調(diào)查稱(chēng)房產(chǎn)稅傳聞讓商業(yè)地產(chǎn)慌神

小商鋪經(jīng)營(yíng)者舉步維艱 電商沖擊傳統(tǒng)百貨市場(chǎng)

　　新建購(gòu)物中心零售冷清 人均消費(fèi)額減少 投資者開(kāi)始謹(jǐn)慎入市

　　近期，有關(guān)房產(chǎn)稅征收的傳聞甚囂塵上，有消息稱(chēng)，房產(chǎn)稅征收擴(kuò)容將率先從經(jīng)營(yíng)性物業(yè)入手。作為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)主要部分的商鋪，將直接受其沖擊，而以往被認(rèn)為收益最為穩(wěn)定的購(gòu)物中心型商業(yè)目前也面臨著被電商沖擊、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)意愿下降、商家開(kāi)店計(jì)劃縮減等多重威脅，房產(chǎn)稅到底應(yīng)該從誰(shuí)征起？是擁有數(shù)套房產(chǎn)的投機(jī)性買(mǎi)家，還是商業(yè)的投資者？如果從經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)入手，商鋪投資者將會(huì)遇到怎樣的難題？《廣廈時(shí)代》近期對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。

　　業(yè)主預(yù)支房產(chǎn)稅帶來(lái)的成本增加

　　對(duì)于一些本來(lái)利潤(rùn)就不高的商戶(hù)影響很大

　　商鋪?zhàn)饨鹕蠞q 逼退小商戶(hù)

　　在京經(jīng)營(yíng)小吃四年的小李最近打算關(guān)店回老家，促成他有這個(gè)想法的主要原因就是房東再次提高了房租。《廣廈時(shí)代》了解到，像這樣因?yàn)樽饨鹕蠞q而放棄經(jīng)營(yíng)的店主并不在少數(shù)，尤其是住宅實(shí)行調(diào)控以來(lái)，商鋪市場(chǎng)的租金持續(xù)上漲，無(wú)論是商鋪的業(yè)主還是經(jīng)營(yíng)者對(duì)于商鋪?zhàn)饨鸬纳蠞q預(yù)期都在逐步提高，而對(duì)于房產(chǎn)稅征收的預(yù)期，更讓業(yè)主將房租價(jià)格漲在了前頭。

　　租金大漲只能選擇關(guān)店

　　小李經(jīng)營(yíng)的是一間鹵味店，面積10平方米左右，在團(tuán)結(jié)湖的一個(gè)街口。四年前，他開(kāi)始在此做生意，與房東每年簽一次租金協(xié)議。

　　去年，該處店面的月租金為7000元，對(duì)于小李所經(jīng)營(yíng)的生意，這一租金水平帶來(lái)的壓力已經(jīng)很大，沒(méi)想到年底房東又告訴他，明年租金又要上漲，而且這次一下就漲了3000元。小李告訴我們，房東表示因?yàn)樗抢献饪停派蠞q這些，不然還會(huì)高。一開(kāi)始，小李覺(jué)得，房東是看他租了幾年，累積了不少回頭客，篤定他不會(huì)搬走，所以才獅子大開(kāi)口，可是通過(guò)他和周?chē)鷰准疑啼伒慕?jīng)營(yíng)者了解，租金上漲已經(jīng)是大家都面臨的難題，以去年的租金繼續(xù)承租，基本不可能。

　　面對(duì)這樣的情況，小李表示，物價(jià)上漲已經(jīng)讓成本漲了不少，租金再漲，他真的承受不起。東西漲價(jià)，老顧客也不一定會(huì)買(mǎi)賬。他只能先去周邊轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，看看稍微偏點(diǎn)兒的位置能否租到個(gè)便宜鋪?zhàn)樱蝗恢荒荜P(guān)店回老家。

