樓市主力銷售季收尾 供應不足且八成醞釀漲價

　　今年樓市回暖的過程中，剛需集中出手對其起到了決定性的作用。然而，正因為剛需將市場捂熱，房價也隨之快速上漲。

　　在經(jīng)歷了10月份預計30個新盤的放量之后，11月份，北京樓市將進入一個“蕭條期”。各家房地產(chǎn)機構預測，僅有20多個項目入市，供應不景氣，但價格卻不“蕭條”，八成老項目后期價格預計上漲，而純新盤上市也不再“低開高走”。這對于剛需來說，無疑將面對無房可選的局面。

　　市場

　　新盤供應少得可憐 老項目后期發(fā)力

　　亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月份，包括常楹公元、路勁世界城、九章別墅、海悅公館在內的7個純新盤項目計劃入市，另外還有包括太陽公元、中國鐵建·花語城、中糧萬科紫云庭在內的15個老項目后期準備開盤。二者累加，11月計劃開盤項目數(shù)量共計僅22個。

　　而就在9月份，北京有48個新盤入市，10月份受國慶長假影響，預計全月也有30個項目開盤。如此看來，11月份入市的新盤數(shù)量真是少得可憐。 而從開盤項目特征來看，11月預計入市的22個項目中僅有7個是純新盤。

　　與之形成對比的是，許多沉寂已久的老項目后期紛紛開始推盤，其中包括世界名園、山水LAVIE、紫金新干線等，這些項目自調控后即開始進入“休眠”階段，并未加入降價大軍行列。而近期樓市回暖，這些項目紛紛開始整裝入市，以期在市場中分得一杯羹。

　　價格

　　純新盤營銷 不再“低開高走”

　　雖然新盤數(shù)量少，卻也一點沒耽誤價格的上漲。在已公布開盤價格的老項目后期中有80%出現(xiàn)價格上漲，其中部分項目上漲幅度非常之大。

　　據(jù)了解，太陽公元此次預計開盤價格為65000元/平方米，相比去年同期每平方米上漲7000元；另外，北苑附近的中國鐵建·花語城項目此次預計均價為38000元/平方米，比上次開盤上漲20%，雖然此次計劃推出的是樓王產(chǎn)品，但價格上漲幅度之高也令人咋舌。

　　另外有部分項目因為前期屢次價格上調，目前維持在上調后的最高價格水平，例如魯能7號院項目價格也連續(xù)兩次上調，由最初的10900元/平方米漲至14000元/平方米。

　　除老項目后期紛紛漲價外，11月計劃入市的純新盤也相當高調，紛紛看齊區(qū)域最高價。

　　例如朝陽區(qū)的常楹公元宣稱目前區(qū)域內最高價在28000元/平方米左右，項目開盤將略低于這一價格。而大興區(qū)的海悅公館項目目前報價為16000元/平方米，相比去年底該區(qū)域第一盤龍湖時代天街的價格已高出30%，并且與目前售價最高的精裝項目金融街融匯齊平。

　　分析

　　地偏價高 剛需者無房可買

　　“東五環(huán)都要兩萬八了，實在是承受不起了?！眲倓倻愖懔藥资f首付款的剛需購房者林衍攥著錢卻沒處花，按照他的需求最好是能在東四環(huán)到東五環(huán)之間買到一套小兩居，但是目前在售的要么是商住房，要么位置太遠。

　　用他自己的話說，好不容易找到了北京新天地的項目，其價格也在2.5萬元以上。而下個月，位于朝陽區(qū)朝陽北路與管莊路交界處東的常楹公元開盤價格甚至達到了2.8萬，按照最小85平方米的兩居計算，買套房子的費用要在200多萬元。

　　而記者從下月的開盤表中看到，單價在兩萬以下的只有大興區(qū)的海悅公館，其1.6萬元的定價并不低，還有就是順義的魯能七號院，單價1.4萬元。但對于在城里工作的上班族來說位置又太遠了。除此之外，下月開盤項目價格都在2.8萬左右。從價位上看，確實不適合剛性需求。

　　主力銷售季收尾 開發(fā)商持觀望態(tài)度

　　面對目前樓市供應緊張的局面，亞豪機構副總經(jīng)理高珊分析，除傳統(tǒng)季節(jié)性因素外，11月供應量的低落還有其他兩個方面的原因。

　　一方面是十八大即將召開，開發(fā)企業(yè)均在觀望新的政策動態(tài)，同時由于近期住建委開始控制樓盤預售許可證的發(fā)放，部分原計劃開盤的項目或將不能如期取得預售許可證；另一方面，最近數(shù)月市場成交一直維持在較高水平，大量項目以價換量的策略已取得成效，部分房企已經(jīng)圓滿完成2012年度的銷售任務，因此并不急于再推出新的房源。

　　預測

　　房價面臨新一輪上漲

　　中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉分析，目前信貸依然是影響樓市房價的最關鍵因素，從9月相對穩(wěn)定的信貸使得市場在部分消化了之前的需求后，成交量出現(xiàn)了下調。而如果4季度信貸不出現(xiàn)放松的話，可以預料的成交量將維持平穩(wěn)，而一旦再現(xiàn)信貸松動，市場難免再有上漲。

　　但從目前情況來看，樓市以價換量已經(jīng)結束，而且接下來的第四季度，成交量依然維持在一個高位，所以房價出現(xiàn)下降的可能性基本不存在，不過未來整體調控政策有望以偏緊為主，所以市場價格雖然上漲但勢頭不會太猛。

　　而高珊也認為，自6月份開始央行頻頻采取降低存準與逆回購的措施增加市場流動性，連續(xù)四個月通過公開市場凈投放資金共計11280億元，而進入10月份之后截至目前新增貨幣量已近4000億，而貨幣增發(fā)速度加快也不可避免地要將房價帶入新一輪增長通道。

來源：法制晚報

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