小產(chǎn)權(quán)房變?nèi)羌壒?背后或是政府的尷尬態(tài)度

　　“我們把有價值的小產(chǎn)權(quán)房改建成三星級白領(lǐng)公寓，幫助青年白領(lǐng)在生活環(huán)境上重拾尊嚴(yán)。”黃立沖指著位于深圳龍華一處高聳的建筑說。黃立沖是地產(chǎn)基金機(jī)構(gòu)盛富資本的總裁，作為有著十幾年國際投行經(jīng)驗的投資人，他正在遍布深圳原關(guān)外區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房中尋找商機(jī)。

　　由于歷史原因，深圳成為全國小產(chǎn)權(quán)房最集中的城市之一。雖然深圳的小產(chǎn)權(quán)房私下交易一直存在，但是由于缺乏變現(xiàn)渠道，使小產(chǎn)權(quán)房極少受到投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注。隨著深圳的不斷發(fā)展，一些原本地處偏僻的小產(chǎn)權(quán)房位置變得更優(yōu)越，小產(chǎn)權(quán)房的潛在價值開始引發(fā)一些投資人的興趣。經(jīng)過一番考察，黃立沖成立了協(xié)縱國際，一家專門挖掘農(nóng)民房價值的機(jī)構(gòu)。協(xié)縱國際將有改造價值的農(nóng)民房包租之后裝修升級，再加以酒店式管理，變?yōu)椤皡f(xié)縱青年匯”白領(lǐng)公寓?！拔覀儗r(nóng)民房進(jìn)行三星級改造，三星級的農(nóng)民房已經(jīng)足夠為青年白領(lǐng)提供舒適的居住環(huán)境。”

　　從表面上看，協(xié)縱青年匯的盈利模式不難理解。協(xié)縱青年匯的一間30多平米的公寓目前租價為每月1500元，而沒有家俬家電的清水農(nóng)民房，類似的房間月租金只有800元左右。通過整體包租農(nóng)民房拉低成本，經(jīng)過裝修改造之后再提高租價，一降一升之間便能獲取可觀利潤。中國證券報記者在位于深圳龍華的一處協(xié)縱青年匯看到，一座十多層的建筑被改建成100多套青年公寓，每間公寓都配備了空調(diào)、熱水器、電視機(jī)等基本電器，每間公寓均有獨立衛(wèi)生間，沒有獨立廚房，但每層樓都設(shè)有一間公共廚房。“我們的目標(biāo)客戶是月收入在6000元至10000元之間的青年白領(lǐng)，住在這樣的農(nóng)民房并不會讓這些年輕人覺得沒面子?！?/p>

　　在深圳很早有人從事將整棟農(nóng)民房包租之后進(jìn)行轉(zhuǎn)租的營生，但是將原本處于中低端市場的農(nóng)民房包裝成為白領(lǐng)公寓還沒有先例?！斑@種裝修升級的改造并不適合散兵游勇式的簡單包租，看似簡單的裝修升級需要消耗巨大的前期成本，將原本設(shè)計簡單的農(nóng)民房進(jìn)行酒店式管理也有著較大的難度。”黃立沖說。

　　不能忽視的是，協(xié)縱青年匯的最大風(fēng)險在于小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)。雖然黃立沖通過與業(yè)主簽訂租約，而不是直接持有的方式規(guī)避了風(fēng)險，但是一旦與業(yè)主發(fā)生糾紛，很多問題難以得到像普通商品房一樣的清晰法律界定。為此，黃立沖成立了專門的律師團(tuán)隊，按照企業(yè)收購兼并的模式在尋找合適的改造標(biāo)的?！霸讷@取每一處物業(yè)之前，都要對建筑的權(quán)利關(guān)系進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)研?！边@些前期調(diào)研為協(xié)縱青年匯增添了可觀的額外成本，事實上協(xié)縱國際整體實現(xiàn)盈利的時間并不長。雖然近期推出的項目實現(xiàn)了盈利，但是前期的利潤還是主要來自近年來剛剛興起的房地產(chǎn)私募基金業(yè)務(wù)。

　　在小產(chǎn)權(quán)房變身三星級白領(lǐng)公寓的背后，是政府對于小產(chǎn)權(quán)房的尷尬態(tài)度。深圳小產(chǎn)權(quán)房問題由來已久，這些村集體土地之上的建筑目前依然難以得到合法身份，但從根本上取締小產(chǎn)權(quán)房還有著諸多現(xiàn)實障礙。隨著近年房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，小產(chǎn)權(quán)房的市場價值不斷受到關(guān)注，而小產(chǎn)權(quán)房的價格也始終保持著比商品房更快的增速。按照這一趨勢發(fā)展，在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的深圳，必將會誕生出更多的小產(chǎn)權(quán)房價值實現(xiàn)方式，而原本就處于灰色區(qū)域的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，只會變得越來越模糊。

來源：中國證券報　 張昊

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