樓市成交不斷反復(fù) 四季度房?jī)r(jià)上漲乏力

　　雖然10月尚未結(jié)束，但是從9月份和10月前三周成交數(shù)據(jù)來(lái)看，“金九銀十”的褪色已不可避免。然而與9月的整體成交低迷不同，10月按周均成交量來(lái)看，經(jīng)過(guò)“黃金周”期間的極度低迷后，最近兩周成交量又有明顯回升。其實(shí)今年從月度來(lái)看，這種成交不斷反復(fù)的情況也交替出現(xiàn)，不斷呈現(xiàn)波峰和波谷狀走勢(shì)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，這種成交量小幅反復(fù)的情況是調(diào)控政策持續(xù)下的樓市常態(tài)。“買(mǎi)房人和開(kāi)發(fā)商都更加理性，樓市不會(huì)出現(xiàn)大起大落的局面，信貸松緊度、購(gòu)房者信心、不同的政策信號(hào)以及開(kāi)發(fā)商的價(jià)格策略，多種因素相互交替，都不同程度影響著樓市成交量?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示，四季度去庫(kù)存依然是樓市主題的情況下，房?jī)r(jià)不會(huì)有較大波動(dòng)。

　　成交反復(fù)

　　進(jìn)入9月份以來(lái)，樓市成交走勢(shì)一改7、8月份的回暖態(tài)勢(shì)，反而在傳統(tǒng)旺季有所降溫。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月前26天，全國(guó)主要的54個(gè)城市樓市住宅總簽約為210228套。同比8月同期的222006套下調(diào)幅度達(dá)到了5.3%，達(dá)到近4個(gè)月同期的最低點(diǎn)。在54個(gè)城市中，有29個(gè)城市成交量有不同程度下調(diào)，下調(diào)超過(guò)10%的城市有21個(gè)，整體市場(chǎng)成交量在金九未見(jiàn)起色。

　　而在進(jìn)入10月份之后，原本被寄予厚望的“雙節(jié)黃金周”卻是沒(méi)有最冷，只有更冷。全國(guó)主要的54個(gè)城市在黃金周8天（9月30日至10月7日）合計(jì)簽約套數(shù)為18740套，環(huán)比上周73616套的成交量下調(diào)幅度達(dá)到了74.5%。不過(guò)在10月份的第二周（10月8日至10月14日）成交量即恢復(fù)到9月份的周均成交水平。當(dāng)周全國(guó)54個(gè)主要城市新房成交量合計(jì)為59929套，較十一黃金周環(huán)比上漲了210%。不過(guò)由于10月第一周的成交極度低迷，10月上半月主要城市的簽約量依然同比下滑26.4%。

　　在10月第三周（10月15日至10月21日），成交量繼續(xù)上漲，全國(guó)主要54個(gè)城市成交量合計(jì)為61165套，環(huán)比上周上漲了2.1%。值得一提的是，最近25周僅有8周的成交量超過(guò)6萬(wàn)套。在主要城市中，北京成交量為2948套，環(huán)比上周上漲了12.1%，深圳簽約877套微漲5.5%，上海與廣州有所下調(diào)，二線(xiàn)城市中，天津簽約2059套、重慶簽約4944套、杭州簽約1486套、武漢簽約3828套，均有明顯上漲。6大城市二手住宅成交量除廣州環(huán)比持平外，其余城市呈不同程度的環(huán)比增長(zhǎng)，其中北京增幅最大，環(huán)比增加超過(guò)30%。

　　對(duì)于“金九銀十”以來(lái)，成交量在周均不斷出現(xiàn)反復(fù)的情況，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，經(jīng)過(guò)前三季度的促銷(xiāo)，并取得一定成效后，四季度開(kāi)始開(kāi)發(fā)商的以?xún)r(jià)換量基本結(jié)束，沒(méi)有價(jià)格支撐，成交量必然有所下滑?！啊S金周’期間的極度低迷，主要原因還有各地反映成交量的網(wǎng)絡(luò)簽約系統(tǒng)基本處于休息狀態(tài)，少量成交也沒(méi)有反映到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上。長(zhǎng)假后，出現(xiàn)了一個(gè)集中簽約的過(guò)程，導(dǎo)致后兩周成交快速回升?！睆埓髠ケ硎荆m然10月下半月成交肯定會(huì)繼續(xù)回升，但全月的成交量可能將比9月份下調(diào)15%左右。

　　庫(kù)存攀升

　　“金九銀十”期間，開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)量普遍上升，而成交量卻比7、8月份有所下滑，直接結(jié)果就是庫(kù)存量的上漲。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年9月30日，全國(guó)20大典型城市新建商品住宅庫(kù)存總量為8465萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23％，環(huán)比增長(zhǎng)6％，改變了自2011年12月以來(lái)的下跌趨勢(shì)，今年以來(lái)首次出現(xiàn)庫(kù)存逆增現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)發(fā)布三季度財(cái)報(bào)的上市房企，前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收合計(jì)551.83億元，同比上漲5.7%。合計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)68.71億元，同比下降4.92%。從利潤(rùn)率看，前三季這29家房企加權(quán)凈利潤(rùn)率為12.45%，與去年同期相比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　另一方面，三季度以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場(chǎng)表現(xiàn)更加積極。鏈家地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)表明，保利地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)10家一線(xiàn)房企在今年1－9月份的拿地金額已達(dá)到931億元。拿地量的增加，導(dǎo)致房企對(duì)資金需求勢(shì)必增加，使得房企必須通過(guò)融資、銷(xiāo)售獲取更多現(xiàn)金流，這些都使得四季度房?jī)r(jià)上漲可能性大降。

　　為了應(yīng)對(duì)庫(kù)存攀升的情況，開(kāi)發(fā)商也相應(yīng)減少了11月的預(yù)計(jì)供應(yīng)量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月北京即將入市的新盤(pán)僅為22個(gè)，比10月的34個(gè)盤(pán)下降了35%，比推盤(pán)高峰的9月份則少了一半多，創(chuàng)下自5月以來(lái)單月最低推盤(pán)量。上海11月預(yù)計(jì)有20個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，環(huán)比10月減少13個(gè)。2012年11月天津有34個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)，數(shù)量環(huán)比減少46.88%。

　　信貸方面，三季度根據(jù)人民銀行發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2012年9月末全部金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額61.51萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.3%，前三季度增加6.72萬(wàn)億元，同比多增1.04萬(wàn)億元。其中第三季度房地產(chǎn)新增貸款4168億元，占所有新增貸款的比例為22.4%，是自2011年2季度以來(lái)的新高。而這種信貸放松的趨勢(shì)在四季度能否持續(xù)對(duì)樓市也將產(chǎn)生重要影響。

　　“當(dāng)前的情況是，買(mǎi)房人心態(tài)在反復(fù)中緩慢回升，9月相對(duì)穩(wěn)定的信貸使得市場(chǎng)在部分消化了之前的需求后，成交量出現(xiàn)了下調(diào)。而在四季度，房地產(chǎn)政策趨緊的態(tài)勢(shì)不會(huì)有大的變化。種種因素使得樓市的量?jī)r(jià)四季度不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，而小幅反復(fù)的態(tài)勢(shì)還將持續(xù)?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

來(lái)源：新金融觀(guān)察報(bào)

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