溫州樓市陷“錢(qián)荒”購(gòu)買(mǎi)力現(xiàn)真空期

　　溫州樓市的窘境的原因是資金枯竭，“所有的鏈條都沒(méi)錢(qián)，從開(kāi)發(fā)商到炒房客，蔓延到實(shí)業(yè)，整個(gè)行業(yè)的資金都枯竭，全部都套在里面?！?

　　“現(xiàn)在是讓我選擇現(xiàn)金或房子，不是我不喜歡房子，只是我只能選擇現(xiàn)金。”溫州的林舒華正在將一套300多平方米房子掛牌轉(zhuǎn)讓，希望能獲得一點(diǎn)資金，來(lái)盤(pán)活他的工廠流動(dòng)資金。

　　今年以來(lái)，溫州的樓價(jià)大面積跳水，在第三季度，商品房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.8%，跌幅居全國(guó)70城市之首，這一度引起溫州樓市的恐慌情緒。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在溫州，炒房已經(jīng)得到遏制，但是因?yàn)殂y行貸款緊缺導(dǎo)致溫州企業(yè)流動(dòng)資金的缺乏，為應(yīng)付年底的資金荒和對(duì)房?jī)r(jià)上漲的無(wú)望，一些溫州人紛紛拋出手中的大套房，導(dǎo)致溫州樓市購(gòu)買(mǎi)力出現(xiàn)真空期。

　　“從杭州和寧波等數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)從今年5月到現(xiàn)在，有一定的升幅，但是溫州是一個(gè)個(gè)例?！痹摌I(yè)內(nèi)人士表示。

　　一套房子的資金游戲

　　在溫州，房子不僅僅只有居住功能，更是個(gè)人融資平臺(tái)工具。

　　今年51歲的林舒華從事機(jī)床的配件制造行業(yè)已經(jīng)有20多年，2000年左右，林舒華從自己92平方面積的公寓內(nèi)搬出，搬入400多平方的大面積套房?jī)?nèi)，從此這套房子成為他夫人炒房的融資平臺(tái)。

　　“這套房子買(mǎi)來(lái)時(shí)是600萬(wàn)元，隨著房?jī)r(jià)上漲，現(xiàn)在估價(jià)是2400多萬(wàn)元。我夫人用它最高貸款過(guò)1800萬(wàn)元用來(lái)炒房，通過(guò)這套房子，炒過(guò)好幾套房子，現(xiàn)在手里還有一套400多平方的店面房和一套300多平方的住宅，這兩套房子全款付清，總共價(jià)值5000多萬(wàn)元?！绷质嫒A說(shuō)。

　　利用房子抵押得到貸款再進(jìn)行投資模式來(lái)炒房，是溫州炒房客的必殺技之一，但是現(xiàn)在更多考慮的是全身而退。

　　與2009年和2010年的樓市頂峰時(shí)期相比，溫州新樓盤(pán)價(jià)格正在回歸理性。以溫州鹿城區(qū)的香緹半島為例，2009年該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)均價(jià)為2.5萬(wàn)元/平方米，隨著樓市升溫，開(kāi)發(fā)商推出二期、二期的價(jià)格漲至3.8萬(wàn)元/平方米，在2010年時(shí)該樓盤(pán)達(dá)到頂峰售價(jià)，達(dá)到8萬(wàn)元/平方米?，F(xiàn)在的售價(jià)，4萬(wàn)元不到，是頂峰時(shí)期的一半。

　　“在溫州，一旦房?jī)r(jià)不漲，那就意味著投資價(jià)值的喪失，也意味著一些資金要套現(xiàn)，但是今年我的例外，我需要現(xiàn)金?！绷质嫒A告訴本刊記者。

　　事實(shí)上，溫州的店面房和住宅的租售比已經(jīng)嚴(yán)重失衡，基本在2%以內(nèi)。也就是說(shuō)，一套價(jià)值1000萬(wàn)元的店面房，租金只有2萬(wàn)元左右。林舒華告訴本刊記者，他的一套300平方的住宅，根本沒(méi)人去住過(guò)，房子空置時(shí)間長(zhǎng)達(dá)4年。

　　“主要是用來(lái)抵押貸款，作為公司的流動(dòng)資金?！绷质嫒A告訴本刊記者，這套300平方的住宅，當(dāng)時(shí)買(mǎi)入價(jià)600萬(wàn)元，現(xiàn)在是1500萬(wàn)元左右的估價(jià)，能從銀行貸款得到1000萬(wàn)元左右。這1000萬(wàn)元一直作為自己公司的流動(dòng)資金使用。

　　如果房?jī)r(jià)繼續(xù)漲，意味著房子繼續(xù)升值，也不影響公司的運(yùn)營(yíng)，但如果房?jī)r(jià)跌，那成本就要吃回去了。林舒華給本刊記者算了一筆賬?，F(xiàn)在溫州的銀行貸款利息再加上七七八八的手續(xù)費(fèi)，基本要接近1分，而且貸款越來(lái)越難，也就是說(shuō)，為了獲得1000萬(wàn)元的流動(dòng)資金，需要支付接近120萬(wàn)元的年利息，但是房?jī)r(jià)漲幅接近為零，如果不賣(mài)掉房子的話，對(duì)老林來(lái)說(shuō)，就是一年虧損掉120萬(wàn)元的個(gè)人資產(chǎn)。