　　業(yè)主預(yù)支房產(chǎn)稅帶來(lái)的成本增加

　　當(dāng)問(wèn)到小李，知不知道經(jīng)營(yíng)性物業(yè)征收房產(chǎn)稅的模式有可能發(fā)生變化時(shí)，小李表示，沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)，而且也沒(méi)聽(tīng)說(shuō)房東交這個(gè)稅，他交的租金也沒(méi)有過(guò)發(fā)票?！稄V廈時(shí)代》詢(xún)問(wèn)了多家小商鋪業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者，均表示不太了解，但是對(duì)于最近關(guān)于房產(chǎn)稅的新聞，有一些關(guān)注。

　　在定福莊某商住樓投資了一處底商的程女士就表示，她關(guān)注到一些關(guān)于房產(chǎn)稅要從經(jīng)營(yíng)性物業(yè)入手的消息，心里有些擔(dān)心。今年簽租賃合同的時(shí)候，就把房租提高了15%?！拔乙膊恢勒呤裁磿r(shí)候出，萬(wàn)一年中出了，合同還是一年的，不就虧大了?！?/p>

　　永盛地產(chǎn)總經(jīng)理張翰坤就指出，相比大型商業(yè)地產(chǎn)，小商鋪業(yè)主更看重租金收益，房產(chǎn)稅征收方法的調(diào)整帶來(lái)的成本上漲，他們自然不愿意承擔(dān)，必然會(huì)轉(zhuǎn)嫁到租戶(hù)身上，這對(duì)于一些本來(lái)利潤(rùn)就不高的小商戶(hù)影響很大，部分商戶(hù)就會(huì)被擠出市場(chǎng)。

　　人氣低迷 開(kāi)店計(jì)劃縮減 購(gòu)買(mǎi)力下降 房產(chǎn)稅預(yù)期減緩?fù)顿Y者腳步

　　房產(chǎn)稅會(huì)澆滅商業(yè)地產(chǎn)上升苗頭嗎

　　商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀一：品牌店受電商沖擊 只試不買(mǎi)消費(fèi)者增多

　　雙十一“光棍節(jié)”單日，支付寶[微博]總銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn)191億元已經(jīng)成為近期商業(yè)市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)話(huà)題。在人們關(guān)注后雙十一時(shí)代，電子商務(wù)還將有怎樣的新動(dòng)作的同時(shí)，電子商務(wù)對(duì)于傳統(tǒng)商業(yè)市場(chǎng)的沖擊也再一次擺到商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者的面前。

　　在某大型購(gòu)物中心的一家女裝品牌店內(nèi)，導(dǎo)購(gòu)小呂表示，他們品牌在好多電商平臺(tái)上都開(kāi)設(shè)有店鋪，而且價(jià)格普遍低于門(mén)市價(jià)。最近她就發(fā)現(xiàn)，越來(lái)越多顧客在他們店里只是試穿，“有時(shí)穿上五六件都不買(mǎi)”。小呂還觀察到，這些顧客在試穿到滿(mǎn)意的衣服時(shí)，就會(huì)翻起衣服的吊牌反復(fù)看。起初她以為顧客是在關(guān)注衣服的成分，后來(lái)才發(fā)現(xiàn)，他們是在記錄衣服的編碼。小呂表示，其實(shí)她有時(shí)也和這些顧客一樣，在商場(chǎng)里看中了什么衣服，回家會(huì)在網(wǎng)上尋找，看能不能拿到更合適的價(jià)格。她還介紹，其實(shí)除了各個(gè)電商平臺(tái)的旗艦店，淘寶上還有很多代購(gòu)。像有一些在網(wǎng)絡(luò)上只銷(xiāo)售舊款的品牌，通過(guò)代購(gòu)也可以以不錯(cuò)的折扣買(mǎi)到最新款式。

