房市十年九調(diào)控不調(diào)炒房會更熱鬧

　　兩會開幕的前兩天，國務(wù)院出臺有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的國五條細(xì)則，再次在市場引發(fā)震動。

　　全國政協(xié)委員、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康認(rèn)為，這是讓百姓吃下定心丸，政府不會放松房價調(diào)控。

　　而在全國人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明看來，選擇這個時候出臺政策，是希望政策的正效應(yīng)通過代表、委員的解讀、討論得到放大，也表明本屆政府一直沒有放棄對房地產(chǎn)調(diào)控的努力。“下屆政府也會延續(xù)本屆政府的政策，調(diào)控的決心沒有動搖?！?/p>

　　然而，市場的反應(yīng)卻同以往不同。今后賣房所得的收入要征收20%的稅？這樣的疑問在所有人心中盤旋。

　　我愛我家是北京一家規(guī)模頗大的房產(chǎn)中介公司，該公司多家門店的負(fù)責(zé)人表示，從3月1日傍晚政策出臺后不久，許多經(jīng)紀(jì)人的手機就響個不停。不少客戶、業(yè)主或者店面周邊的小區(qū)居民干脆直接到門店咨詢調(diào)控新政策，其中近90%的咨詢都是沖著“二手房交易個稅按差額的20%的征收”的政策。

　　“政策具體什么時間開始執(zhí)行？”、“我的房子是不是要按20%的差額繳稅？”幾乎所有來咨詢的客戶都要問這兩個問題。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，新政出臺后，僅3月2日單日的新增買房客戶需求委托量比前一日增長了近三成；新增房源委托量增長了近四成。這家中介公司的咨詢熱線已經(jīng)處于超負(fù)荷運轉(zhuǎn)狀態(tài)。

　　在很多業(yè)內(nèi)人士看來，這樣的市場反應(yīng)有些出乎意料。

　　“房產(chǎn)交易所得征收20%的稅是一個跟進(jìn)的政策，也是過去政策框架中一個用過的政策，只不過這次是重申而已。”賈康對記者說。

　　北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉告訴記者，其實在法律規(guī)定上，房產(chǎn)交易的個人所得稅一直就是20%，只不過這些年并沒有按照這個標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　1993年我國第一次對個人所得稅法進(jìn)行修訂，出現(xiàn)了財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得進(jìn)行征稅的規(guī)定。

　　1993年版的個人所得稅法規(guī)定，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。稅率為20%。房產(chǎn)交易自然屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

　　在此之后，個人所得稅法經(jīng)歷多次修訂，但這一條規(guī)定一直未變。

　　從1993年算起，房產(chǎn)交易所得要繳納20%的稅，這個規(guī)定已經(jīng)存在了20年。

　　1999年，財政部、國家稅務(wù)總局、原建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，就個人出售住房所得征收個人所得稅做出具體規(guī)定，細(xì)化了何為出售住房個人所得，還提出對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

　　2006年，國家稅務(wù)總局發(fā)文，對房產(chǎn)交易所得，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用都被視為可以減除的合理費用。自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，依然免征個人所得稅。

　　此外，國家稅務(wù)總局的這個文件對那些無法確定原有價值的房屋如何征稅做出規(guī)定，“未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的”按交易總價的1%～3%的稅率征稅。

　　實際上，這些年，房產(chǎn)交易所得稅的征收基本上就變成了按交易總價的1%～3%征稅。原因就在于，要弄清楚房屋原值、該減除的合理費用，實在太困難。

　　從表述上來看，國五條細(xì)則在房產(chǎn)交易所得稅上并無變化。

　　“懸念是，自用5年以上且是家庭唯一生活用房轉(zhuǎn)讓所得，還是否免征個人所得稅？”賈康說，如果還有無法弄清楚原值的房屋，該怎么征收所得稅？國五條細(xì)則對此并沒有表述。

　　在賈康看來，政策可能會抑制二手房市場。大家會擔(dān)心，如果要弄清楚原價多少，現(xiàn)價多少，差價是多少，這個房子就沒法買賣了。在市場上，由于所得稅增加的這部分房價肯定會轉(zhuǎn)移到買方身上，而買方有可能就買不了房子。

　　“剛性需求會過度涌向新房市場，造成市場需求的假象，進(jìn)一步推高房價。有人又會不滿。”賈康說，另一方面，很多合理的改善性需求的賣房也會受到抑制。但政策的正效應(yīng)是，投機性的購房行為可能會受到抑制。

　　蔡繼明也有類似的觀點。在他看來，對房產(chǎn)增值部分征稅是遏制投機行為的辦法，可能會導(dǎo)致很多房子由售轉(zhuǎn)租，反倒增加租賃市場的規(guī)模，那樣倒是好事。

　　“但如果住房的需求彈性很小，那這部分稅收的負(fù)擔(dān)就會大部分轉(zhuǎn)移到買房人身上。如果住房的需求彈性很大，因為稅收而漲價的房子就會賣不出去。”蔡繼明說，但現(xiàn)在我國的住房市場中投資性住房、投機性住房各自有多少，空置的住房有多少，官方并沒有公開的數(shù)據(jù)，所以我國的住房需求彈性到底有多大，始終無法搞清。對投機性購房要遏制，但對投資性購房并不能簡單遏制，如果沒有投資性購房，租賃市場就不會存在。

　　從2003年開始，我國對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，10年中已經(jīng)調(diào)控了9次。然而，讓公眾不滿意的是，房價并沒有因為調(diào)控得到遏制。

　　“原因就在于在房產(chǎn)供給上做得還不夠，房價并不是政府要調(diào)控的點。”蔡繼明說，歷次調(diào)控都是在需求上做文章，但在供給上，農(nóng)村集體用地不能自由進(jìn)入市場，各地為招商引資又低價出讓了大量工業(yè)用地，工業(yè)用地浪費很嚴(yán)重。這些都減少了住宅用地的供應(yīng)，如果這些問題能解決，住房的供需矛盾就會得到緩解。如果再從用地功能上進(jìn)行分類，劃定大多數(shù)用地是用于保障住房和自住房，就能夠讓房地產(chǎn)市場進(jìn)入健康發(fā)展軌道。

　　但在賈康看來，如果這10年間沒有這些政策的出臺，出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫和房價大起大落的風(fēng)險會很高，房價可能會比現(xiàn)在還高。

　　“客觀講，這些調(diào)控的政策有不盡如人意的地方，但總體還是使房價的過快上漲得到抑制，壓制了一些不合理上漲的沖動。”賈康說，不調(diào)控，倒房會更熱鬧。

來源：中國青年報

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