掀起城鎮(zhèn)化建設(shè)謀求房地產(chǎn)發(fā)展新機(jī)遇

機(jī)遇城鎮(zhèn)化加速帶來(lái)新一輪地產(chǎn)熱

近期，多個(gè)省份的政府工作報(bào)告均提出“GDP翻番”計(jì)劃，有19個(gè)省份將今年投資增幅目標(biāo)定在20%以上；而在未來(lái)5年的城鎮(zhèn)化率這一指標(biāo)上，安徽省提出力爭(zhēng)達(dá)到55%，河南省表示要提高到52%以上，湖北省則提出要由目前的53.5%提高到58%。部分地方政府制定城鎮(zhèn)化目標(biāo)時(shí)，與投資、擴(kuò)大收入和消費(fèi)等結(jié)合起來(lái)，將城鎮(zhèn)化作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和國(guó)民收入增長(zhǎng)的重要手段。

面對(duì)未來(lái)10億人口的城鎮(zhèn)化，國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵表示，“住房的需求趨勢(shì)不會(huì)改變”，一方面有更多的人口要進(jìn)入城市，城市面臨住宅、棚戶區(qū)改造；另一方面，高收入階層的收入不斷增加，需要增加住房供給。

2012年，以保利、恒大為代表的多個(gè)品牌房企加速在三四線城市布局。其中恒大地產(chǎn)近些年集中下探二、三、四線城市，這些城市占據(jù)其總土儲(chǔ)規(guī)模近80%，在市場(chǎng)中獲得了迅速發(fā)展。碧桂園同樣抓住了區(qū)域城鎮(zhèn)化的機(jī)遇，通過(guò)郊區(qū)化大盤(pán)模式，帶動(dòng)地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，幾年間企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力已躋身一線房企行列。

綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍是城市建設(shè)開(kāi)發(fā)的主體成員之一，是城鎮(zhèn)化的重要力量。大企業(yè)應(yīng)該發(fā)揮標(biāo)桿作用。在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)發(fā)揮參與、建議的作用。未來(lái)十年，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是龍頭企業(yè)仍大有作為。

在農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，產(chǎn)業(yè)發(fā)展必將帶動(dòng)生活居住環(huán)境的變化。泰禾集團(tuán)總裁助理、品牌總監(jiān)沈力男指出，城鎮(zhèn)化不代表房?jī)r(jià)越來(lái)越貴，而代表市場(chǎng)越來(lái)越大。開(kāi)發(fā)商需要把握政策，看好現(xiàn)狀，正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的黃金期；另外，開(kāi)發(fā)商需要在“穩(wěn)”中求進(jìn)，在拿地布局以及人員配置上態(tài)度堅(jiān)決，才能在機(jī)會(huì)來(lái)臨時(shí)把握機(jī)會(huì)。

挑戰(zhàn)企業(yè)集約發(fā)展需先行

十八大報(bào)告提出，加快完善城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機(jī)制，著力在城鄉(xiāng)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等方面推進(jìn)一體化，促進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，形成以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、工農(nóng)互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工農(nóng)、城鄉(xiāng)關(guān)系。

今年2月初，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)批了關(guān)于深化收入分配制度改革若干意見(jiàn)，旨在解決中國(guó)的收入分配不均問(wèn)題。作為中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程中的重要障礙之一，這一文件的批復(fù)顯示了中央堅(jiān)持推進(jìn)改革的決心。摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌認(rèn)為，該意見(jiàn)反映了政府努力向更加包容的增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)型,有利于收入分配的合理化和鼓勵(lì)消費(fèi)。

不過(guò)在新型城鎮(zhèn)化的指導(dǎo)思想下，各地政府在推進(jìn)過(guò)程中卻暴露了種種問(wèn)題。中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所主任陳耀表示，近年來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)化力度很大，不乏有一些地方錯(cuò)誤理解，大量圈地，導(dǎo)致城鎮(zhèn)化質(zhì)量偏低，推進(jìn)過(guò)程也過(guò)于急躁。此外，還有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，過(guò)去10年房地產(chǎn)的瘋狂是否會(huì)在未來(lái)10年重演。

去年年底，國(guó)土部和住建部重新強(qiáng)調(diào)對(duì)樓市從嚴(yán)調(diào)控。與之相伴的是近期各種政策傳言不脛而走，包括首套房貸利率調(diào)高，二套房貸收緊、首付增至7成等。2月20日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)決抑制投資性購(gòu)房，嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。對(duì)于房企而言，城鎮(zhèn)化建設(shè)帶來(lái)的除了機(jī)遇，更多的是挑戰(zhàn)。

萬(wàn)科總裁郁亮認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)再奢望成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主角和支柱產(chǎn)業(yè)，而應(yīng)積極成為城市化、城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中的配套產(chǎn)業(yè)。中共中央黨校教授向春玲表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要從單一樓盤(pán)或者單一項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向城市綜合功能的開(kāi)發(fā)，“城市運(yùn)營(yíng)商將是中國(guó)未來(lái)優(yōu)秀房地產(chǎn)發(fā)展商角逐的最佳高地?！?

專(zhuān)家認(rèn)為，中國(guó)城市化正在告別粗放型發(fā)展模式，城市運(yùn)營(yíng)是中國(guó)未來(lái)城市綜合發(fā)展的必然模式。房地產(chǎn)企業(yè)作為參與未來(lái)城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要組成部分，應(yīng)爭(zhēng)取有限資源的最大化利用，在配套服務(wù)業(yè)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，逐步提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的品質(zhì)，而這對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了更高、更專(zhuān)業(yè)的要求。

新型城鎮(zhèn)化要求城市功能向集約化發(fā)展，這就要求開(kāi)發(fā)商具有規(guī)模化、高效化、標(biāo)準(zhǔn)化的特質(zhì)，具備更為專(zhuān)業(yè)的城市綜合開(kāi)發(fā)能力，能對(duì)城市區(qū)域進(jìn)行整體成片開(kāi)發(fā)。而這對(duì)于處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的房企來(lái)說(shuō)，面臨的將是必須轉(zhuǎn)型和升級(jí)的契機(jī)與挑戰(zhàn)。

來(lái)源：搜房網(wǎng)

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