi)附贈(zèng)電器數(shù)量偏少等問題，也是項(xiàng)目有待提升的方面。

　　據(jù)悉，能建·東譽(yù)府項(xiàng)目占地約1.3萬平方米，地上建筑規(guī)模約4萬平方米。其中，社區(qū)內(nèi)景觀花園面積約5000平方米，用于園林綠化的面積僅為4300平方米。

　　盡管受地塊區(qū)位及面積所限，能建·東譽(yù)府未能打造出規(guī)模較大的社區(qū)園林，但在硬件配置上仍有不錯(cuò)的表現(xiàn)。社區(qū)景觀花園內(nèi)設(shè)有長度約63米的藝術(shù)長廊，長廊中配備卡座供業(yè)主休憩。雖無法實(shí)現(xiàn)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)中提到的由風(fēng)雨連廊直接貫通歸家通道，但在雨雪天氣時(shí)，也能為業(yè)主提供在社區(qū)內(nèi)散步放松的空間。

　　或許是為了彌補(bǔ)會(huì)所方面的不足，能建·東譽(yù)府將項(xiàng)目一層與二層打造為咖啡廳及其他供業(yè)主休憩放松的配套空間，其用途與“好房子”標(biāo)準(zhǔn)中提及的會(huì)所的部分功能相契合。

　　與很多開發(fā)商力推的智能化家電賣點(diǎn)不同，北京商報(bào)記者實(shí)地探訪了解到，能建·東譽(yù)府交付樣板間中的烤箱、洗碗機(jī)、廚余粉碎機(jī)等家用電器，并未納入贈(zèng)送范圍；像語音控制開燈、開啟窗簾等在當(dāng)下已幾乎成為標(biāo)配的全屋智能功能，該項(xiàng)目也未配備。

　　同時(shí)，北京商報(bào)記者也注意到，能建·東譽(yù)府的部分指標(biāo)已達(dá)到“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。例如：居室層高達(dá)3.05米，超過“好房子”標(biāo)準(zhǔn)中制定的3米；樓體外立面使用鋁板材質(zhì)，也與當(dāng)下新房項(xiàng)目一致。

　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，即便是未完全按照“好房子”標(biāo)準(zhǔn)打造的現(xiàn)房交付項(xiàng)目，購房者也無需過度擔(dān)憂。他表示，只要是合規(guī)開發(fā)的產(chǎn)品，即便在規(guī)劃上與目前部分項(xiàng)目存在一定差距，其本質(zhì)上仍具備較高的性價(jià)比。若項(xiàng)目在規(guī)劃上確實(shí)存在相對弱勢之處，企業(yè)在定價(jià)環(huán)節(jié)進(jìn)行合理優(yōu)化也至關(guān)重要。

　　現(xiàn)房交付是最大賣點(diǎn)

　　盡管能建·東譽(yù)府在產(chǎn)品力等維度與近期面市的新房項(xiàng)目存在一定差距，但其“所見即所得”的現(xiàn)房交付模式以及購房后即可入住的特點(diǎn)，已然成為眾多購房者決策時(shí)的關(guān)鍵考量因素。

　　案場購房者李冬雪告訴北京商報(bào)記者，購買現(xiàn)房項(xiàng)目無需經(jīng)歷漫長的等待建設(shè)期，可快速實(shí)現(xiàn)裝修入住。對于像李冬雪這樣置辦婚房的人群，可以實(shí)現(xiàn)購買即入住，節(jié)省了大量時(shí)間成本。

　　支撐李冬雪選擇考慮能建·東譽(yù)府的另一個(gè)關(guān)鍵因素，是現(xiàn)房銷售的房價(jià)、稅費(fèi)等費(fèi)用可即時(shí)核算，且無需承擔(dān)期房等待期間的租金與房貸雙重壓力，資金規(guī)劃更穩(wěn)妥。

　　郭毅表示，對于“賣舊買新”的購房者，現(xiàn)房銷售可節(jié)省期房2—3年空檔期的租金成本，實(shí)現(xiàn)即買即??；房屋品質(zhì)、戶型采光等實(shí)景可見，避免期房預(yù)期與實(shí)際不符問題，購房更放心；周邊配套距離可實(shí)測，也讓對配套有需求的家庭更安心。

　　根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年上半年，現(xiàn)房銷售好于期房，占比升至35.6%。2025年前5個(gè)月，商品房期房銷售面積為2.3億平方米；現(xiàn)房銷售面積為1.3億平方米，同比增長13.2%。從占比上看，2025年前5個(gè)月現(xiàn)房銷售面積占總銷售面積的比重為35.6%，較2024年全年提升4.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　郭毅認(rèn)為，從未來中長周期趨勢來看，現(xiàn)房銷售無疑會(huì)成為市場發(fā)展至成熟階段的一大趨勢。但就當(dāng)下而言，現(xiàn)房銷售并非適用于全市場，僅適合部分項(xiàng)目。她進(jìn)一步指出，位于城市核心區(qū)、體量不大的地塊，以及開發(fā)商資金實(shí)力相對雄厚的項(xiàng)目，更適合打造為現(xiàn)房?，F(xiàn)房開發(fā)周期較長，像能建·東譽(yù)府這類位置優(yōu)越的地塊，即便面臨產(chǎn)品調(diào)整，仍可憑借地段優(yōu)勢突破市場。

　　中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，伴隨購房者法律意識(shí)、對房屋質(zhì)量的關(guān)注度及自我保護(hù)意識(shí)的持續(xù)提升，對現(xiàn)房的要求與期望或?qū)⒏哂谄诜??；趯Ψ课葙|(zhì)量的保障訴求以及對延期交房、項(xiàng)目爛尾等風(fēng)險(xiǎn)的憂慮，現(xiàn)房銷售有望在未來5—10年內(nèi)成為主流交房方式。（王寅浩 李晗）

　　轉(zhuǎn)自：北京商報(bào)

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