預(yù)計2013樓市將繼續(xù)回暖房價漲幅有限

　　核心提示：預(yù)計2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍將維持緩慢回升態(tài)勢，行業(yè)將繼續(xù)穩(wěn)步回升，銷售形勢會進一步好轉(zhuǎn)，房價仍存上漲壓力但預(yù)計漲幅不會太大，供求結(jié)構(gòu)失衡將加大一線城市“剛需”型房源價格上漲壓力?！?/p>

　　在剛剛過去的2012年，房地產(chǎn)行業(yè)在震蕩中企穩(wěn)回升?？傮w來看，2012年全國樓市銷售情況較2011年明顯好轉(zhuǎn)，尤其京滬深等一線城市樓市全年成交量同比增長明顯。伴隨著樓市銷量回升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對行業(yè)預(yù)期趨于穩(wěn)定樂觀，拿地次數(shù)和新開工面積均開始增加。

　　從相關(guān)主管部門傳遞的信號來看，中央將繼續(xù)堅持當(dāng)前的調(diào)控政策不動搖，涉及樓市發(fā)展的長效機制建設(shè)或?qū)⑻崴?。在此背景下，預(yù)計2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍將維持緩慢回升態(tài)勢，行業(yè)將繼續(xù)穩(wěn)步回升，銷售形勢會進一步好轉(zhuǎn)，房價仍存上漲壓力但預(yù)計漲幅不會太大，供求結(jié)構(gòu)失衡將加大一線城市“剛需”型房源價格上漲壓力。

　　2012年樓市“先抑后揚”，預(yù)計今年1月延續(xù)回升態(tài)勢

　　2012年，樓市整體呈“先抑后揚”走勢。受調(diào)控政策和節(jié)日因素雙重影響，2012年年初樓市表現(xiàn)低迷，開發(fā)商對后市普遍持悲觀預(yù)期。但自第二季度以來，在信貸環(huán)境趨于寬松、地方“保剛需”政策出臺等情況下，開發(fā)商抓住剛需釋放的時間窗口，主動順應(yīng)市場形勢“以價換量”，樓市銷量回升態(tài)勢一直持續(xù)到七八月份。隨后的“金九銀十”樓市成交量雖未現(xiàn)大幅反彈，但仍保持高位運行，并在11月份和12月份出現(xiàn)“淡季旺銷”行情。

　　一線城市樓市成交量增幅明顯，并帶動房價漲勢加快。據(jù)新華社房地產(chǎn)價格監(jiān)測系統(tǒng)監(jiān)測， 2012年京滬深等一線城市樓市成交量較2011年增長明顯。2012年，北京新建商品住宅全年簽約118402套，同比增長34%，二手商品住宅全年簽約141217套，同比增長19%。上海、深圳2012年新建商品住宅成交量同比亦有明顯增長。其中，上海共成交136868套，同比增長近9%；深圳成交量為39332套，同比增長23%。成交價格方面，2012年下半年以來，北京、上海、深圳的新房和二手房市場交易日趨活躍，開發(fā)商逐步從“降價換量”轉(zhuǎn)為“縮量保價”，部分重點成交區(qū)域的二手房業(yè)主提價現(xiàn)象也較為普遍。

　　樓市成交活躍態(tài)勢持續(xù)到2013年年初。在元旦假期結(jié)束后，隨著購房需求的逐步釋放，一線城市商品住宅成交量均出現(xiàn)回升。據(jù)新華社房地產(chǎn)價格監(jiān)測系統(tǒng)監(jiān)測， 2013年1月上旬，監(jiān)測的18個重點城市新建商品住宅成交量同比均有大幅度增加。北京、上海、廣州、深圳增幅分別為81%、74%、99%、109%，杭州、大連、福州、長春、天津、昆明、成都、?？?、南京、長沙，增幅分別為382%、239%、213%、212、190%、167%、148%、116%、112%、104%。

　　預(yù)計農(nóng)歷春節(jié)前多數(shù)城市樓市成交量還將快速回升。以深圳為例，從往年情況來看，元旦后至春節(jié)期間是深圳二手房市場成交淡季，但今年以來，剛性和改善性購房需求入市積極性還在增加，特別是部分改善性房源成交比例上升。1月份，深圳二手住宅成交量有望達到9000套以上，成交價格也將保持小幅上漲態(tài)勢。

　　2013年樓市調(diào)控從嚴(yán)總基調(diào)將不變，長效機制建設(shè)或?qū)⑻崴?

