房企出海不宜照搬國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)

　　多年狂奔的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎到了歇腳的時(shí)候，飆漲的房?jī)r(jià)引發(fā)了嚴(yán)厲調(diào)控，習(xí)慣了高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)開始向海外尋求保持快速發(fā)展的出路。在這個(gè)背景下，如何順應(yīng)國(guó)外市場(chǎng)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，是每個(gè)向海外拓展的中國(guó)房企必須解決的問題。

　　2012年以來，向海外拓展成為國(guó)內(nèi)眾多規(guī)模房企共同的選擇，這一潮流的背后是國(guó)內(nèi)房企必須面對(duì)的發(fā)展瓶頸。從目前的情況來判斷，樓市調(diào)控必然走向常態(tài)化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依靠土地增值獲取超額利潤(rùn)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，越來越多的房企利潤(rùn)水平開始下降。優(yōu)勢(shì)房企普遍采取擴(kuò)大銷售規(guī)模、加快資金周轉(zhuǎn)的方式來保證利潤(rùn)的增長(zhǎng)，但國(guó)內(nèi)房企必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)是剛需數(shù)量有限，投資投機(jī)需求被調(diào)控限制。

　　國(guó)內(nèi)房企在近十年的房地產(chǎn)牛市中練就了規(guī)模營(yíng)銷、快速周轉(zhuǎn)、融資拓展、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面的優(yōu)勢(shì)。向海外拓展的中國(guó)房企必須將這些在國(guó)內(nèi)練就的優(yōu)勢(shì)在海外變?yōu)楦?jìng)爭(zhēng)力。

　　但由于海內(nèi)外的市場(chǎng)環(huán)境不同，一些房企在國(guó)內(nèi)的優(yōu)勢(shì)，在國(guó)外并不一定能順利轉(zhuǎn)化為競(jìng)爭(zhēng)力。例如大型開發(fā)商在國(guó)內(nèi)具備的相對(duì)融資成本優(yōu)勢(shì)，在國(guó)外融資環(huán)境寬松的環(huán)境下，并不能給房企的競(jìng)爭(zhēng)力加分。而各大房企擅長(zhǎng)的營(yíng)銷策略，在不同的文化背景下，也難以像在國(guó)內(nèi)那樣做到精準(zhǔn)營(yíng)銷。

　　不管是國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，住房都兼有居住和投資屬性，這兩種屬性不可分割。然而，國(guó)內(nèi)樓市近年來的過快發(fā)展使得一些地區(qū)的部分住宅產(chǎn)品的投資屬性得以突出強(qiáng)化，而居住屬性有所削弱。不同的是，在一些住房投資屬性并不突出的國(guó)外市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)開發(fā)商若要順利發(fā)展只能更多地依靠產(chǎn)品的居住品質(zhì)打動(dòng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者。

　　無論是在國(guó)內(nèi)堅(jiān)守還是到國(guó)外拓展，回歸產(chǎn)品的居住屬性都是國(guó)內(nèi)開發(fā)商必須經(jīng)歷的轉(zhuǎn)型。當(dāng)然，我們有理由相信，經(jīng)過多年的發(fā)展歷練，國(guó)內(nèi)開發(fā)商的住宅產(chǎn)品已經(jīng)足以為業(yè)主提供舒適的居住感受以及完善貼心的物業(yè)管理。

　　必須指出的是，中國(guó)開發(fā)商面對(duì)陌生的市場(chǎng)環(huán)境，缺乏經(jīng)驗(yàn)是一種普遍的現(xiàn)象。較早出海的國(guó)內(nèi)房企如萬科，聰明地將海外項(xiàng)目主導(dǎo)權(quán)交予了國(guó)外的合作伙伴。這是因?yàn)?，那些在海外依靠“單打?dú)斗”的國(guó)內(nèi)房企切不可照搬國(guó)內(nèi)的現(xiàn)成經(jīng)驗(yàn)。

　　事實(shí)上，國(guó)外開發(fā)商進(jìn)入中國(guó)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)對(duì)于那些要走出去的房企來說是有益的。比如，在國(guó)內(nèi)開發(fā)商掘金馬來西亞之前，馬來西亞商人郭鶴年家族旗下的嘉里建設(shè)集團(tuán)是最早進(jìn)入中國(guó)的海外開發(fā)商之一。他們經(jīng)歷的一些情況以及應(yīng)對(duì)舉措值得借鑒。此外，國(guó)內(nèi)房企在海外開疆拓土所取得的寶貴經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也極具意義，它打開了一扇窗，將給房企帶來更多可選擇的發(fā)展路徑。

來源：中國(guó)證券報(bào)　 張昊

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