京滬住宅市場庫存回升 結(jié)構(gòu)失衡導(dǎo)致供大于求

房地產(chǎn)市場在政策調(diào)控的背景下仍然一漲再漲，增加市場供量，解決樓市供需矛盾的呼聲在近期愈發(fā)高漲。但業(yè)內(nèi)人士指出，當前一線城市表現(xiàn)出的剛需項目一房難求所透射出的房地產(chǎn)問題，并非簡單增加供應(yīng)能夠解決，供應(yīng)不均衡、存量不均衡是癥結(jié)。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國主要的一二線城市中，截至6月初的庫存為171.73萬套，相比年初的180萬套下調(diào)了5%。下調(diào)最多的城市為北京，從年初的8萬套下調(diào)到6.3萬套。四大一線城市的住宅庫存也從年初的22.7萬套下調(diào)了到19.98萬套。整體市場來看，市場處于供不應(yīng)求狀態(tài)，特別是一二線城市，這也導(dǎo)致了房價在一二線城市繼續(xù)上漲。

　　而同樣來自中原地產(chǎn)市場研究部的一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月初上海市一手房可售面積為1041.3萬平方米。5月上海共有66個批次的項目參與供應(yīng)，共計134.2萬平方米，環(huán)比上漲59.9%，同比上漲66.5%，供應(yīng)面積達到2011年以來月度最高值。

　　北京的期房住宅供應(yīng)環(huán)比、同比也明顯上漲。5月全月期房住宅供應(yīng)套數(shù)為4682套，環(huán)比同比均有上漲，出現(xiàn)了連續(xù)3個月供應(yīng)超過4500套。北京的住宅庫存也在5月出現(xiàn)了上漲，市場出現(xiàn)供大于求，庫存從5月初的最低點60674套，反彈到了月底的63787套。

　　對此，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析，新建住宅庫存的確在減少，這主要是從2012年下半年來樓市成交大漲的表現(xiàn)。庫存的減少的確影響了價格上漲。但目前的庫存非歷史最低。截至日前，北京新建住宅供應(yīng)基本平穩(wěn)，并未出現(xiàn)明顯減少的現(xiàn)象。

　　張大偉認為，中國的房地產(chǎn)已經(jīng)不存在普遍意義上的短缺。一線城市因為人口暴漲需求集中，而三四線城市則出現(xiàn)了明顯的積壓。一線城市也存在少數(shù)人擁有過多房源，而新增人口則部分無力購房。房地產(chǎn)最大的問題不是簡單只增加供應(yīng)能夠解決的，供應(yīng)不均衡、存量不均衡是癥結(jié)。庫存并非影響房價的唯一因素，市場價格是由供需決定，中國樓市的價格還受到政策影響。北京等一線城市因為房價漲幅、城市承載力等原因，樓市調(diào)控已經(jīng)常態(tài)化。北京樓市成交價格目前已經(jīng)停漲，主要影響來自于行政限價。短期來看，可能會抑制供應(yīng)量，但對市場的影響非常直接。而且一旦這一政策執(zhí)行時間拉長，部分項目可能從資金成本的角度考慮加快預(yù)售。從目前來看，市場已經(jīng)逐漸認為政策嚴厲程度超過預(yù)期，考慮平價入市的項目在增加。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在北京“限房價、競地價”政策后取得土地的項目沒有進入市場，起到平抑房價的作用期間，限價政策執(zhí)行的時間起碼會維持到2013年底。高企的資金成本會使房企逐漸選擇加快新建住房的銷售。

來源：中華工商時報

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