土地市場(chǎng)兩極分化 馬太效應(yīng)加劇行業(yè)洗牌

　　自8月來(lái)，國(guó)內(nèi)眾多城市土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，一度鮮為拿地的品牌開(kāi)發(fā)商齊刷刷冒出來(lái)，上演了一幕幕搶地大戰(zhàn)。華西都市報(bào)記者觀察發(fā)現(xiàn)，盡管近期土地市場(chǎng)回暖明顯，土地溢價(jià)現(xiàn)象也見(jiàn)慣不驚，但由于地塊位置不同，土地成交情況卻出現(xiàn)了嚴(yán)重的兩極分化。與之同步的是，一些品牌開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地的背后，一些實(shí)力不濟(jì)的中小房地產(chǎn)企業(yè)卻出現(xiàn)了“等米下鍋”。地產(chǎn)人士就此分析認(rèn)為，從開(kāi)發(fā)商拿地趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)將向縱深競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，出現(xiàn)強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的馬太效應(yīng)。

　　現(xiàn)象 品牌開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地

　　10月10日，備受地產(chǎn)界關(guān)注的上海徐匯區(qū)濱江地塊，在經(jīng)過(guò)99分鐘，445次舉牌，保利聯(lián)合體以45億元“殺退”綠地、中海，成功折桂，折合樓面價(jià)27055元/平方米，溢價(jià)率42.9%，創(chuàng)下上海今年新的總價(jià)地王。

　　進(jìn)入今年三季度，大型房企拿地節(jié)奏明顯加快，來(lái)自中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，10家標(biāo)桿房企萬(wàn)科、中海、保利、碧桂園、富力、恒大、華潤(rùn)、金地、龍湖、世茂在三季度的拿地金額達(dá)到494億元。僅9月，10家標(biāo)桿房企拿地總金額就高達(dá)171億元，環(huán)比上升40%，連續(xù)3個(gè)月保持相對(duì)高位，并創(chuàng)出2011年調(diào)控以來(lái)新高。其中，拿地前兩名的企業(yè)是華潤(rùn)、萬(wàn)科，分別為48億和44億元，占總拿地金額的53.8%。但從1-9月的拿地銷售比拿地金額/銷售金額數(shù)據(jù)來(lái)看，10家標(biāo)桿房企該比例僅為14%，環(huán)比1-8月上升1%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于正常水平。

　　市場(chǎng) 土地出讓兩極分化

　　與品牌房企瘋狂拿地同步的是，各地土地供應(yīng)量接連攀升。面對(duì)大量土地，開(kāi)發(fā)商對(duì)其所產(chǎn)生的興趣卻出現(xiàn)了兩極分化：當(dāng)一些優(yōu)質(zhì)地塊在被大量品牌開(kāi)發(fā)商瘋狂搶奪，溢價(jià)記錄被不斷刷新的同時(shí)，部分位置相對(duì)偏僻，或者區(qū)域成熟度不高的地塊，往往出現(xiàn)了底價(jià)成交，甚至流拍。

　　比如，10月19日，成都國(guó)土局以掛牌方式組織出讓溫江區(qū)萬(wàn)春鎮(zhèn)天鄉(xiāng)路社區(qū)7組一期樂(lè)園附近地塊，金堂縣趙鎮(zhèn)金龍路以東、新建路以南地塊；新都區(qū)龍橋鎮(zhèn)瑞云社區(qū)13、14、19組地塊以及雙流縣華陽(yáng)街道一心社區(qū)1組、清河社區(qū)6、7組、二江寺社區(qū)1組等5宗地塊，出讓面積合計(jì)約為307.7畝。最終，各地塊均以底價(jià)成交。

　　10月22日，成都國(guó)土局以掛牌方式組織出讓武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村5、8組地塊，成華區(qū)駟馬橋西片區(qū)西10地塊，青羊區(qū)鼓樓南街99號(hào)地塊以及成華區(qū)圣燈街道辦事處關(guān)家堰4、5、6組關(guān)家片區(qū)c地塊等4宗地塊，出讓面積合計(jì)約為197.2畝。最終，除武侯區(qū)地塊以3600元/平方米，每平方溢價(jià)1000元價(jià)格成交外，其余3宗地塊依然以底價(jià)成交。

　　調(diào)查 溢價(jià)地塊都在主城區(qū)

　　目前，成都土地市場(chǎng)出現(xiàn)的溢價(jià)地塊，大部分集中在成都主城區(qū)內(nèi)。在8、9月的土地供應(yīng)中，無(wú)論是宗數(shù)還是總面積，基本上主城區(qū)和郊區(qū)縣放量為1：2，因此，土地溢價(jià)現(xiàn)象比較明顯，而且頻繁。

　　然而，成都土地市場(chǎng)進(jìn)入10月之后，主城區(qū)土地供應(yīng)量將大幅度收縮，郊區(qū)縣供應(yīng)量放大，供應(yīng)比變?yōu)?：6以上。從主城區(qū)供地區(qū)域來(lái)看，主要體現(xiàn)在成華、武侯、金牛、青羊區(qū)。對(duì)于成都郊區(qū)、市、縣土地供應(yīng)，則主要集中在雙流、溫江、都江堰、郫縣、龍泉、金堂、大邑、邛崍等二、三圈層地塊，百畝以上地塊密集層度是近些年前所未見(jiàn)。面對(duì)郊區(qū)、市、縣密集推出的大量地塊，近期雖未出現(xiàn)流拍，但總體而言，均以底價(jià)成交收?qǐng)觥?

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：馬太效應(yīng)加速行業(yè)洗牌

　　四川中原地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)何濤分析說(shuō)，一方面，近期土地供應(yīng)量雖然充足，但好地塊并不多，一旦有了優(yōu)質(zhì)地塊入市，必然引發(fā)開(kāi)發(fā)商搶奪。另一方面，一些實(shí)力不濟(jì)的開(kāi)發(fā)商逐漸退出，在越來(lái)越嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策下，那些帶著極強(qiáng)投機(jī)性目的的房地產(chǎn)企業(yè)，最終只能被排除市場(chǎng)外。

　　比如，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)中，以前有大量本土房地產(chǎn)企業(yè)。但隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步升級(jí)，加之樓市的政策調(diào)控，不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逃離了房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是今年，作為成都本土房地產(chǎn)企業(yè)，唯有藍(lán)光還在主城區(qū)繼續(xù)拿地。房地產(chǎn)企業(yè)之所以出現(xiàn)這樣嚴(yán)重的“馬太效應(yīng)”，一是因?yàn)榇笮头科笃放铺?hào)召力比較強(qiáng)，“以價(jià)換量”比較容易達(dá)到銷售效果；二是大型房企存量較大，可降價(jià)空間也較大；三是限購(gòu)政策存在地域差異性，大型房企多有全國(guó)性布局，可以進(jìn)行資源調(diào)配。

來(lái)源：華西都市報(bào)

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