　　“不是我不喜歡房子，而是我現(xiàn)在更需要現(xiàn)金作為公司的流動(dòng)資金，如果減少一點(diǎn)銀行貸款，就是在增加盈利?！绷质嫒A告訴本刊記者。

　　開(kāi)發(fā)商資金窘境

　　隨著銀根收緊，溫州以中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主的市場(chǎng)，面臨著資金緊缺的窘境。

　　“從2011年到今年，整個(gè)樓盤(pán)銷售的形勢(shì)就沒(méi)有好過(guò)，現(xiàn)在更是到了不得不甩賣(mài)的地步?！睖刂菀辉谑蹣潜P(pán)的劉經(jīng)理告訴本刊記者。

　　劉經(jīng)理曾在杭州等地做樓盤(pán)銷售，到2009年才到溫州來(lái)管理一個(gè)樓盤(pán)的銷售，到溫州才發(fā)現(xiàn)溫州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)與杭州等地迥然不同。

　　“以我所在的樓盤(pán)為例，開(kāi)發(fā)商是溫州的制造企業(yè)聯(lián)合體，就合伙開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)，這樣的資金實(shí)力，在杭州業(yè)內(nèi)算是小弟弟，但是在溫州風(fēng)生水起，2009年房子開(kāi)盤(pán)時(shí)賣(mài)到3萬(wàn)元左右，在水漲船高的行情下，股東們決定捂盤(pán)等高價(jià)拋售，公司管理層多次建議套現(xiàn)獲利，股東們就是聽(tīng)不進(jìn)去。

　　現(xiàn)在剩余的房子還繼續(xù)捂盤(pán)，但是價(jià)格遠(yuǎn)不到2010年的最高價(jià)4萬(wàn)元，而每年需要付出的銀行利息卻雷打不動(dòng)。

　　劉經(jīng)理說(shuō)，10月份股東們開(kāi)會(huì)后決定，以合適的市場(chǎng)價(jià)格拋售一些房源，回籠一些資金，降低資金的壓力。

　　“現(xiàn)在賣(mài)不動(dòng)，回籠資金的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們的想象，一個(gè)月還未出售過(guò)一套房?！眲⒔?jīng)理說(shuō)。

　　職業(yè)炒房客林建國(guó)告訴本刊記者，現(xiàn)在樓市窘境的原因是資金枯竭?！八械逆湕l都沒(méi)錢(qián)，從開(kāi)發(fā)商到炒房客，蔓延到實(shí)業(yè)，整個(gè)行業(yè)的資金都枯竭，全部都套在里面?！?

　　林告訴本刊記者，現(xiàn)在他每天都能接到外地樓盤(pán)的電話，希望能組織溫州人過(guò)去看樓盤(pán)，“江蘇鹽城、湖北襄樊、貴陽(yáng)等地方，都來(lái)過(guò)電話，希望組織看房團(tuán)過(guò)去，一般都承諾能打8折到9折，這在以前是不大可能的?！?

　　林建國(guó)說(shuō)，現(xiàn)在他已經(jīng)無(wú)法組織到溫州炒房客了，連觀房團(tuán)都看不到，現(xiàn)在這些炒房團(tuán)都等著賣(mài)房子。“都不敢玩房子了。”林建國(guó)說(shuō)，這是溫州炒房客現(xiàn)在普遍的心態(tài)。

　　在此心態(tài)下，溫州樓市的消化能力陷入弱市格局。據(jù)溫州住建委網(wǎng)上銷售系統(tǒng)顯示，溫州全市庫(kù)存公開(kāi)發(fā)售房源為28000多套，近幾月來(lái)，最好的銷售月份是9月份，售出1716套，倘若按此計(jì)算，單消化這部分房源就需要超過(guò)16個(gè)月。

　　作為樓市的標(biāo)桿，杭州樓市的情況也不是太妙。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在杭州市區(qū)（包括余杭區(qū)和蕭山區(qū)）商品房庫(kù)存量已達(dá)到8.26萬(wàn)套，刷新庫(kù)存新紀(jì)錄。

　　拋盤(pán)殺價(jià)了

　　從本輪樓市調(diào)控至今，溫州樓市不溫不火，但是一些高價(jià)地的樓盤(pán)還是如約開(kāi)盤(pán)。

　　作為當(dāng)年溫州炙手可熱的地塊，溫州市中梁國(guó)賓1號(hào)三期樓盤(pán)暫定名“南濱錦園”的樣板房，于11月17日開(kāi)放。

　　11月初，售樓處就放出風(fēng)聲，只要在開(kāi)盤(pán)前登記購(gòu)房，可以享受20%的超低首付。在買(mǎi)樓靠按揭的溫州，這樣的舉措吸引了不少人的眼球。

