有效需求或延遲釋放 樓市“銀十”后勁未必弱

從近期樓市成交數(shù)據(jù)看，“金九”確實(shí)成色不足，“銀十”開場也頗為冷清，但一方面購房需求減弱的原因多在于計(jì)劃延遲，另一方面，新房舊宅的供應(yīng)量并未銳減，“成交回落”恐為階段性表現(xiàn)，而“量價(jià)企穩(wěn)”將從“銀十”起步，成為2012年樓市最后的態(tài)勢。

　　后四個(gè)月看剛需

　　綜合9月下旬及10月首周樓市交易情況看，“金九銀十”的成交高峰似乎已難呈現(xiàn)，但鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮認(rèn)為，假期之后，延期的成交和供應(yīng)有可能出現(xiàn)一定程度集中釋放，這種趨勢有望延續(xù)到11月初。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉則預(yù)計(jì)，“量價(jià)企穩(wěn)”將是今年最后4個(gè)月的總趨勢——一方面9、10、11、12月的單月交易量將很難超過7、8月份，而房價(jià)也將趨于平穩(wěn)。胡景暉認(rèn)為，僅從秋季房展會(huì)的狀況再次印證了所謂“金九銀十”的成色不足。由于過去5、6、7月的量價(jià)齊升，透支了部分三、四季度的有效需求。從需求角度分析，首次置業(yè)的婚房需求經(jīng)過半年的集中釋放已成強(qiáng)弩之末，改善型需求由于銀行執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的按揭政策而入市艱難，恐慌性需求也日趨平復(fù)，投資投機(jī)型需求又難以回場，因此，年底前市場面臨的是“有效需求不足”。而從供應(yīng)方面來看，一方面年底前的開盤量將會(huì)進(jìn)一步增加，另一方面現(xiàn)有的新房庫存還有待消化，此外，政府的保障性住房將在年底前集中兌現(xiàn)，二手房掛牌量也未見減少，因此，年底前的供應(yīng)量是充足的。北京美聯(lián)市場研究部高級(jí)經(jīng)理張磊也分析指出，從今年各項(xiàng)目銷售速度來看，特別是9月中下旬上市的新項(xiàng)目將成為10月主要銷售對(duì)象，加上預(yù)計(jì)10月開盤的39個(gè)項(xiàng)目，10月北京房地產(chǎn)市場供應(yīng)已基本保障充足，且各個(gè)價(jià)位和類型的項(xiàng)目分布也較為平均，體量最大的項(xiàng)目依舊是以5環(huán)外的普通住宅項(xiàng)目為主，剛需客戶依然是眾房企主要的銷售群體，考慮到臨近年底企業(yè)將面臨一定的資金壓力，因此不排除價(jià)格出現(xiàn)反復(fù)的情況，一旦優(yōu)惠額度有所加大或者價(jià)格略有下降，相信會(huì)再度形成一波銷售的高峰。

　　房企態(tài)度決定一切

　　另據(jù)北京美聯(lián)市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月北京全市累計(jì)成交新建商品住宅期+現(xiàn)10971套，較8月份市場出現(xiàn)了24.5%的下降，而整體成交均價(jià)仍然穩(wěn)定在2.1萬元/平方米的水平上，變化不大；同期，北京二手住宅市場則累計(jì)成交達(dá)到12580套，環(huán)比8月同樣出現(xiàn)了11.6%的降幅，下降速度略慢于新房市場，而成交均價(jià)同樣保持平穩(wěn)在2.3萬元左右。無論是新房還是二手房市場，與年初的低點(diǎn)相比，在成交量、價(jià)兩個(gè)指標(biāo)上都已經(jīng)有了明顯增長，而與去年同期相比則同樣處于高位。北京美聯(lián)市場研究部高級(jí)經(jīng)理張磊說，從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看，進(jìn)入8月后房企的經(jīng)營策略出現(xiàn)了一定的轉(zhuǎn)變，打折銷售的項(xiàng)目、優(yōu)惠的額度都在不同程度減少，房企經(jīng)過3-7月的銷售高峰后資金壓力已經(jīng)得到緩解，開始通過小幅調(diào)整售價(jià)，來爭取一定的利潤空間，這就造成了8、9月份銷售速度的變慢。對(duì)于接下來10月份以及年底的走勢，房企的經(jīng)營態(tài)度將會(huì)決定一切，從今年來的購房客戶結(jié)構(gòu)來看，剛需客戶是絕對(duì)的主流，限購政策在短期內(nèi)并不會(huì)出現(xiàn)放松，加上信貸方面多次的優(yōu)惠政策降息等，市場上潛在的購房需求量還是很大的，只要房企可以拿出適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品，合理的定價(jià)及優(yōu)質(zhì)的房屋，目前這種銷售量持續(xù)到年底應(yīng)該不成問題，那么全年北京新房住宅成交將有望達(dá)到12萬套左右，二手房則有望沖擊14萬套大關(guān)，將能達(dá)到限購政策出臺(tái)以來銷售量的最高點(diǎn)。

來源：北京晨報(bào)

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