　　像這樣商場(chǎng)試穿，網(wǎng)上購(gòu)買(mǎi)的購(gòu)物方式，已經(jīng)開(kāi)始逐漸成為一種普遍現(xiàn)象。尤其是商場(chǎng)的主力消費(fèi)群體白領(lǐng)女性，更將這種購(gòu)物方式看做一種時(shí)尚。就職于某咨詢(xún)公司的宋小姐就告訴我們，他們平時(shí)最喜歡在網(wǎng)上尋找各種優(yōu)惠券，算下來(lái)也就省幾十塊錢(qián)，而線下試、網(wǎng)上買(mǎi)的方式，有時(shí)一省就是幾百塊，何樂(lè)而不為。宋小姐還表示，有時(shí)她為緩解只試不買(mǎi)的尷尬，會(huì)選擇在商場(chǎng)買(mǎi)個(gè)打折也便宜不了多少的小件商品，大件在網(wǎng)上購(gòu)買(mǎi)。

　　一線銷(xiāo)售人員感受到電商為傳統(tǒng)百貨市場(chǎng)帶來(lái)寒意的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)者也有直觀的感受。9月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林就曾在萬(wàn)達(dá)商業(yè)年會(huì)上表示，今年以來(lái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)客流量增長(zhǎng)放緩，單個(gè)顧客平均銷(xiāo)售金額下降10%，商家開(kāi)店計(jì)劃也出現(xiàn)較大幅度的下降。

　　商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀二：新興購(gòu)物中心人氣低迷 餐飲、百貨差距大

　　近日，北京新世界百貨崇文店上演60小時(shí)“不打烊”店慶活動(dòng)，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，活動(dòng)期間，新世界總銷(xiāo)售額突破3億元，客流量逾100萬(wàn)人次。但與新世界百貨這個(gè)老牌商場(chǎng)相比，很多新興購(gòu)物中心還依然門(mén)可羅雀。

　　位于北三環(huán)的大鐘寺中坤廣場(chǎng)，引進(jìn)了王府井百貨旗下的年輕品牌HQ尚客百貨，雖已開(kāi)業(yè)兩年，但人氣始終不足。相比地下的家樂(lè)福和一些餐飲品牌店，百貨內(nèi)可以稱(chēng)得上冷清。有網(wǎng)友就在大眾點(diǎn)評(píng)網(wǎng)[微博]上感慨：“地方很大，品牌也不少，可總體感覺(jué)就是很冷清，沒(méi)有什么想要買(mǎi)東西的欲望?！?/p>

　　和HQ尚客類(lèi)似的還有另一個(gè)地標(biāo)性購(gòu)物中心朝陽(yáng)大悅城。經(jīng)歷了大面積業(yè)態(tài)調(diào)整的朝陽(yáng)大悅城，撤出主力店永旺百貨，引進(jìn)優(yōu)衣庫(kù)、無(wú)印良品、zara等快時(shí)尚品牌，這對(duì)朝陽(yáng)大悅城來(lái)說(shuō)，也是一種必然。開(kāi)業(yè)兩年來(lái)，朝陽(yáng)大悅城的餐飲及娛樂(lè)部分率先在區(qū)域確定地位，但購(gòu)物卻一直不溫不火。在朝陽(yáng)大悅城內(nèi)隨機(jī)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，他們或是結(jié)伴到此看電影，或是前來(lái)聚餐，但卻鮮有專(zhuān)為購(gòu)物到朝陽(yáng)大悅城。他們逛百貨的目的主要有兩個(gè)，消磨等待電影開(kāi)場(chǎng)的時(shí)間和酒足飯飽之后的消食。當(dāng)被詢(xún)問(wèn)是否有購(gòu)物打算，他們也表示基本不會(huì)，除非遇到合適的。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，餐飲、影院等配套可替代性不強(qiáng)，電子商務(wù)等商業(yè)模式對(duì)其沖擊有限，但單純的百貨商品就更容易受市場(chǎng)影響，因此新興購(gòu)物中心想要累積人氣所需時(shí)間也在逐漸加長(zhǎng)。

