產業(yè)地產“肥肉”多房地產企業(yè)扎堆涌入

　　繼商業(yè)地產、旅游地產和養(yǎng)老地產之后，房地產領域的又一細分領域——產業(yè)地產正在引發(fā)開發(fā)商熱捧，來自行業(yè)機構的最新統(tǒng)計顯示，目前國內排名前20的房地產商，有一半以上涉足于產業(yè)地產。隨著新型工業(yè)化的大力推進、千億產業(yè)集群和園區(qū)建設，重慶正在成為產業(yè)地產的“兵家必爭之地”。與此同時，招商難度大、盈利模式堪憂也困擾著剛起步的產業(yè)地產行業(yè)。

　　行業(yè)：巨頭紛紛涉足產業(yè)地產

　　新年剛過，大渡口建橋工業(yè)園的天安數碼城內，5家企業(yè)已經入駐，“年后，已簽約的近百家企業(yè)將會集中入駐?！碧彀矓荡a城副總經理李廣磊指著20萬平方米已經竣工的一期工程告訴商報記者。

　　而在兩江新區(qū)的蔡家組團，占地615畝的“光電工谷”一期工程已經投入使用。作為西南地區(qū)最大的工業(yè)地產開發(fā)商，打造“光電工谷”的重慶盈田職業(yè)副總經理劉建華告訴商報記者，公司在重慶的項目已有8個?！爱a業(yè)地產主要依托園區(qū)，為企業(yè)用戶打造發(fā)展平臺，包括生產場所、辦公場所以及生活配套場所，就是工業(yè)小區(qū)的概念?！眲⒔ㄈA解釋說。

　　來自著名房地產戰(zhàn)略策劃咨詢機構“王志綱工作室”的最新統(tǒng)計顯示，目前國內排名前20的房地產商，有一半以上涉足于產業(yè)地產，并成立了專門的市場研發(fā)部門。商報記者不完全統(tǒng)計，開發(fā)商中包括萬達、復地、富力等大開發(fā)商在內，均已涉足產業(yè)園區(qū)運營領域。以產業(yè)園區(qū)開發(fā)為主的華夏幸福600340，SH2011年銷售額達到165億元。

　　原因：綜合毛利率在40%以上

　　“天安數碼城選擇重慶的一個重要原因，正是看中重慶的工業(yè)基礎和增長勢頭。”李廣磊則告訴商報記者。去年8月，重慶召開推進新型工業(yè)化大會，明確提出“十二五”期間建成七大千億級產業(yè)集群和30個百億級產業(yè)集群。園區(qū)建設和產業(yè)集群推進，無疑為已經進入或者準備進入產業(yè)地產領域的開發(fā)商，注入了一針“強心劑”。

　　“房地產企業(yè)看中產業(yè)地產，主要受高盈利性和低投入的驅使?！蓖咦稍冄芯恐行姆治鰩熖茋鴾澱f。重慶大學建設管理與房地產學院教授劉貴文也表示，“產業(yè)地產的周轉率和收益率都要遠遠高于住宅，所以容易吸引開發(fā)商?！?/p>

　　同策咨詢的報告顯示，從歷年產業(yè)地產開發(fā)上市企業(yè)披露年報來看，綜合毛利率基本在40%以上，甚至超過60%。劉建華也告訴商報記者，“一般來說，住宅和商業(yè)地產的收益率不到5%，而產業(yè)地產則可以達到8%。”

　　縱深：招商難成最大門檻

　　然而，剛剛起步的產業(yè)地產，看似大蛋糕，對開發(fā)商而言，似乎更是一根難啃的“硬骨頭”。

　　“招商難是最大的門檻?！眲⒔ㄈA告訴商報記者，產業(yè)地產和住宅地產開發(fā)模式不同，需要了解企業(yè)的需求，比如建設的廠房層高甚至貨運電梯的安排，具備很強的專業(yè)性，“沒有形成集聚效應，不能滿足企業(yè)客戶需求，很難吸引大量企業(yè)入駐?！?/p>

　　劉貴文表示，“產業(yè)地產投資周期較長，普遍的投資回報期在5~8年左右，這也是開發(fā)商面臨的一大難題。”

　　“模式也是一大挑戰(zhàn)。”唐國湞表示，對于開發(fā)商而言，如何成功的實現模式復制也是一大困難。

　　出路：做好定位走專業(yè)化之路

　　據了解，目前產業(yè)地產開發(fā)企業(yè)的盈利模式有房產銷售、物業(yè)租賃、物業(yè)經營、土地批租、基礎設施建設五種，其中前兩種是開發(fā)商的主要盈利模式?！皩τ谵D型的開發(fā)商而言，選擇合適的開發(fā)模式至為重要?！碧茋鴾澖ㄗh說，開發(fā)商要找好自己的定位，對市場要有前瞻性的規(guī)劃做好充足的準備，“招商的問題上，一方面要在布局選擇上科學預判，同時加強營銷創(chuàng)新?！?/p>

　　劉貴文則建議走專業(yè)化之路?！爱a業(yè)地產成功的關鍵是定位，目前產業(yè)地產正在由加工型工業(yè)為主，轉向新能源、新加工以及高科技通訊等新興行業(yè)，開發(fā)商要精準定位，走專業(yè)化之路，做專業(yè)化的園區(qū)，同時從選址到招商都要與城市格局緊密聯系。”

來源：華龍網

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