　　展望2013年樓市政策走向，為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成效，防止市場出現(xiàn)反彈，穩(wěn)定市場預(yù)期，政府抑制不合理住房需求的大方向不會變化，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持穩(wěn)中趨緊態(tài)勢，地方突破限購“救市”的舉措將繼續(xù)被叫停。

　　在2012年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部強調(diào)2013年要繼續(xù)堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，首先要繼續(xù)貫徹落實好既有調(diào)控政策，商品住房限購政策要繼續(xù)實施，凡是放松調(diào)控致使房價過快上漲的城市，將繼續(xù)采取措施并會同監(jiān)察部對其進行約談直至問責(zé)。此外，住建部表示將配合有關(guān)部門繼續(xù)加快推進房產(chǎn)稅改革試點擴大工作，加快研究以財稅金融等經(jīng)濟法律手段為主的房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制，構(gòu)建符合我國國情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系。

　　在土地宏觀調(diào)控方面，近日召開的全國國土資源工作會議明確提出，要堅持房地產(chǎn)用地調(diào)控政策不動搖，根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢，普通商品住房用地供應(yīng)要確保不低于過去5年年均實際供應(yīng)，保持土地市場平穩(wěn)運行。加強對閑置土地和各類違規(guī)違約用地行為的查處，促進已供土地開發(fā)利用。各地要對房地產(chǎn)大企業(yè)和大地塊名單加強監(jiān)督并實現(xiàn)制度化、常態(tài)化。

　　據(jù)了解，發(fā)改委、住建部已開始就房地產(chǎn)調(diào)控長效機制進行會商和協(xié)調(diào)，住建部已將“配合有關(guān)部門，加緊對建立金融、財稅等手段為主的房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制進行研究”作為2013年將要開展的重點工作之一。國務(wù)院總理溫家寶1月15日在財政部調(diào)研時還強調(diào)，從中長期來看，有兩項重大的稅制改革要認真研究，其中一項就是改革房地產(chǎn)稅收制度，逐步建立起覆蓋住房交易、保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

　　由此可見，調(diào)控政策保持穩(wěn)定是2013年的樓市主基調(diào)，在確保政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，包括金融、信貸、財稅、土地、普通商品住房供給等多方面在內(nèi)的市場化長效機制建設(shè)或?qū)⒓铀佟?

　　2013年房價仍存上漲壓力但漲幅將有限

　　值得注意的是， 2013年房價上漲壓力仍然存在。這主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　首先，從政策面來看，2012年下半年以來，相關(guān)主管部門多次重申樓市調(diào)控不動搖，但隨著市場對政策效應(yīng)的逐步消化，相關(guān)政策措施對市場的影響也在減弱。

　　其次，從供應(yīng)面來看，全國房屋新開工面積從2012年4月份開始出現(xiàn)負增長，盡管目前新開工面積回升和土地購置面積降幅有所收窄，但主要是大型房企投資意愿上升所致，多數(shù)中小房企投資意愿不足，甚至考慮收縮轉(zhuǎn)型，這將影響未來一到兩年的商品房新增供應(yīng)量。

　　數(shù)據(jù)來源：新華社多媒體數(shù)據(jù)庫

　　此外，專家指出，從近幾年來的調(diào)控實踐看，信貸政策對樓市的影響非常關(guān)鍵。如果2013年信貸政策出現(xiàn)進一步寬松，住房需求入市的步伐會繼續(xù)加快，供求矛盾帶來的房價上漲壓力也會更加突出，這在一線城市表現(xiàn)將會更為明顯。中國人民大學(xué)金融與證券交易所近日發(fā)布的報告認為，總體略向?qū)捤傻呢泿耪攮h(huán)境將會增加投資和信貸。

　　世聯(lián)地產(chǎn)2012年年報數(shù)據(jù)顯示，成交大幅上揚帶動了不少城市消化樓市庫存的能力。北京、上海、廣州、深圳等一線城市樓市庫存去化周期分別降至8.2個月、19.2個月、14.2個月和9.0 個月，特別是一線城市90平方米以下的中小戶型房源量僅占庫存總量的19%，“剛需”型房源供求結(jié)構(gòu)失衡將加大價格上漲壓力。

　　多家機構(gòu)也分析認為2013年房地產(chǎn)銷售形勢將會出現(xiàn)回升態(tài)勢。國家信息中心預(yù)計，2013年房地產(chǎn)銷售形勢會明顯好轉(zhuǎn)，全年商品房和商品住宅銷售面積將達到12.39億平方米和11.04億平方米，分別增長15.4%、15.2%。在價格方面，隨著政策趨穩(wěn)和房屋銷售形勢好轉(zhuǎn)，房價將重現(xiàn)漲勢，但漲幅不會過高。中國指數(shù)研究院預(yù)計，2013年商品房銷售額繼續(xù)回升，銷售面積延續(xù)2012年的漲勢，漲幅將略有放大。

來源：新華08網(wǎng)

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