　　商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀三：房產(chǎn)稅預(yù)期減緩?fù)顿Y腳步 商業(yè)地產(chǎn)率先被波及

　　傳統(tǒng)實(shí)體商業(yè)的低迷也同樣反映在商業(yè)地產(chǎn)居高不下的空置率上。第一太平戴維斯研究數(shù)據(jù)顯示，2012年第三季度，北京優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心空置率為10.1%，CBD商圈空置率約為12%。較高的空置率同時(shí)帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)招租的困難，商業(yè)地產(chǎn)的持有人無(wú)法獲取穩(wěn)定、較高的收益。

　　據(jù)了解，很多擁有較高人氣的品牌店，在選址時(shí)，會(huì)對(duì)物業(yè)持有人提出各種要求，招商補(bǔ)貼、貼裝修、“倒包租”、“抽流水”等租賃方式屢見(jiàn)不鮮。

　　一方面是商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的慘淡，另一方面，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)各項(xiàng)利空的預(yù)期也讓很多商業(yè)地產(chǎn)投資人減緩?fù)顿Y腳步。王健林在接受媒體采訪時(shí)就表示，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題的高峰應(yīng)該是在兩到三年以后。在他看來(lái)，做商業(yè)地產(chǎn)要重視商業(yè)資源，應(yīng)先把商業(yè)資源做好再來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)，而很多企業(yè)并不是這樣。也有商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)＜抑赋觯谧≌袌?chǎng)遭遇宏觀調(diào)控之后，很多房企盲目轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，前期鋪墊工作有限，這樣建起的商業(yè)地產(chǎn)將在未來(lái)兩三年集中上市，必然會(huì)帶來(lái)很多問(wèn)題。

　　另外，關(guān)于房產(chǎn)稅征收即將擴(kuò)容的消息再次為商業(yè)地產(chǎn)蒙上一層陰霾。有消息稱(chēng)，房產(chǎn)稅擴(kuò)容將率先從經(jīng)營(yíng)性物業(yè)入手，這也再次拉低了商業(yè)地產(chǎn)投資者的投資預(yù)期。按照北京市施行《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的細(xì)則，企業(yè)、事業(yè)單位房產(chǎn)，不論自用還是出租均按征收月份前一個(gè)月的月末賬面房產(chǎn)原值，一次減除百分之三十后的余值，計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，稅率為1.2%；其他單位和個(gè)人出租的房產(chǎn)，以租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)房產(chǎn)可以免納房產(chǎn)稅。而據(jù)研究人員透露，房產(chǎn)稅向全國(guó)擴(kuò)圍，最可能采用的方式就是借鑒湖北鄂州的改革方式，將按照房產(chǎn)原值征稅的標(biāo)準(zhǔn)，改為按照市場(chǎng)評(píng)估值征收。這也意味著房產(chǎn)稅的征收額度由靜態(tài)變?yōu)閯?dòng)態(tài)，隨著房?jī)r(jià)的上漲，房產(chǎn)稅也會(huì)相應(yīng)提高。

　　有投資者就表示，如果投資商業(yè)地產(chǎn)的稅負(fù)繼續(xù)加重，后期的回報(bào)又不能保持穩(wěn)定，又享受不到房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的資產(chǎn)增值，他將放棄對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資。

　　業(yè)界觀點(diǎn)

　　房產(chǎn)稅擴(kuò)容選擇經(jīng)營(yíng)性物業(yè)入手不利于拉動(dòng)內(nèi)需

　　李亞明

　　北京漢博商業(yè)投資管理有限公司副總裁

　　經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的房產(chǎn)稅一直在收取，如果未來(lái)改為按照經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的評(píng)估價(jià)值征收房產(chǎn)稅，一方面在人員成本上會(huì)有很大的消耗，需要大量的機(jī)構(gòu)和人員參與評(píng)估；另一方面，需要一個(gè)明確的、專(zhuān)業(yè)的、令人信服的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)如果沒(méi)有考慮周全，房產(chǎn)稅的改革就有可能變成一種政府的尋租行為。

