房地產(chǎn)市場(chǎng)破除壟斷需發(fā)揮民企力量

　　2013年前五個(gè)月，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)升溫。標(biāo)桿房企搶地潮重現(xiàn)，“地王”拍賣中再見(jiàn)央企彪悍身影。眾多央企何以無(wú)法退出房地產(chǎn)業(yè)再成輿論焦點(diǎn)。

　　早在2010年，國(guó)務(wù)院國(guó)資委就曾勒令數(shù)十家非主營(yíng)房地產(chǎn)的央企退出房地產(chǎn)。然而，從現(xiàn)在的實(shí)際情況來(lái)看，執(zhí)行效果卻并不理想。近年來(lái)，央企涉獵高價(jià)地塊、與其他企業(yè)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、存在大量無(wú)法清退的隱性房地產(chǎn)公司及土地資源等現(xiàn)象并未減少。

　　民企處境艱難

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹曾抱怨稱，“一線房地產(chǎn)市場(chǎng)目前基本上是由央企主導(dǎo)，由地方國(guó)企輔助開(kāi)發(fā)，逐漸形成相對(duì)壟斷的市場(chǎng)?！苯?jīng)過(guò)此輪樓市調(diào)控的洗禮之后，“國(guó)進(jìn)民退”現(xiàn)象在房地產(chǎn)行業(yè)越演越烈，國(guó)企與民企充分競(jìng)爭(zhēng)的游戲規(guī)則正逐步式微。

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有生產(chǎn)資料——土地的話，就無(wú)法生產(chǎn)產(chǎn)品，面臨“無(wú)米下鍋”的局面。因此，土地成為了開(kāi)發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)的重中之重。

　　然而，在土地市場(chǎng)上，央企和國(guó)企的財(cái)大氣粗讓民企根本無(wú)力與其競(jìng)爭(zhēng)。深圳一位民企開(kāi)發(fā)商告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，只要是優(yōu)質(zhì)地塊，除非十分有實(shí)力的民企，一般的民企開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)辦法同這些國(guó)企和央企“叫板”，“他們競(jìng)拍時(shí)舉牌根本就不眨眼?！?/p>

　　這位開(kāi)發(fā)商告訴本報(bào)記者，盡管國(guó)資委早前就勒令部分央企退出房地產(chǎn)行業(yè)，但是，依然有許多有錢(qián)的國(guó)企和央企沉迷于房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的暴利而不舍退出，他們一般由于背景雄厚，深得地方政府青睞和偏愛(ài)，甚至提前都會(huì)跟地方政府勾兌好。只要有好點(diǎn)位置的土地，民企基本上沾不上邊。

　　潘石屹也曾感慨說(shuō)，無(wú)比懷念四五年前土地競(jìng)拍市場(chǎng)全是上市公司和民企那個(gè)時(shí)代。

　　上述民企開(kāi)發(fā)商告訴本報(bào)記者，公司已經(jīng)有3年多沒(méi)有在深圳拿地了，深圳的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)太激烈，他們已經(jīng)面臨“斷糧”的風(fēng)險(xiǎn)，下一步他們只能考慮到二三線城市去。

　　中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)中，央企、地方國(guó)企的身影頻頻出現(xiàn)在人們的視線中。房地產(chǎn)作為壟斷競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)，資源稟賦即土地對(duì)企業(yè)后續(xù)發(fā)展至關(guān)重要，國(guó)企憑借資金實(shí)力雄厚、政治背景強(qiáng)硬，往往在競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，對(duì)其他民營(yíng)企業(yè)而言則明顯不公平。這不利于市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)和資源的有效利用，房地產(chǎn)中是否應(yīng)該有國(guó)企存在關(guān)鍵要看制度能否公平以及市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制能否建立。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市調(diào)控不僅沒(méi)有打壓國(guó)有房企，反而激活了國(guó)有房企的競(jìng)爭(zhēng)力。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年下半年，上海、廣州、長(zhǎng)沙、深圳、天津等城市的地王都被央企收入囊中，這些地王共計(jì)耗資251.36億元，占全國(guó)地王總金額的六成以上。去年下半年，保利、中海、中化方興、招商4家央企在其拍地時(shí)共創(chuàng)造出十余塊地王。

　　此外，央企拿地平均溢價(jià)率高企，甚至接近國(guó)土部50%的上限。據(jù)K8黃金灣土地網(wǎng)以全國(guó)100個(gè)城市為樣本測(cè)算，保利拿地的平均溢價(jià)率達(dá)到47%，這一數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)萬(wàn)科20%的溢價(jià)率。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年北京共成交37宗住宅地塊，其中國(guó)企拿走了24塊，占比高達(dá)66%。

　　國(guó)企是否應(yīng)退出

　　中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉告訴本報(bào)記者，房地產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)業(yè)務(wù)比重的不同，國(guó)企在其中的布局也不盡相同。一般而言，非房地產(chǎn)主業(yè)的國(guó)企在地產(chǎn)行業(yè)布局較少、所占的比例也較低。他們涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)一般是通過(guò)旗下控股子公司來(lái)操作的。當(dāng)然也有一些央企就是以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主要收入來(lái)源，像華僑城等，規(guī)格較高、全國(guó)布局，競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力較強(qiáng)，優(yōu)勢(shì)明顯。

　　那么，這些央企和國(guó)企到底應(yīng)不應(yīng)該退出房地產(chǎn)行業(yè)呢?

　　有財(cái)經(jīng)媒體人認(rèn)為，央企退出商業(yè)性房地產(chǎn)業(yè)，應(yīng)成為最高層的戰(zhàn)略決策，全面堅(jiān)決地執(zhí)行;退出主體不應(yīng)只限于“非主業(yè)”央企，而應(yīng)包括所有央企。與此同步，地方國(guó)企也應(yīng)逐步退出房地產(chǎn)業(yè)。在退出商業(yè)性房地產(chǎn)后，在房地產(chǎn)業(yè)卓有建樹(shù)的國(guó)企包括中央和地方可全面轉(zhuǎn)入保障房建設(shè)，更多更好地為國(guó)家分憂，為百姓造福。

　　同時(shí)，在當(dāng)前的商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，雖然有不少央企拼搶生猛，發(fā)展迅速，但是央企作為總體，在全國(guó)商品房銷售總額和銷售收入中的占比不大，其退出不會(huì)對(duì)行業(yè)帶來(lái)直接沖擊，還可為下一步地方國(guó)企的退出做出表率，取得經(jīng)驗(yàn)。

　　韓長(zhǎng)吉?jiǎng)t對(duì)本報(bào)記者表示，作為資源、資金、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，目前還不可能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)。那么，要想促進(jìn)市場(chǎng)效率、公平，打破壟斷，則要充分發(fā)揮民營(yíng)企業(yè)力量，完善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，減少尋租及不正當(dāng)手段的競(jìng)爭(zhēng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作更加公開(kāi)透明。在保障房建設(shè)方面，需要發(fā)揮國(guó)家調(diào)控機(jī)制，平衡市場(chǎng)和政府調(diào)控機(jī)制。

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng)

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