樓市調(diào)控加嚴(yán) 期待細則更“細”

　　根據(jù)國務(wù)院相關(guān)要求，各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要制定本地區(qū)年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。在3月的最后幾天，各主要城市相繼按規(guī)定出臺樓市調(diào)控細則，從限購、限貸、信息聯(lián)網(wǎng)和擴大住房供應(yīng)等方面細化調(diào)控舉措。

　　地方版細則“掐點”出臺

　　在中央要求的地方“國五條”出臺最后時刻，地方版實施細則密集出臺，雖繁簡不一，但已初步勾勒出新一輪房價調(diào)控的政策措施

　　3月25日，廣東率先發(fā)布“國五條”實施細則。此后幾天，幾乎沒有任何動靜。

　　3月的最后一個雙休日，各地“國五條”實施細則千呼萬喚始出來，在期限之前的最后兩天密集出臺。3月30日下午至晚間，北京、上海、重慶3地出臺“國五條”實施細則。3月31日至4月1日，各地實施細則更為密集地出臺。合肥、廣州、深圳、天津、濟南、廈門、南寧、大連、貴陽、武漢、南京、青島、成都、杭州、長沙、鄭州、石家莊、寧波等地相繼公布了房價控制目標(biāo)或出臺了實施細則。但仍有城市未按要求公布。

　　此次，地方版“國五條”細則和房價控制目標(biāo)的公布備受關(guān)注。有輿論認(rèn)為，個別地方的文件十分簡略，有網(wǎng)友甚至統(tǒng)計，某市此次下發(fā)的文件僅100余字，這樣的文件難逃“敷衍”之嫌。應(yīng)該明確的是，一些城市的文件只是針對“一季度之前公布房價控制目標(biāo)”的要求，并不完全屬于地方細則，如濟南市相關(guān)部門負責(zé)人表示，此次只是明確房價控制目標(biāo)及近期重點工作，并非是濟南版“國五條”細則，目前山東省“國五條”細則正在制定中，濟南版細則將在省里細則下發(fā)后研究制定。

　　總體“從嚴(yán)”但寬嚴(yán)不一

　　已經(jīng)出臺的地方版細則，大體呈現(xiàn)從嚴(yán)的態(tài)勢，但仍有一些問題有待進一步細化

　　從已經(jīng)出臺的地方版細則來看，大體呈現(xiàn)從嚴(yán)的態(tài)勢。如北京此次對本市戶籍單身人士限購1套住房；廣東版細則出臺后，原本只是主城區(qū)限購的珠海、佛山如今要求覆蓋全部行政區(qū)域，限購范圍進一步擴大。

　　利率方面，北京提出要提高二套房貸首付比例，廣州、深圳提出必要時提高二套首付比例，天津、北京、上海、重慶等地明確禁發(fā)3套房貸。

　　對于備受關(guān)注的個人住房轉(zhuǎn)讓所得20%征稅問題，北京規(guī)定得較細，對商品房、自建住房、經(jīng)濟適用房等給出了具體計算細則。不過，仍有多地未涉及“20%個稅”問題。據(jù)了解，一些城市的信息化房屋登記系統(tǒng)建立時間并不長，并不掌握較早交易的二手房價格信息，核實房屋原值有一定難度。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示，雖然京滬渝等城市提出出售二手房按所得的20%征個稅，但大多僅停留在重申“國五條”原則的基礎(chǔ)上，對于如何計算房產(chǎn)增值、各種費用如何扣減、各類房屋是否統(tǒng)一征收等問題并無細化規(guī)定。具體操作中，仍有諸多問題需要具體化。

　　對于房價控制目標(biāo)，最嚴(yán)格的仍是北京。在提出房價基本保持穩(wěn)定的同時，北京特別提出降低自住、改善性需求價格。

　　大多數(shù)城市對房價控制目標(biāo)的表述是：房價漲幅低于或不高于人均可支配收入實際增幅。2012年，我國城市居民人均可支配收入增長達到10.1%，扣除2.7%的CPI增速，如果按全國統(tǒng)一數(shù)據(jù)作個假設(shè)，大多數(shù)已出臺的房價控制目標(biāo)為低于7.4%。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前絕大多數(shù)城市房價上漲的幅度都沒有超過人均可支配收入實際增幅，這樣的規(guī)定意義不大。

　　市場將向何處去

　　加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，從而對持有環(huán)節(jié)征稅，也就是征收交易稅，才是解決當(dāng)前住房問題更為有效的措施

　　地方細則出臺后，市場將向何處去？在地方版細則密集出臺后，4月1日股市早盤地產(chǎn)板塊領(lǐng)漲，午后地產(chǎn)板塊持續(xù)強勁。分析人士稱，這似乎與各地“國五條”實施細則基本在預(yù)期之內(nèi)、沒有比“國五條”細則更為嚴(yán)厲有關(guān)。

　　業(yè)內(nèi)較為普遍的觀點認(rèn)為，“國五條”細則落地之后，二手房市場將會陷入冷淡。因為二手房交易要征增值部分20%的稅，一些購房者將會轉(zhuǎn)向一手房市場，大多數(shù)將陷入觀望，對投資投機性購房會起到抑制作用。

　　市場對差價20%征稅最為關(guān)注。財政部財政科學(xué)研究所所長賈康表示，如何核定個稅依據(jù)的“價差所得”仍需有細則。中國社科院經(jīng)濟學(xué)博士馬光遠也表示，對于個稅、房貸等政策，仍需國稅、央行等部門進一步明確，完全依靠地方并不現(xiàn)實。還有人擔(dān)心，在是否能夠核定原值的判斷過程中可能帶來權(quán)力尋租。

　　不少專家進一步呼吁，加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，從而對持有環(huán)節(jié)征稅，也就是征收交易稅，才是解決當(dāng)前住房問題更為有效的措施。此次地方細則中，廣東細則特別提出，對住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)提出時間表，要求今年年底前所有地級以上城市完成個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。

　　北京市房屋中介協(xié)會會長李文杰認(rèn)為，任何交易環(huán)節(jié)的稅費起到的作用都是短期的，未來應(yīng)該盡快將房產(chǎn)稅落實到細則上。

來源：中國經(jīng)濟網(wǎng)—《經(jīng)濟日報》 亢 舒

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