　　房產(chǎn)稅的擴(kuò)容，不能因?yàn)樽≌袌?chǎng)的復(fù)雜和牽扯利益的廣泛，就將板子打到商業(yè)地產(chǎn)之上。商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)的發(fā)展剛開(kāi)始轉(zhuǎn)好，作為承載居民消費(fèi)的實(shí)體場(chǎng)所，對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需有著重要的作用，在消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力下降、商家開(kāi)店計(jì)劃縮減的當(dāng)下，再為商業(yè)地產(chǎn)添加負(fù)擔(dān)，不是明智之舉。

　　政策方向

　　應(yīng)該是為商業(yè)地產(chǎn)松綁

　　張家鵬RET睿意德執(zhí)行董事

　　房產(chǎn)稅在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)中的征收一直存在，目前經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所納稅率已經(jīng)不算低了。改變征稅方法是沒(méi)有問(wèn)題的，但一定要明確改變的方向和評(píng)估的方法，是為商業(yè)地產(chǎn)增加負(fù)擔(dān)還是減輕壓力。我認(rèn)為如果評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)是采用租金推算法，那得出的結(jié)論相對(duì)較為科學(xué)，而如果是按照區(qū)域售價(jià)來(lái)評(píng)估，就會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題，首先商業(yè)地產(chǎn)十分復(fù)雜，普通商鋪與購(gòu)物中心中的商鋪價(jià)值肯定有很大區(qū)別。其次，目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)租售比基本處于失衡狀態(tài)，價(jià)格有虛高現(xiàn)象，而在正常的市場(chǎng)中，商用物業(yè)應(yīng)主要依靠租金來(lái)獲得收益，按照售價(jià)評(píng)估征稅，容易造成稅負(fù)過(guò)重的情況。

　　拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的三駕馬車(chē)出口、投資、消費(fèi)中，長(zhǎng)期以來(lái)，出口和投資都占了經(jīng)濟(jì)中的較大比重。出口目前面臨轉(zhuǎn)型，需要一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，而投資在GDP中所占的比重已經(jīng)接近極值，因此未來(lái)消費(fèi)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中最值得期待的動(dòng)力。要擴(kuò)大消費(fèi)，必然要抑制物價(jià)，降低流通成本，活躍市場(chǎng)，而商業(yè)地產(chǎn)正是消費(fèi)重要的載體之一，因此國(guó)家應(yīng)該在政策上更多地為商業(yè)地產(chǎn)松綁，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的良好發(fā)展。

　　房產(chǎn)稅的擴(kuò)容

　　將帶動(dòng)租金的上漲

　　張翰坤永盛地產(chǎn)總經(jīng)理

　　房產(chǎn)稅的征收擴(kuò)容是大的趨勢(shì)，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策之后，為保證調(diào)控成果的穩(wěn)定性，房產(chǎn)稅作為新一輪的過(guò)渡性政策，是十分必要的。但房產(chǎn)稅的征收，也必然帶來(lái)房產(chǎn)持有成本的增加。

　　總體來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的持有者影響并不大。由于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)房產(chǎn)稅一直在征收，新的政策帶來(lái)的只是稅額的增加，這種調(diào)整接受起來(lái)會(huì)比較容易。但該稅額的增加相應(yīng)也會(huì)帶動(dòng)租金的上漲，而且商業(yè)地產(chǎn)是以取得收益為目的，如果征收租金收入10%的房產(chǎn)稅，租金的上漲將必然大于10%。羊毛出在羊身上，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的持有成本將加碼轉(zhuǎn)嫁至租戶(hù)身上，租戶(hù)會(huì)將其再轉(zhuǎn)化至消費(fèi)者身上。在當(dāng)前的大經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，對(duì)內(nèi)需的拉動(dòng)和消費(fèi)的促進(jìn)都是很不利的。

來(lái)源：北京青年報(bào)

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