　　事實(shí)上，兩成首付標(biāo)準(zhǔn)與目前實(shí)施的《個(gè)人住房貸款管理辦法》等法規(guī)相沖突，包括本刊記者在內(nèi)的多位記者，曾就此問(wèn)題詢問(wèn)售樓處如何操作，但是對(duì)方均笑而不語(yǔ)，并說(shuō)，我們能給客戶做到。

　　據(jù)售樓人員介紹，除了首付20%，如果提前登記認(rèn)購(gòu)成功，開(kāi)發(fā)商還贈(zèng)送價(jià)值30萬(wàn)元的車(chē)位一個(gè)。

　　“中梁也是為了跑量，他們的資金沒(méi)有銀行貸款，這么做也是沒(méi)有辦法，過(guò)了11月，溫州資金更緊，回款的難度還會(huì)增加，只能收回一點(diǎn)是一點(diǎn)?！痹跍刂葑鰳潜P(pán)銷售的劉經(jīng)理告訴本刊記者。

　　對(duì)于兩成首付，劉經(jīng)理說(shuō)，這與當(dāng)年的“0首付”一樣，只需要在銀行貸款的時(shí)候做點(diǎn)手腳，多簽一份陰陽(yáng)合同，并不是特別麻煩。

　　與中梁國(guó)賓的降價(jià)相比，萬(wàn)科龍灣花園的拋盤(pán)則顯得大張旗鼓。2010年，萬(wàn)科低調(diào)進(jìn)駐龍灣，以23億元的價(jià)格拍下龍灣地塊，折合樓面價(jià)12749元/平方米。與萬(wàn)科所有的樓盤(pán)一樣，龍灣花園也在偏遠(yuǎn)地塊，在甌海大道與龍江路交叉口，屬于溫州的三類地段。

　　業(yè)內(nèi)人士估算，加上建安成本、稅收和營(yíng)銷等費(fèi)用，該樓盤(pán)的售價(jià)就應(yīng)該在18000元左右。但是，萬(wàn)科以慣用的方式快速回籠資金，以1.3萬(wàn)元到2萬(wàn)元左右的價(jià)格，強(qiáng)勢(shì)拋盤(pán)。

　　“萬(wàn)科拋盤(pán)，也說(shuō)明對(duì)溫州的樓市不看好?！睖刂萜髽I(yè)主張小峰曾多次去看過(guò)萬(wàn)科龍灣花園，對(duì)萬(wàn)科的樓盤(pán)總體表示滿意，但是他看到，此次萬(wàn)科砸出300套的房子，他也不敢接手。

　　錢(qián)荒、錢(qián)荒

　　今年9月末，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)應(yīng)收賬款增至8.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.5%。上市公司的數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，A股可比的2268家公司應(yīng)收賬款總額也已達(dá)1.99萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)19.78%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的增速。

　　“歸根到底還是年底錢(qián)荒，在浙江，實(shí)業(yè)與房地產(chǎn)息息相關(guān)，今年實(shí)業(yè)的嚴(yán)峻形勢(shì)超過(guò)歷年?！闭闵藤Y本投資促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡驊告訴本刊記者。據(jù)蔡驊估算，在溫州，有20%的企業(yè)處于半停產(chǎn)狀態(tài)，50%的企業(yè)開(kāi)工不足。

　　浙江省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年浙江省規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)虧損4673家，同比增長(zhǎng)23.5%；企業(yè)虧損面和虧損率分別為14.6%和6%，浙江省6.6萬(wàn)家微小企業(yè)更是出現(xiàn)了總產(chǎn)值和利潤(rùn)下降的情況。

　　而據(jù)浙江省經(jīng)信委統(tǒng)計(jì)，上半年全省規(guī)模以上企業(yè)利息凈支出369.98億元，同比增長(zhǎng)34.4%；小企業(yè)利息凈支出增長(zhǎng)45.5%。有56%的中小企業(yè)認(rèn)為貸款困難程度超過(guò)去年。

　　臨近年底，浙江的民間拆借又活躍起來(lái)，但是今年連放貸的投資公司都感覺(jué)到壓力。“資金鏈很脆弱，民間拆借也是惜貸。”蔡驊告訴本刊記者。

　　對(duì)于溫州房地產(chǎn)行業(yè)存在的資金荒，蔡驊告訴本刊記者，溫州樓市已經(jīng)陷入怪圈。溫州開(kāi)發(fā)商多是一些企業(yè)入股的房地產(chǎn)公司，將實(shí)體企業(yè)做房地產(chǎn)融資的平臺(tái)。溫州一些商人和炒房客，則習(xí)慣用房產(chǎn)作為自己實(shí)體企業(yè)的流動(dòng)資金的融資平臺(tái)。

　　“無(wú)論開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，都是將房子作為融資平臺(tái)，風(fēng)險(xiǎn)可想而知，因?yàn)橐坏╁X(qián)荒和實(shí)業(yè)受挫，必將牽連樓市?！辈舔懻f(shuō)。

　　
來(lái)源：瞭望東方周刊

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