10%的商品房利潤(rùn)是抑市還是托市?

　　陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同物價(jià)局聯(lián)合發(fā)文，要求城市劃定區(qū)域分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本，商品房成本測(cè)算包含土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目。在此成本基礎(chǔ)上，合理利潤(rùn)率控制在10%左右，并將各區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間在媒體上公布。

　　在接連幾年的“十大賺錢暴利行業(yè)”中，盡管遭遇宏觀政策多輪調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)巋然屹立“前十”之林。《投資者報(bào)》以毛利率40%為分界線篩選出的240家“暴利”公司中，42家體量甚大的房地產(chǎn)公司依然位列其中。如果商品房利潤(rùn)果真嚴(yán)格控制在10%左右，商品房?jī)r(jià)格沒有不大幅下降之理。問題是，這真就是陜西此番“新政”的真實(shí)意圖嗎？

　　未必。顯然，10%左右利潤(rùn)必須基于商品房成本的科學(xué)測(cè)算。近年來，就商品房成本問題社會(huì)出現(xiàn)多種聲音，房地產(chǎn)商指責(zé)政府土地成本份額占比太大，而政府斥責(zé)房地產(chǎn)商利潤(rùn)太過豐厚，兩邊拿出的數(shù)據(jù)總是牛頭不對(duì)馬嘴。不過，政府既是房地產(chǎn)行業(yè)的利益分享者，又想撇清關(guān)系嚴(yán)格約束，這顯然增強(qiáng)了政府本著市場(chǎng)規(guī)律嚴(yán)加調(diào)控的難度。

　　僅就陜西的這次“新政”來看，出發(fā)點(diǎn)之正確似乎不容置疑。但仔細(xì)琢磨其商品房成本測(cè)算思路，還是讓人不由地捏一把汗。

　　土地成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等是公開的硬成本，數(shù)據(jù)采集相對(duì)容易且具有可信度，但開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等則具有太多的不可捉摸性，這幾方面正是近年來商品房成本清單中的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。由于這幾方面缺乏透明度，就像太空中的“黑障”，所以也是房地產(chǎn)業(yè)腐敗現(xiàn)象的集中高發(fā)“地段”。倘若信息不夠明朗的問題不能有效解決，商品房成本測(cè)算就難以取得極其真實(shí)的數(shù)據(jù)。倘若數(shù)據(jù)最終淪為房地產(chǎn)商的想當(dāng)然，那么10%左右的利潤(rùn)更像是一項(xiàng)唬人眼球的政績(jī)——既不可能寄望此政有效調(diào)控虛高的房?jī)r(jià)，還可能成為捍衛(wèi)高企房?jī)r(jià)的冠冕堂皇理由。

　　另一個(gè)眾所周知的事實(shí)是，隨著調(diào)控政策的收緊趨嚴(yán)，那些過去過度依賴 “土地財(cái)政”的地方，“錢袋子”已經(jīng)處于極度饑餓邊緣，各地負(fù)債總額正以萬億計(jì)“強(qiáng)勁”攀升，一大批政府投資性項(xiàng)目由于缺乏“輸血”，資金斷鏈風(fēng)險(xiǎn)正在加速累積。在投資項(xiàng)目資金饑渴與“土地財(cái)政”的雙重壓力下，雖然一些地方一方面表態(tài)堅(jiān)決落實(shí)調(diào)控政策，另一方面又絞盡腦汁，假以各色名義巧出新政，冀圖將調(diào)控影響化解于無形，從而盤活“土地財(cái)政”的“錢袋子”，最近幾起叫停地方“新政”現(xiàn)象便是例證。

　　當(dāng)然，這些只是猜測(cè)與推測(cè)，但也絕非沒有可能。要想避免調(diào)控政策不異化為掛羊頭賣狗肉，舉措至少有三：一是大力消除房地產(chǎn)業(yè)中的“黑障”，建立更為公平、透明的房地產(chǎn)開發(fā)銷售市場(chǎng)機(jī)制，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力量反促商品房?jī)r(jià)格的回落；二是進(jìn)一步界定房地產(chǎn)業(yè)中的公權(quán)與市場(chǎng)邊界，讓公權(quán)的存在更加透明，以透明消除巨大的隱性成本；三是即便有必要出臺(tái)利潤(rùn)控制政策，也有必要引入第三方機(jī)制，而不宜讓與房地產(chǎn)業(yè)有著藕斷絲連的地方政府一手包辦。

來源：山西晚報(bào) 禾刀

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